Право на землю

 Ограничение оборота  земельных участков, находящихся  в государственной и муниципальной  собственности, обусловлено необходимостью  обеспечения их целевого использования  в интересах общества и соответствует  также предписаниям ГК РФ (п. 3 ст. 129). В нем сказано, что земля  и другие природные ресурсы  могут отчуждаться или переходить  от одного лица к другому  иными способами в той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других  природных ресурсах. Например, земли  промышленности и иного специального  назначения могут предоставляться  в безвозмездное срочное пользование  для сельскохозяйственного производства  и иного использования (п. 6 ст. 87 ЗК РФ).

 Возможности ограниченного включения в гражданский оборот земель, предоставленных для нужд железнодорожного транспорта, указаны в ФЗ от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" и Положении о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденном приказом МПС РФ от 15 мая 1999 г. Согласно названному Положению свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, кроме складов горюче-смазочных материалов и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.

 Ограничение оборота земельных участков зависит от направления использования и охраны отдельных категорий земель или специально указанных земельных участков. Так, ФЗ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков. Он устанавливает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения и разрешенного использования.

Оборот земель сельскохозяйственного  назначения должен регулироваться федеральным  законом об обороте земель сельскохозяйственного  назначения (п. 6 ст. 27 ЗК РФ). До введения его в действие оборот земельных  участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с  гражданским законодательством  и ЗК РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных  законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих  положений:

 при переходе права  на земельный участок от одного  собственника земельного участка,  землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка  к другому категория и целевое  назначение такого земельного  участка не подлежат изменению;

 иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица могут владеть  и пользоваться земельными участками  сельскохозяйственного назначения  только на праве их аренды;

 приватизация земельных  участков сельскохозяйственного  назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  не допускается.

 Этот порядок не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

1.4 Приобретение прав на  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности.

 Земельные участки  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  предоставляются гражданам и  юридическим лицам в собственность  или в аренду. В предусмотренном  законом случае (п. 1 ст. 20 ЗК РФ) юридическим  лицам земельные участки предоставляются  в постоянное (бессрочное) пользование,  и гражданам и юридическим  лицам - в безвозмездное срочное  пользование (п. 1 ст. 24 ЗК РФ).

 Новеллой действующего  земельного законодательства стало  то, что земельные участки в  постоянное пользование гражданам  теперь не предоставляются. Однако, если такое право у гражданина возникло до введения в действие ЗК РФ, то оно за гражданином сохраняется. Одновременно ему разрешено по его желанию переоформить свое право постоянного пользования земельным участком на право собственности.

 Юридические лица, в  отличие от граждан, по закону  обязаны переоформить право постоянного  (бессрочного) пользования земельными  участками на право аренды  или приобрести земельные участки  в собственность по своему  желанию до 2004 г.

 Правом предоставления  земельных участков, находящихся  в федеральной собственности,  наделены органы государственной  исполнительной власти, осуществляющие  управление и распоряжение федеральным  имуществом. В настоящее время  такими органами являются Федеральное  агентство по управлению государственным  имуществом и его территориальные  органы.

 Землями, находящимися  в собственности субъектов Федерации,  распоряжаются органы исполнительной  власти субъекта Федерации согласно  его законодательству.

 Муниципальной земельной  собственностью распоряжаются органы  местного самоуправления.

 Решение органа государственной  власти или органа местного  самоуправления о предоставлении  земельного участка является  первичным и основным юридически  значимым выражением воли собственника  земли по передаче прав на  земельный участок. При безвозмездной  передаче земельного участка  данное решение является основанием  для отвода участка в натуре  и государственной регистрации  прав на участок. При возмездном  отчуждении - основанием для заключения  договора.

 Предоставление земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  в собственность граждан и  юридических лиц осуществляется  за плату. Это общее правило,  предусмотренное ЗК РФ. Бесплатно  земельные участки в собственность  граждан и юридических лиц  предоставляются только в случаях,  предусмотренных ЗК РФ, федеральными  законами и законами субъектов  Федерации. Так, не взимается  плата с граждан, имеющих земельные  участки на праве постоянного  (бессрочного) пользования или  праве пожизненного наследуемого  владения, если они реализуют  свое право по переоформлению  их в собственность. Гражданам  для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства,  ведения личного подсобного хозяйства  и индивидуального жилищного  строительства бесплатно могут  предоставляться земельные участки  в пределах максимальных размеров  земельных участков, установленных  по правилам земельного нормирования.

 Решение о предоставлении  земельного участка в собственность  гражданину, имеющему земельный  участок на праве пожизненного  наследуемого владения или постоянного  (бессрочного) пользования, должно  быть принято в двухнедельный  срок со дня подачи заявления  в письменной форме в исполнительный  орган государственной власти  или орган местного самоуправления.

