Порядок государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним

Генеральное межевание проводилось во второй половине XVIII века и первой половине XIX века. Им было охвачено 35 губерний, в которых насчитывалось 188 264 владений площадью 300,8 млн. га.

Для подготовки высококвалифицированных кадров в 1779 г. в Москве была основана землемерная школа при межевой Канцелярии, с 1819 г. она становится Константиновским землемерным училищем, а с 1835 г. – Межевым институтом, на основе которого позднее были образованы Московский институт геодезии, аэрофотосъемки и картографии и Московский институт инженеров землеустройства, преобразованные в настоящее время в государственные институты.

Земельная реформа 1861 г. (отмена крепостного права) сохранила в руках крестьян значительную часть земельной площади, находящейся в их пользовании до воли. Не одному поколению пришлось нести за нее тяжелые платежи по цене, заведомо завышенной против действительной стоимости. Платежи эти сопровождались особой выкупной операцией по форме земельного кредита.

Начало Столыпинской реформы относят к выходу Указа императора Николая II – 6 ноября 1906 г. Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни, и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян.

Основными тенденциями развития в области земельных отношений в России к началу XX века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной и увеличение площадей крестьянского землевладения. [17]

Революция 1917 г. повлекла за собой изменение всех законодательных актов.

Начиная с 1955 г. был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе.

За годы советской власти были созданы 3 основных вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме и имели достаточно низкую точность.

После национализации российские земли до внесения 1990 г. поправок в Конституцию РСФСР 1976 г. не знали права частной собственности. Они без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.

С началом процесса перестройки было принято большое количество законодательных актов, связанных с вопросом использования земли. в них указано, что формы владения землей могут быть следующими: пользование, аренда и пожизненное наследуемое владение; землевладение и землепользование являются платными.

С распадом СССР возникла необходимость разработки новых законодательных актов, регламентирующих учет недвижимости и решения всего комплекса вопросов по созданию кадастра. Существующие законодательные акты, действующие на территории Российской Федерации, не регламентируют многих вопросов, возникающих при создании кадастра недвижимости. Так, по исторически сложившимся причинам в России достаточно хорошо развиты организационно-правовые вопросы земельного кадастра, большей степенью ориентированного на учет сельскохозяйственных земель и незастроенных территорий, в то время как организационно-правовые вопросы кадастра недвижимости городских территорий практически еще не проработаны.

Таким образом, проведение земельной реформы еще раз подчеркнуло необходимость государственного кадастра недвижимости как системы информации, обеспечивающей осуществление государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. [18]

1.2 Правовые основы формирования  системы кадастрового учета

Составной частью земельного кадастра является государственный кадастровый учет земельных участков, который осуществляется посредством внесения необходимой и достаточной информации в государственную кадастровую книгу.

Первые нормативно-правовые акты, в которых было начато формирование законодательной базы единой системы и технологии ведения государственной регистрации и кадастрового учета земель в Российской Федерации были приняты в 60 – 70 гг. XX века.

После 1991 г. активно совершенствовался государственный земельный кадастр, расширялись его функции в условиях реформирования земельных отношений, что было отражено в законодательных и директивных документах.

С целью получения постоянно обновляемой качественной учетной информации о природных свойствах и экологическом состоянии земель для оперативного обновления учетных кадастровых данных с 1991 г. получило развитие самостоятельное направление деятельности кадастровых органов – мониторинг земель, ведение которого было регламентировано постановлением Правительства «О мониторинге земель» (1992 г.).

В период проведения земельной реформы (с ноября 1992 г. по декабрь 1993 г.) было продолжено совершенствование системы регистрации различных форм землевладений и землепользований, проведение учета количества и качества земель, что потребовало за короткий срок принять более 50 основных нормативных документов для реализации земельной реформы.

27 ноября 1993 г. вышел Указ Президента РФ  «О регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы  в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находившимися у них в собственности, что создало правовую основу для развития земельного оборота в России.

