Основания возникновения права собственности на землю

Основания возникновения права собственности  на землю.

Основания возникновения прав на землю  земельным законодательством однозначно и системно не прописаны. Согласно ст. 25 Земельного кодекса (ЗК) РФ такие права, предусмотренные указанным кодексом, возникают по основаниям, установленным  гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 Анализируя нормы главы 5 ЗК РФ ("Возникновение прав на землю"), можно сделать вывод, что существуют следующие основания возникновения права собственности на землю: - решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;

-договоры и иные сделки с земельными участками; -

-приобретательная давность;

- судебные акты(право частной собственности на земельный участок может возникнуть из судебного решения. Таким решением, в частности, может быть решение о признании права на земельный участок. Возможность такого способа защиты предусмотрена п. 1 ст. 8 ГК и п. 1 ст. 59 3К РФ. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и  юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Наиболее распространенными  основаниями приобретения прав на земельные участки являются административные правовые акты (решения компетентных органов о предоставлении земельных участков) и сделки.

Административный правовой акт. Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления осуществляется предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исполнительные органы государственной власти Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися соответственно в федеральной собственности, в собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности. По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц предоставляются за плату. Бесплатно они могут предоставляться в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и региональными законами. Так, в соответствии с ФЗ от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" тем, кто проходит военную службу по контракту общей продолжительностью 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы передаются в собственность земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или садоводства. Право на бесплатное получение в собственность земельных участков в установленных размерах имеют и Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются только за плату (п. 5 ст. 28 3К РФ).

 Максимальные размеры земельных  участков, предоставляемых гражданам  в собственность бесплатно, устанавливаются  в соответствии со ст. 33 3К РФ.

 Земельные участки предоставляются  в собственность гражданам и  юридическим лицам, если они  не ограничены в обороте или хотя и ограничены, но федеральным законом разрешено их предоставление в собственность граждан и юридических лиц.

 Законодательством установлен  различный порядок принятия решения  о закреплении земельного участка  в собственность граждан и  юридических лиц: при первичном  выделении земельного участка  для строительства, для целей,  не связанных со строительством, при переоформлении существующего  права на земельный участок на право собственности.

Предоставление земельного участка  для строительства. Не допускается  отказ в предоставлении гражданам  и юридическим лицам земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для строительства, за исключением  случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным  законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду или постоянное бессрочное пользование), либо без такого согласования (в собственность или аренду). Без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки предоставляются исключительно на торгах. Порядок их организации и проведения определен в Постановлении Правительства РФ от 05.01.98 г. № 2 "Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды".

 Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

((((Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют граждан о возможном (предстоящем) предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы граждан, связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Результаты таких сходов (референдумов) учитываются исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления))))).

Орган местного самоуправления информирует  землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, законные интересы которых могут  быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных  и муниципальных нужд находящихся  соответственно в их пользовании  и владении земельных участков, в  связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены законами (федеральными и субъектов Федерации).

Результаты выбора земельного участка  оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а  в необходимых случаях и для  установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются  утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства;

Положительное решение служит основанием последующего принятия решения о  предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Если по истечении этого срока решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых ограничили, вправе требовать (от соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления) возмещения понесенных убытков, даже если срок действия решения о предварительном согласовании был продлен. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

Упрощенный порядок установлен для переоформления прав на земельный участок.

 Применение упрощенной процедуры  предусмотрено: 

а) для закрепления права собственности  на земельный участок, который выделен  гражданину право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до введения в действие ЗК РФ. В этих двух случаях решение о закреплении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

б) для приобретения юридическими лицами земельных участков, которые  до введения в действие ЗК РФ были предоставлены  им на праве постоянного (бессрочного) пользования (юридические лица, за исключением  государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны до 1 июля 2012 г. переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности);

в) при купле-продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных  участках, предоставленных юридическим  лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этих случаях покупатель может (по своему выбору) переоформить это право на право аренды или приобрести участок в собственность;

г) в случае приватизации земельных  участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений или приобретения несколькими  лицами - собственниками здания (помещения  в нем) неделимого земельного участка, на котором находится это здание, в общую долевую собственность.

 В последних трех случаях  порядок приобретения указанных  земельных участков определяется  в соответствии со ст. 36, 66 ЗК  РФ, п. 1-3 ст. 2 ФЗ "О введении в  действие ЗК РФ".

Порядок определения цены земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  и на которых расположены здания, строения, сооружения для целей их продажи, установлен в ст. 2 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

Сделки. Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

 Одним из принципов земельного  законодательства является принцип  учета значения земель как  основы жизни и деятельности  человека, согласно которому отношения  по использованию и охране  земель регулируются исходя из  представлений о земле как  природном объекте и одновременно  как о недвижимом имуществе.  Реализация такого принципа предопределяет  и особенности совершаемых с  земельными участками сделок. Поэтому  имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными  участками, в т.ч. по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

 Во-первых, земельные  участки могут свободно отчуждаться  или переходить от одного лица  к другому, если они не исключены  из оборота или не ограничены  в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничены в обороте земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограниченно оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника, например, при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др. Ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть предметом сделок, заключаемых между частными случаями, в случаях, установленных федеральными законами.

 До введения в действие  ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного  назначения оборот таких участков  осуществляется в соответствии  с гражданским законодательством  и ЗК РФ с учетом лесного  законодательства, законодательства  об охране окружающей среды,  специальных федеральных законов,  содержащих нормы земельного  права о данной категории земель, а также с учетом следующих  положений: 

при переходе права на земельный  участок от одного собственника - землевладельца, землепользователя, арендатора -к другому категория и целевое назначение такого участка изменению не подлежат;

иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут  владеть и пользоваться земельным  участком сельскохозяйственного назначения только на праве аренды;

приватизация земельных  участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, не допускается.

 Если до введения в действие  ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулировался законами  соответствующих субъектов Федерации,  то впредь, до введения в действие  ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного  назначения, он продолжает осуществляться  на основании норм этих законов.