Правовое положение земель населенных пунктов

     Важная  роль в регулировании земельных  отношений в поселениях принадлежит Федеральному закону от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.03)'. Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества. Федеральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, содействие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.

     В ЗК РФ нормы  о землях всех видов поселений (т.е. землях городов, рабочих, курортных  и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулирование земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.

     Назначение  земель  поселений заключается в том, что они функционируют как  фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

     Земли поселений могут  быть охарактеризованы общими  для них отличительными признаками:

     - земли городов и  сельских поселений имеют общее  предназначение: обслуживание городов  и сельских поселений;

     - земли поселений  характеризуются тем, что они  расположены внутри черты: для  земель городов – городской  черты, а для земель поселений  – черты сельских поселений. Данная  черта – это внешняя граница  земель города, поселка, сельского  поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

     Следует отметить, что  городская черта  и черта сельских  поселений устанавливается  и  изменяется в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, земельным законодательством РФ. Однако черта поселений охватывает не только земли, застроенные зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки, предназначенные для обслуживания хозяйства и населения.

     Городская черта и  черта сельского поселения  определяет  внешнюю границу, т.е. размер их  территории. Внутренняя организация  земель осуществляется в соответствии  с утвержденными генпланами, проектами  планировки и застройки (ст. 84 ЗК  РФ).

     Все земли в пределах  черты поселения находятся в  ведении соответствующих органов  местного самоуправления.

Особенности государственного управления землепользованием  в поселениях.

 Ключевым понятием, определяющим особенности изменения целевого назначения данной категории земель, является граница населенного пункта. В пределах границы населенных пунктов не может быть земель других категорий, кроме земель населенных пунктов. Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из состава земель населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

В настоящее время есть два вида действий в отношении границ населенных пунктов.

1. Включение земель в границы  населенных пунктов и изменение  границ населенных пунктов.

2. Включение в границы осуществляется  в рамках территориального планирования, когда определяется и устанавливается  граница городского округа либо  городского или сельского поселения. В этом случае любые участки  других категорий при включении  изменяют свое целевое назначение на "земли населенных пунктов". В соответствии со ст. 4 Закона "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" данная деятельность относится к компетенции органов государственной власти субъектов Федерации. При этом не имеет значения, в чьей собственности находятся включаемые земельные участки, - решение принимают органы государственной власти субъектов РФ. Единственные два исключения из данного правила связаны с землями лесного фонда и обороны, которые включаются в границы населенных пунктов по согласованию с территориальным управлением Рослесхоза или КЭУ (квартирно-эксплуатационным управлением) штаба военного округа соответственно.

Изменение границ населенных пунктов осуществляется в отношении уже установленных и утвержденных границ. В этом случае решение об изменении границ принимает Министерство регионального развития РФ путем внесения изменений в документы территориального планирования.

   Государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ – органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства); на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношении органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

     В ведении муниципальных образований в области градостроительства находятся: принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в "области градостроительства; утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий; разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований и внесение в соответствующий орган государственной власти предложений об их утверждении; организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований; принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности; организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности; выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости; разрешение споров в области градостроительной деятельности в пределах своей компетенции; финансирование разработки и реализации градостроительной документации; осуществление контроля за соблюдением нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а также законодательства РФ о градостроительстве; утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муниципальных образований; информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и проведение референдумов по вопросам градостроительства; выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития

территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

     Компетенция соответствующих  органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты.. Компетенция  органов местного самоуправления может  распространяться и за пределы городской (поселковой) черты - на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков).

     Помимо  указанного  выше общего управления осуществляется  ведомственное управление землями  поселений, которое ведется Государственным комитетом по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ, а также соответствующими органами этого Комитета в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.

     Следующим субъектом  управления землями поселений  являются отделы жилищно-коммунального  хозяйства при городской администрации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складывающихся при градостроительной деятельности.

     Итак, городские органы  местного самоуправления распоряжаются  землями города. В  то же время  много земель в городах  находится  во внутриведомственном  регулировании  различных министерств и ведомств. Поэтому для земель городов  важной задачей является оптимальное сочетание общественного и внутриведомственного управления.

     Как уже указывалось, ведомственное  управление землями  городов осуществляет Государственный  комитет по строительству и  жилищно-коммунальному комплексу  РФ. В своей деятельности он наделен полномочиями, которые можно классифицировать следующим образом:

     - нормотворческая деятельность (например, представление в Правительство  РФ проектов федеральных законов  и иных нормативных правовых  актов в области градостроительства);

     - координационная деятельность (например, принимает участие в координации аварийно-восстановительных работ в зонах чрезвычайных ситуаций);

     - контрольная деятельность (например, осуществляет контроль  за соблюдением законодательства  РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);

     - организационная деятельность (например, организует подготовку  и переподготовку специалистов  в области архитектуры и градостроительства).

     Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и градостроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура главного архитектора – отбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.

     Правовое  регулирование  использования земель поселений  осуществляется, как уже говорилось, министерствами, ведомствами совместно  с органами местного самоуправления, а также органами исполнительной  власти.

     Государственное управление  градостроительной деятельности обеспечивается: управлением государственными капитальными вложениями в создание и развитие социальной и производственной инфраструктуры; регулированием налоговой политики; предоставлением дотаций, субсидий, субвенций, других бюджетных и внебюджетных видов финансовой и материальной помощи на развитие объектов строительства; контролем за соблюдением градостроительных нормативов и стандартов; осуществлением антимонопольных мер, приватизации объектов государственной собственности, в том числе объектов незавершенного строительства; проведением экспертизы, в том числе технической и экологической, градостроительной документации.

     Государственное регулирование  правового режима земель поселений  осуществляется посредством:

     - выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения;

     - ведения государственного  градостроительного кадастра и  мониторинга объектов градостроительной  деятельности в Российской Федерации;

     - планирования развития  территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинга  объектов градостроительной  деятельности в Российской Федерации.

На уровне всей территории РФ в области градостроительства раз­рабатывается Генеральная схема расселения, в которой указываются: цели федеральной политики в области градостроительства; основные положения развития системы расселения; меры по улучшению эколо­гической обстановки в регионах; территории, благоприятные для развития систем расселения и др.

Для территорий двух и более субъектов РФ или частей их территорий разрабатываются консолидированные схемы градостроительного планирования в целях взаимного согласования интересов субъектов РФ и интересов Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности (ст. 32 Градостроительного кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ 25 августа 1999 г. были утверждены «Основные требования к разработке и согласованию консолидированных схем градостроительного планирования и основных положений консолидированных схем градостроительного планирования». В основных положениях консолидированной схемы, являющихся ее составной частью, содержатся предложения по приоритетным направлениям региональной градостроительной и пространственно-территориальной политики. Разработка консолидированных схем осуществляется на основании решения Правительства РФ. Государственным заказчиком по разработке консолидированных схем является Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Головной разработчик консолидированной схемы определяется государственным заказчиком на конкурсной основе. Задание на проектирование консолидированной схемы также утверждается государственным заказчиком. В задании на проектирование определяются состав и содержание консолидированной схемы и ее основных положений, состав, порядок получения исходных данных и другие условия работы, уточняется порядок проведения согласования и экспертизы.

В соответствии с консолидированной схемой разрабатываются территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ и частей территорий субъектов РФ, в которых указываются в соответствии с градостроительной документацией федерального уровня цели государственной политики в области градостроительства на территориях субъектов РФ исходя из социально-экономических и природно-климатических условий субъекта РФ.