Отчет об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Скорректированная стоимость 1 м2   общей площади рассматриваемой  квартиры составляет: 31060*1,005=31215,3руб.

Перечень строительных материалов, изделий, услуг работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.1.3

                                                                                                                    Таблица 1.3

с учетом данных табл. 1.3 рассчитаем стоимость квартиры 46,6*31215,3=1454633руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 105 170 руб.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ре­монтных отделочных работ: 1454633+105 170=1 559 803 руб.

Определение величины накопленного износа

Величина накопленного физического износа определялась на основе:
• анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Энергетическая, 11, корп. 2;

• анализа технического состояния квартиры N224 в жилом доме по тому же адресу;

• правил оценки физического износа жилых зданий вен 53-86 (р), а также на основании произведенного осмотра.

Накопленный износ рассчитывается по формуле

24

24

         Фз  - физический износ здания, %;

         Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

          Li -коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной сто­имости здания;

         n - число отдельных конструкции, элементов или систем здания.

24

В результате произведенных расчетов физический износ объекта со­ставил 6,43%

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит: 1 559 803 *(1- 6,43/100)= 1 459 507,6  руб.

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округ­ления, составляет: 1 459 510 руб. (Один миллион четыреста пятьдесят девять тысяч пятьсот десять рублей).

3.2.Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижи­мости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыноч­ная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит ти­пичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимос­ти, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уч­тено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнитель­ного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объек­тов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

     3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректи­ровка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

    4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оценива­емого объекта.

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже четырёх объектов, сопоставимых с рассматриваемым, располо­женных в г. Тольятти, имеющих примерно аналогичную планировку ком­нат и одинаковый набор коммунальных услуг. В табл. 1.5

приведены ос­новные параметры этих объектов.

24

Теория оценки предоставляет достаточное количество методик расчёта рыночной стоимости объекта при применении подхода с точки зрения сравнения продаж. В их числе- метод парного сравнения продаж, метод относительного сравнительного анализа, корреляционно-регрессионный анализ и д.р.

В данном случае применён метод корреляционно-регрессионного анализа. Он выбран не случайно, так как его математический аппарат даёт возможность определить зависимость цены объекта от нескольких параметров, включая такие, оценка которых возможна лишь экспертным путём, а специфика объекта оценки (в данном случае квартиры) заключается в том, что на его стоимость существенно влияет множество факторов.

В общем  виде зависимость цены объекта от его параметров:

              V=f (х1 ,х2 ...,хn),

ГдеV- цена объекта;

Х1,х2…,хn-параметры.

Задача заключается в том, чтобы найти математическое выражение функции f путём обработки информации о ценах и параметрах объектов-аналогов. Последовательность действий при построении математической модели регрессионного типа такова:

1.Выбор параметров, в наибольшей степени влияющих на уровень цены объекта-аналога.

2.Выбор вида уравнения регрессии (формы зависимости цены от параметров).

3.Формировани~ массива исходной информации.

4.Определение коэффициентов уравнения регрессии.

5.Анализ полученных результатов и проверка адекватности модели. 6. Определение стоимости объекта оценки на основе полученной модели.

6. определение стоимости объекта оценки на основе полученной модели.

Произведем множественный регрессионный анализ на основании ин­формации, полученной для приведенных выше аналогов объекта оценки. В качестве параметров (факторов регрессии) будем использовать следую­щие параметры приведенных объектов:

Фактор 1. Этаж, на котором расположена квартира, - относительная безразмерная величина отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. В дан­ном случае, исходя из приведенных параметров объектов-аналогов, шкала разброса значений имеет вид: l-й, 9-й и 8-й этажи девятиэтажного дома, 7-й этаж девятиэтажного дома, средний этаж (2-3-й пятиэтажного дома, 3-6-й девятиэтажного). Значение поправочного коэффициента определе­но экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с ис­пользованием метода парных продаж.

Фактор 2. Размер жилой площади - количественный параметр. Фактор 3. Размер общей полезной нлощади - количественный пара­метр.

Фактор 4. Наличие или отсутствие балкона или лоджии - относитель­ная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от наличия или отсутствия балкона и(или) лоджии. В дан­ном случае возможны следующие варианты: отсутствует балкон и(или) лоджия, имеется балкон, имеется балкон и лоджия (два балкона), имеется лоджия и сушилка (две лоджии).

Фактор 5. Район расположения дома - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент изменения стоимости объекта в за­висимости от района города, в котором расположен рассматриваемый объект, его транспортной доступности и предпочтений потенциальных покупателей.

Фактор 6. Текущее состояние квартиры - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от степени готовности объекта к заселению и проживанию, необходимос­ти проведения ремонта и объема ремонтных работ. Значение поправочно­го коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости С использованием метода парных продаж.

Формируем массив исходной информации с указанием диапазонов за­висимых и независимых параметров. В качестве базы для определения ко­эффициентов выбраны параметры объекта оценки (табл. 1.6).