Отчет об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Введение

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценка недвижимости – наука прикладного экономического анализа, цель которой заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а так же в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определённая цена на неё. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы тогда, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости  недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдаётся кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимости требует специального образования, подготовки и опыта, поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том , чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов  недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий  и обстоятельств рынка.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его  местоположения, собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведённого анализа, обоснования получаемых результатов, а так же допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Уважаемая Семёнова Ольга Юрьевна!

  В соответствии с договором №12, заключенным между Вами и обществом с ограниченной ответственностью «Гранд», в лице генерального директора, произведена оценка ОБЪЕКТА, включающегося в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Ленина д.82 кв.45, по состоянию на 19 марта 2012 г.

   Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

   Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

   Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Ленина д.82 кв.45, по состоянию на 19 марта 2012 г.., с учетом округления составляет

    Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3; с государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1991 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО  27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96, «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки», Международного комитете по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

   Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

  Благодарим Вас за возможность оказать Вам услуги!

Генеральный директор                                                                        Васильевых О.А.

1.Предпосылки оценки

1.1.Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта                                                   ул. Ленина д.82 кв.45

Тип объекта недвижимости                              двухкомнатная квартира  общей  

                                                                             площадью 46,6 м2, жилой 29,0м2

                                                                             в кирпичном жилом

                                                                             пятиэтажном доме.

Оцениваемые права                                           Право собственности

Наилучшее и наиболее эффективное               Использование в качестве

использование с имеющимися улучше-          жилой квартиры

ниями.

Наиболее вероятные покупатели                     Не выявлены

Опасности, вызванные окружающей               Не выявлены

средой 

Ценность в качестве природного,                     Не выявлены

культурного, развлекательного

или научного объекта

Территориально- экономическая                      19-ая территориально-

зона                                                                       экономическая зона

Дата оценки                                                         19 марта 2012 г.

1.2.Основные предположения и ограничивающие условия

     Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

     Общие условия

     Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

     Положения об ответственности

     В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

     Освобождение от ответственности

     От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

     Описание имущества

     Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются  полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.

     Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

     Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

   Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычным визуальным осмотром или путём изучения планов и спецификаций.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчёте, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчёте. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

1.3.Назначение оценки

Назначением оценки является определение стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

1.4.Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА.

1.5.Используемое определение стоимости и дата оценки

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена ,по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда :

      Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение ;

      Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах ;

      Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты ;

      Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было ;

      Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на 19 марта 2012 г.

2.Описание и анализ объекта оценки

     Для проведения настоящего анализа Оценщику была предоставлена следующая документация :

   Технический паспорт БТИ № 31409/6 от 07.02.01 г.

На квартиру по адресу:   ул. Ленина д.82 кв.45

    Договор купли-продажи от «19»марта 2012г,заключенный между:

Васильевых О.А. и Семёновой О.Ю.

2.1.Описание объекта недвижимости

  Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение (инв. № 31409/6, дата заполнения 07.02.01 г.). Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни, коридора, ванной, санузла, общей полезной площадью 46,6м2, в том числе жилой площадью 29,0 м2, высота потолка 2,6 м.

   Квартира расположена в пятиэтажном кирпичном жилом доме 1967 г. постройки.

   Распределение площадей: коридор – 6,2 м2 (№ 3 по плану Технического паспорта) ; кладовая комната – 2,1 м2  (№ 5 по Техническому паспорту) ; кухня – 6,1м2 (№ 4 по Техническому паспорту) ; Жилая комната- 12,4м2 (№1 по плану Технического паспорта) ; вторая жилая комната – 16,6 м2 ( № 2 по плану Технического паспорта) ; Санузел – 1,2 м2 (№ 7 по плану Технического паспорта); ванная – 2,0 м2 (№ 6 по плану Технического паспорта) .

Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное)  - централизованные.

Жилая комната  -  зал (№1 по плану Технического паспорта). Полы – линолеум (имп.) по бетонной стяжке ; стены – обои шелкография (имп.), потолок -  оклеян обоями ; окна – деревянные двухстворчатые; электроустановочные изделия – импортные.

Коридор (№3 по плану технического паспорта) – прямоугольный. Полы – линолеум (имп.) по бетонной стяжке; стены – обои шелкография (имп.); потолок оклеян пенополистировочными плитами (имп.).

Жилая комната  -  спальня (№ 2 по плану Технического паспорта). Полы – линолеум (имп.) по бетонной стяжке ; стены – обои шелкография (имп.), потолок -  оклеян обоями (имп.) ; окна – деревянные двухстворчатые; электроустановочные изделия – импортные.
Кухня (№ 4 по плану Технического паспорта) Полы – линолеум по бетонной стяжке; стены – обои виниловые (имп.); потолок оклеян пенополистировочными плитами  (имп.).электроустановочные изделия – импортные .

Ванная комната (№ 6 по плану Технического паспорта) Полы- линолеум по бетонной стяжке, стены и потолок-пластиковые панели, трубы пластиковые (имп.), ванная эмалированная.

Сан.узел (№ 7 по плану Технического паспорта) Полы- линолеум по бетонной стяжке, стены и потолок-пластиковые панели, трубы пластиковые (имп.), унитаз эмалированный (имп).