В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Этим Указом на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы была возложена организация ведения многофункционального земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки, также ведение Поземельной книги. Во исполнение положений данного Указа специалистами Роскомзема были разработаны нормативно-правовые документы, в которых определялись порядок регистрации прав на землю и порядок выдачи соответствующих свидетельств о праве собственности; подготовлены методические указания о регистрации прав, Положение по ведению Поземельной книги; Положения о регистраторе прав и о дежурной кадастровой карте, на которых должны быть представлены все земельные участки и прочно связанные с ними недвижимость, причем каждый из участков должен иметь свой уникальный для всей России кадастровый номер. [8]

21 октября 1994 г. Государственная Дума приняла  Гражданский кодекс Российской  Федерации, который отнес земельные  отношения к сфере отношений, регулируемым гражданским законодательством.

С этого времени объект недвижимости включает в себя три основных элемента: земля (земельные участки), улучшения, принадлежности недвижимого имущества. [2]

21 июля 1997 г. был принят Федеральный Закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», регламентирующий, что государственной регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданскому кодексу государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Поэтому государственная регистрация – единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. [4]

До 2000 г. государственный земельный кадастр содержал сведения о землепользователях, о количественной и качественной характеристике земель (угодьях) и экономические характеристики. Кроме того, в процессе ведения государственного земельного кадастра до 1997 г. объекты и субъекты земельного кадастра регистрировали, определяли и фиксировали их права на земельные участки. [8]

Федеральный Закон от 2000 г. «О государственном земельном кадастре» определил иное содержание земельного кадастра: «Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов». Поэтому с принятием этого Федерального Закона содержание учета земель также изменилось с установлением количества и качества угодий и категорий земель на разных уровнях на процесс регистрации земельных участков и территориальных зон с внесением записей в ЕГРЗ.

Федеральный Закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. принят в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов.

Исходя из понятия земельного участка, содержащегося в ст. 261 ГК РФ,    ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 15 ФЗ «О землеустройстве», следует, что содержание государственного земельного кадастра является описание земельных участков как недвижимых вещей, находящихся в имущественном обороте. Поэтому состав сведений о земельных участках, включаемый в государственный земельный кадастр, должен определяться требованиями ГК РФ к сделкам, а именно к определению предмета сделки.

В 2002 г. в Российской Федерации начали формировать автоматизированную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Одновременно с принятием Земельного кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации (2001 г.) была утверждена новая Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)», которая является логическим продолжением Федеральной программы на 1996 – 2001 гг. К новой Программе добавлена подпрограмма государственного учета объектов недвижимости.

Цель этой Программы – создание автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики в области эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан.

В результате реализации данной Программы сформирована информационная база, обеспечивающая процесс регулирования общественных отношений в сфере недвижимости, при которой вся информация о недвижимом имуществе представлена в виде единого банка данных – Государственного кадастра недвижимости. [7]

13 сентября 2005 г. вышло Постановление Правительства РФ «Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)". Цели данной  подпрограммы – создание условий обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; 
создание полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости; создание единой системы государственного кадастрового учета, обеспечивающей индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости; 
информационное наполнение государственного кадастра недвижимости; 
развитие института налоговой оценки объектов недвижимости, проведение кадастровой оценки объектов недвижимости; 
сокращение временных издержек при государственном кадастровом учете объектов недвижимости и получении сведений из государственного кадастра недвижимости. [18]

Государственный кадастровый учет и регистрация земель на основе автоматизации и применения современных технологий на различных административно-территориальных уровней позволяет оценить капитальные затраты и ежегодные издержки, увеличить налогооблагаемую базу, ускорить подготовку и выдачу правоустанавливающих и отчетных документов, организовать эффективную работу с потребителями кадастровой информации. [8]

Изменилась цель ведения государственного земельного кадастра. Если до принятия Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» (см. Приложение А) главной целью было обеспечение органов государственного власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, то после принятия Федерального Закона (24 июля 2007 г.) одной из основной целью стало информационное обеспечение рынка недвижимости сведениями о недвижимых вещах – земельных участках.

1.3 Понятие и состав недвижимого  имущества

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.