Оценка земли, их различие и взаимосвязь

В результате такой оценки и территориальный участок, и  качество почвы должны получить характеристику. Любая экономическая оценка земли должна определить три составляющих качества земельного участка:1. Его продуктивность;2.Его окупаемость и размер потенциальных вложений в эту землю;3.Потенциальный доход от ренты данного земельного участка.Не только пустой и неразработанный земельный участок можно подвергнуть экономической оценка земли, но и плодовые насаждения, пастбища, земли, предназначенные для посадок, угодья, которые принадлежат крупным предприятиям.

После проведения процедуры  экономической оценки земли выполняются  дальнейшие исследования данного объекта, в результате которых определяется максимально выгодное назначение земель и потенциальная прибыль от правильной эксплуатации.

В случае если земля используется правильно, она может принести очень  высокую прибыль и окупиться  в короткий срок.

Именно поэтому предварительная  оценка – это не лишняя трата  времени, а самый верный вклад  в правильное использование участков, именно так можно сократить затраты, а также оптимизировать землепользование.

 

2.2 Нормативная оценка земли

 

На сегодняшний день существует несколько видов оценки земель: рыночная, кадастровая, а также и нормативная оценка земли.

Последний вид оценки является особенным.

Почему? В первую очередь  потому что он обычно используется для того, чтобы определить стоимость  участка в тот момент, когда  его кадастровая стоимость еще  не выяснена в полной мере.

Обычно нормативная оценка земли совершается городскими организациями на основе действующего Федерального закона и его основных положений.Как правило, нормативная оценка земли − это показатель, который определяет прибыль, которую потенциально можно получить с данной территории.

Для того чтобы показатели получились более точными, прибыль  рассчитывается на временной период, рамки которого строго очерчены.

Однако независимо от того, что прибыль с участка земли  может быть и очень высокой, нормативная  оценка земли должна соотноситься с рыночной и не быть выше ее.

В соответствии с действующими нормативными документами, а также  и с законодательством страны, нормативная оценка земли не может  превышать рыночную и составлять более 75% от нее.В соответствии с  определенной нормативной оценкой  земли определяются и соответствующие территориальные зоны.

Однако, так как некоторые  факторы, влияющие на стоимость участков, могут варьироваться, показатели нормативной  оценки земли могут меняться, однако только в рамках установленного процента.

В соответствии с законом  снизить и увеличить результаты нормативной оценка земли, зафиксированные  в документах, можно только на 25%.Стоит  отметить, что в современной документации термин нормативная оценка земли  очень тесно взаимосвязан с другим термином – кадастровая оценка.

Такая взаимосвязь обусловлена анализом схожих данных.

Однако два этих понятия  не являются тождественными и взаимозаменяемыми.

Обычно термин кадастровая  оценка используется чаще и имеет  большее значение для рынка современной  недвижимости, который очень активно развивается.

Очень важно своевременное  проведение нормативной оценки земли, так как невнимание к временным  рамкам этой процедуры приводит к  невозможности соотносить данные между  собой, правильно оформлять документы, а также и использовать представленную в них информацию, варьировать  цены в определенных территориальных рамках, установленных на основании документов.

2.3 Качественная оценка земель

В соответствии с тем, что разнообразные земли располагаются в различных районах, а также имеют разнообразные качественные характеристики, они имеют различную стоимость так же, как и их аренда.

Для того чтобы разделить  земли на основные группы, а также  и для того, чтобы обосновать цену на них и их аренду, необходима такая  процедура, как качественная оценка земель.

Это сложнейший анализ, который  берет во внимание не только качество непосредственно самих почв, но еще  и исследует земли по качеству их расположения, окружения, а также и прочим параметрам.

Проводить качественную оценку земель может только опытный специалист, знающий все тонкости исследования земельных участков.Рассмотрим основные направления анализа и такого исследования как качественная оценка земель:1. Бонтировка почв в рамках исследуемого участкаБонтировка – это одно из исследований, которое является частью качественной оценки земель.

Результатом данной аналитической  работы должен быть такой результат, как оценка уровня плодородия почв, а также соотнесение его с  необходимыми мероприятиями, которые  позволят улучшить качество данных почв.

Во время качественной оценки земель в результате бонтировки выявляются данные о показателях, которые  являются характеристиками качества почв, определяется средняя урожайность  на основании данных, полученных в  результате анализа показателей  за несколько лет, составляется шкала  урожайности данных земель.2. Исследование уровня плодородия земельИсследование плодородия − это другой аспект качественной оценки земель, в результате которого выясняется природное качество почвы – ее естественное плодородие.

 

Деятельность человека по улучшению естественного плодородия во время данного исследования не берется, так как тут рассматривается  только естественный процесс образования  почв на определенной территории.Как  известно, при неверном использовании  качество почвы постепенно снижается, именно поэтому очень важно изначально соотнести качество земли с целью  ее использования, именно это является основной целью качественной оценки земель.

 

В случае если полученные данные соответствуют реальности, а также  если они учитываются во время  целевого распределения данных земель, качественная оценка земель способствует сохранению плодородия почв, а также  и его повышению за счет дополнительных мероприятий, которые позволяют  возделывать участок более успешно.

2.4 Экспертная оценка земли

Для проведения детального и следования определенного объекта, просто необходима такая процедура  как экспертная оценка.

В случае если в  качестве объекта исследования выступает  земля, речь идет об экспертнойоценке земли.

Экспертная оценка – это регламентированная работа эксперта-оценщика, который исследует  стоимость объекта на определенный период времени.

