Основания возникновения права собственности на землю

 Во-вторых, одной из особенностей сделок по поводу земельных участков является возможность их заключения на торгах (конкурсах, аукционах), причем их проведение в ряде случаев является обязательным (например, при продаже юридическим лицам для застройки земельного участка, расположенного в поселении).

 В-третьих, при совершении  сделок с земельными участками стороны не вправе самовольно изменять его категорию, целевое назначение или особый режим использования (например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством, и осуществляется компетентными органами государственной власти или местного самоуправления.

 В-четвертых, распоряжение земельным участком не должно наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

 В-пятых, существуют некоторые  особенности в совершении, оформлении  сделок, предметом которых являются  земельные участки: 

обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами); для некоторых сделок и нотариальное удостоверение (договор ренты и договор залога земельных участков, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась);

в случаях, определенных федеральным  законом, необходима государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах юстиции (регистрации не подлежат: договор купли-продажи земельного участка, договор аренды, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, кроме случаев, установленных федеральным законом; завещание земельного участка).

Договор купли-продажи земельного участка  является одним из самых распространенных оснований перехода права собственности  на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

 Заключение договора купли-продажи  и возникающие из договора  отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37), ГК РФ, а  также специальным законодательством.  Так, договор купли-продажи земельных  участков, предназначенных под застройку  и расположенных на землях  поселения, как правило, заключается  с победителем торгов, условия  которых предусматривают дополнительные  требования (обязанность благоустроить  территорию общего пользования,  строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур,  соблюдение сроков строительства  объектов недвижимости и др.). Особые условия и специальный порядок установлены для заключения договора купли-продажи в ходе приватизации земли (см., например, Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также

 предоставленных гражданам  и их объединениям для предпринимательской деятельности).

 К объективно существенным (предусмотренным  законодательством) условиям договора  купли-продажи земельных участков  относятся: предмет договора и его цена.

 При отсутствии в договоре  купли-продажи данных о земельном  участке, которые бы позволили  определенно установить его как  имущество, подлежащее передаче  по договору, соответствующий договор  не считается заключенным. Предметом  договора купли-продажи могут  быть только земельные участки,  прошедшие государственный кадастровый  учет и соответственно которым  был присвоен кадастровый номер  (уникальный, не повторяющийся на  территории Российской Федерации). Условие о предмете договора  купли-продажи земельного участка  включает сведения о кадастровом  номере, местоположении, категории,  целевом назначении, разрешенном  использовании земельного участка,  его площади и другие показатели. Если земельный участок обременен  или в отношении него установлены  ограничения по использованию,  то такие данные должны быть  доведены продавцом до сведения покупателя.

 При характеристике предмета  договора важно отметить, что  площадь продаваемого земельного  участка не может быть меньше  минимального размера, установленного  в соответствии с нормативными  правовыми актами органов государственной  власти или местного самоуправления  для земель данного целевого  назначения и разрешенного использования.  Иначе в проведении государственного  кадастрового учета земельного  участка будет отказано (п. 3 ст. 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

 Цена договора купли-продажи  земельного участка устанавливается  соглашением сторон. Стороны могут  обратиться к оценщику, одним  из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

 В случаях, когда цена земельного  участка в договоре купли-продажи  определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

 Современное законодательство  ввело такую категорию, как  кадастровая оценка земельного  участка, которая проводится в  целях установления его кадастровой  стоимости. В случаях определения  рыночной стоимости земельного  участка его кадастровая стоимость  устанавливается в процентах  от рыночной стоимости. Правительством  РФ 8 апреля 2000 г. были утверждены  Правила проведения государственной  кадастровой оценки земель.

 Кадастровая оценка земель  проводится для налогообложения  и иных целей, предусмотренных  законом. Государственная кадастровая  оценка земель основывается на  классификации земель по целевому  назначению и виду функционального  использования. В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится  оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется  карта (схема) оценочных зон  и устанавливается кадастровая  стоимость единицы площади в  границах этих зон. Стороны  могут договориться об установлении  цены договора купли-продажи земельного  участка исходя из кадастровой стоимости участка.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка  с момента государственной регистрации  перехода права собственности на земельный участок.

 Безвозмездным является договор  дарения земельного участка, по  которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется  передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.  Как видно из приведенного  определения, этот договор может  быть и консенсуальным (когда  даритель обязуется передать  земельный участок), и реальным (когда  даритель передает земельный  участок и договор считается  заключенным с момента такой передачи).