 Если граждане или юридические лица ходатайствуют о предоставлении им в собственность для строительства участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то отказ не допускается, за исключением случаев, когда испрашиваемые земельные участки изъяты из оборота, либо федеральным законом установлен запрет на их приватизацию, либо они зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.

 Не допускается также  отказ в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, ограниченных  в обороте и находящихся в  государственной и муниципальной  собственности, если федеральным  законом разрешено предоставлять  их в собственность граждан  и юридических лиц. Иностранным  гражданам, лицам без гражданства  и иностранным юридическим лицам  земельные участки предоставляются  в собственность только за  плату, размер которой устанавливается  ЗК РФ.

 Следует иметь в  виду, что помимо норм гл. 17 ГК  РФ и ЗК РФ возникновение  прав на землю регулируют многие  другие подзаконные нормативные  правовые акты. В силу ст. 6 ФЗ "О  введении в действие Земельного  кодекса Российской Федерации"  изданные до введения в действие  ЗК РФ правовые акты Президента  и Правительства РФ, регулирующие  земельные отношения, применяются  в части не противоречащей  ЗК РФ.

1.5 Исполнительные органы  государственной власти и органы  местного самоуправления, осуществляющие  предоставление земельных участков.

Предоставление гражданам  и юридическим лицам земельных  участков из земель, находящихся в  государственной и муниципальной  собственности, осуществляется на основании  решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах их компетенции.

 Предоставление земельных  участков для объектов капитального  строительства осуществляется органами  местного самоуправления в соответствии  с утвержденными генеральными  планами поселений, на территории  которых предусматривается строительство.  Предварительная градостроительная  проработка осуществляется местными  органами архитектуры и градостроительства  на основе утвержденной градостроительной  проектно-архитектурной документации.

 Составление необходимой  землеотводной документации с подготовкой проекта постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или реконструкции объекта по варианту размещения, согласованному с местными органами архитектуры и градостроительства, осуществляется органами Федеральной службы земельного кадастра России.

 Рассмотрение ходатайств застройщиков, материалов предварительной градостроительной проработки по выбору земельного участка, включая обязательное обследование в натуре, сопоставление сравнительных вариантов размещения, выработка условий предоставления земельных участков, независимо от способов и форм предоставления земли (бесплатное, на аукционной или конкурсной основе, аренда и др.), осуществляется постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под застройку при органах местного самоуправления. Эти комиссии проводят свою работу в соответствии с утвержденными главой муниципального образования регламентом и персональным составом.

 В выборе земельного  участка обязательное участие  принимают собственники земли,  землепользователи, землевладельцы  и арендаторы, чьи интересы затрагиваются  предстоящим строительством.

 Органы местного самоуправления  информируют население о возможном  (предстоящем) предоставлении земель  для размещения объектов, деятельность  которых затрагивает его интересы. Выясняет мнение граждан через  местные референдумы, собрания, сходы  граждан, иные формы непосредственной  демократии. Граждане, общественные  организации, объединения, органы  территориального общественного  самоуправления имеют право участвовать  в рассмотрении вопросов, затрагивающих  интересы населения и связанных  с намечаемым строительством  или реконструкцией объекта и  последующим его функционированием.

 Размещение объектов строительства должно приводиться в соответствие с функциональным зонированием территории городов и поселений, принятым в их генеральных планах, проектах детальной планировки районов или другой градостроительной проектно-планировочной документации, при размещении за пределами городской или поселковой черты - в соответствие с функциональным зонированием, принятым в проектах или схемах районной планировки.

1.6 Порядок предоставления  земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

Предоставление земельных  участков для строительства из государственных  и муниципальных земель осуществляется с проведением работ по их формированию по двум вариантам:

а) с предварительным согласованием  мест размещения объектов;

 б) без предварительного  согласования мест размещения  объектов.

 Предварительное согласование  мест размещения объекта не  проводится при его размещении  в городском или сельском поселении  в соответствии с градостроительной  документацией о застройке и  правилами землепользования и  застройки (зонированием территорий). Не проводится согласование мест  размещения объекта в случае  предоставления земельного участка  для нужд сельскохозяйственного  производства или лесного хозяйства  либо гражданину для индивидуального  жилищного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства.

 Предварительное согласование  мест размещения объекта строительства  требуется при предоставлении  земельных участков в аренду  либо в постоянное (бессрочное) пользование  (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

 Гражданин или юридическое  лицо, заинтересованные в предоставлении  земельного участка для строительства,  обращаются в исполнительный  орган государственной власти  или орган местного самоуправления  с заявлением о выборе места  размещения объекта. В заявлении  должны быть указаны назначение  объекта, предполагаемое место  его размещения, обоснование примерного  размера земельного участка, испрашиваемое  право на земельный участок.  К заявлению могут прилагаться  технико-экономическое обоснование  проекта строительства или необходимые  расчеты.