Процедура экспертной оценки земли всегда выполняется  в соответствии с нормативными и  правовыми документами.Экспертной оценке может быть подвергнуто практически  любое недвижимое имущество, а также  ценные бумаги и документы.

В случае если речь идет об экспертной оценке земли, исследоваться  может любой земельный участок, расположенный, как в черте города, так и вне нее.

Как правило, это  может быть участок, предназначенный  для возведения строений, или участок  сельскохозяйственного назначения.

Для проведения экспертной оценки земли ее тип значения не имеет, так как тут нет ограничений  в соответствии с целевыми назначениями участков.Стоит отметить, чтоэкспертная оценка земли – это мероприятие по анализу ценообразующих факторов, кроме того, это может быть и оценка прав собственности.

Специфика экспертной оценки земли напрямую зависит от такого фактора, как цель ее проведения, ведь именно цель определяет направление  анализа и его ход.На различные  виды экспертной оценки земли существует определенный спрос.

На современном  рынке услуг особенно высок спрос  на такой вид оценочных мероприятий, как экспертная оценка земли по параметрам ее рыночной стоимости.

Рыночная стоимость  – это показатель, который характеризует  основные особенности земельного участка.

Например, это может  быть анализ положения участка, его  площади, его качества, престижа данной территории, наличия определенных коммуникаций.

Не стоит забывать, что экспертная оценка земли по показателям  ее рыночной стоимости во многом зависит  от спроса на данный участок.

Именно поэтому  такая экспертная оценка земли обязательно должна включать анализ покупательского спроса.В случае если исследуется участок, который в перспективе должен использоваться для строительства, эксперт оценивает и особенности его ландшафта, а также и затраты, необходимые для улучшения рельефа.

Чем меньше данные затраты, тем выше будет изначальная  стоимость участка в оценке эксперта.

2.5 Агроэкологическая оценка земель цели

В соответствии с  последними реформами действующего законодательства, а в частности, статей, касающихся владения земельными участками, особенно актуальной стала  процедура агроэкологической оценки земель.

Как правило, данный вид оценки осуществляется с определенными  целями, которых достаточно много.

Среди целей агроэкологической  оценки земель можно выделить следующие:1. Определение стоимости участков для такой процедуры, как приватизация.2. Приобретение земли в собственность.3. Продажа земельного участка.4. Передача данного земельного участка в аренду, или же во временное управление.5. Внесение данного участка в уставные документы.6. Решение спорных вопросов, связанных с недвижимостью.7. Составление перспективных планов использования данных земель.В некоторых случаях различные виды агроэкологической оценки земель пересекаются между собой в силу тесной взаимосвязи, а также использования разнообразных данных, Однако, также в данной сфере можно выделить и определенные типы агроэкологическая оценка земель, которые не могут пересекаться между собой по определенным причинам.

К таким типам  оценки можно отнести следующие:1. Оценочные мероприятия, направленные на выявление показателей рыночной стоимости данного участка.2. Оценочные мероприятия в рамках земельного участка, направленные на выявление его кадастровой стоимости.3. Оценочные мероприятия, которые направлены на выявление нормативной стоимости данного земельного участка.Обычно агроэкологическая оценка земель – это профессиональная услуга, которую может предложить и выполнить только опытный и действительно квалифицированный специалист.

Почему? Потому что  данный вид оценки рассматривает  сразу несколько факторов, среди  которых можно выделить такие, как  внешние факторы, влияющие на данный участок, его особенности.

Например, в ходе агроэкологической оценки земель рассматриваются  особенности рельефа, а также и качество почв.

Так как некоторые  из факторов, которые берутся во внимание, во время анализа могут  меняться с течением времени, оценка всегда проводится на определенный период времени и содержит информацию, которая  должна своевременно обновляться.

Очень важно, чтобы  такого рода оценка была в первую очередь  грамотной и квалифицированной, а также качественной и полной.

2.6 Независимая  оценка земли

Среди прочих оценочных  мероприятий, независимая оценка земли  – это особое направление работы.

Обычно даже если участок земли имеет какую-то застройку, во время проведения независимой  оценки земли рассматривается только территория без строений, расположенных на нем.

Однако, стоит отметить, что данное оценочное мероприятие  является особенным и по параметрам оценки, и по целям его проведения.Какие  цели обычно ставятся перед таким  специалистом, как оценщик, который  занимается проведением независимой  оценки земли? Чаще всего это определение  прав собственности, а также и рыночной стоимости земель.

Почему? Потому что  именно эти параметры являются наиболее важными для выгодной продажи участка, или его приобретения.

Кроме того, права  собственности, которые могут быть определены в результате независимая  оценка земли, могут оказаться важными  для решения имущественных споров, а также и для получения  кредита, или ссуды под залог  данной недвижимости.Как правило, независимая  оценка земли стоится по определенным правилам и нормам, однако можно  ли избежать помощи профессионального  оценщика и оценить участок самостоятельно? Невозможно, так как независимая оценка земли слишком сложна.

Самостоятельно  можно получить только зыбкое и призрачное представление о ценовых рамках, которое не может принести никакой  практической пользы, в то время  как результаты независимой оценка земли, оформленные правильно, могут  оказаться просто бесценными для  решения многих вопросов.Очень важно, чтобы такую работу как независимая  оценка земли выполнял специалист, который имеет опыт работы и готов  успешно справиться с этой задачей.

Обычно оправдать  доверие клиента может только представитель крупной и надежной компании, которая не первый год  работает на рынке, а также делает это очень успешно.

В случае сотрудничества с такими специалистами, независимая  оценка земли является очень ценным исследованием, результаты которого информативны.