 При дарении земельного участка осуществляется налогообложение в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 91 г. № 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения". Налогоплательщиками являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность. налог взимается при условии удостоверения договора дарения по соглашению сторон нотариусом (при стоимости участка свыше 80-кратного размера минимальной месячной оплаты труда), который обязан сообщить налоговому органу по месту нахождения земельного участка о совершенной сделке.

Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Впервые залог земельных участков был разрешен нормой п. 10 Указа Президента РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР". Сейчас залог земельных участков регулируется ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими его кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законом. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. К договору об ипотеке должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, составление которой не допускается, если предметом ипотеки являются участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

 Залогодатель вправе произвести  отчуждение заложенного земельного  участка третьему лицу только  с согласия залогодержателя, если  иное не установлено договором.  Когда была выдана закладная,  отчуждение земельного участка  допускается, если такое право  было предусмотрено в закладной.  В любом случае залогодатель  может завещать заложенное имущество.

Наследование  земельных участков. Наследование позволяет обеспечить преемственность существующих прав и обязанностей в случае смерти их обладателя. Наследование возникает в связи со смертью физического лица и характеризуется универсальным правопреемством-(Универсальное правопреемство происходит по волеизъявлению наследника о неограниченном принятии и обязанностей наследодателя (принятие полной ответственности в отношении долговых обязательств наследодателя за счет собственного имущества). Универсальное правопреемство ведет к утрате обособленности наследственного имущества, и оно смешивается с собственным имуществом наследника. Так, по мнению Б.М. Бирюкова, неизменный вид при наследовании означает, что никто не может поменять наследство, изменить его, что-либо добавить или, наоборот, что-либо из него изъять. Наследство должно оставаться в неизменном виде до того момента, пока оно официально не перешло к лицам, которые стали наследниками. Моментом универсального правопреемства считается время, в которое произошла смерть.)

 Под наследованием понимается  переход после смерти гражданина (наследодателя) принадлежащих ему  имущественных и некоторых неимущественных  прав к одному или нескольким лицам (наследникам).

 Наследодателями земельных  участков могут быть собственники  или лица, обладающие правом пожизненного  наследуемого владения на земельные участки. Наследниками являются лица (как физические, так и юридические), указанные в завещании или перечисленные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Следует заметить, что в тех случаях, когда наследником является иностранный гражданин или лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать ему на праве собственности (например, он располагается в приграничной территории), то в силу закона иностранец или лицо без гражданства обязан переоформить его на допускаемое законом право (как правило, право аренды). Государство может быть наследником как по закону, так и по завещанию, если земельный участок завещан ему, если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все они лишены права наследования, если ни один из них не принял наследства.

 В зависимости от основания  различают наследование по закону и по завещанию. Когда же основанием наследования является завещание, распределение прав и обязанностей между наследниками, а также назначение самих наследников зависит только от воли наследодателя (завещателя). При наследовании по закону порядок и условия перехода его прав и обязанностей указаны в самом законе. Наследование по закону имеет место, если оно не изменено завещанием. Законодательство РФ предусматривает случаи лишения отдельных лиц (недостойных наследников) права на наследство.

 В соответствии с ФЗ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих,  огороднических и дачных некоммерческих  объединениях граждан" земельные  участки, предоставленные гражданам  на праве пожизненного наследуемого  владения, наследуются только по  закону (ст. 30) - эта норма не распространяется  на участки, принадлежащие гражданам на праве собственности.

 Особо следует остановиться  на вопросе о переходе права  на земельный участок, когда  на нем расположены здания, строения, сооружения. Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести отчуждение находящихся на нем зданий, строений, сооружений, если они принадлежат одному лицу, вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных кодексом (п. 4 ст. 35). Здесь речь идет о принадлежности на праве собственности одному лицу как земельного участка, так и расположенных на нем объектов недвижимости. Приведенные положения существенно отличаются от норм ГК РФ (ст. 552, 553).  Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой такой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях, что и прежний собственник. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то покупателю переходит соответствующее право . При продаже недвижимости, которая расположена на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или они должны быть приобретены в собственность (по выбору покупателей недвижимости). Это означает, что у покупателя возникло право постоянного пользования, поскольку требуется переоформление (см. и прим. к ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ) учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не могут отказать в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, например, на том основании, что ЗК РФ определяет ограниченный круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться на указанном праве. К сожалению, нормы ЗК РФ не устанавливают срок, в течение которого юридические лица должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее на основании договора купли-продажи недвижимости, что неизбежно породит множество вопросов на практике.