Право на землю

 Орган местного самоуправления  обеспечивает выбор земельного  участка на основе документов  государственного земельного кадастра  и документов землеустройства  с учетом экологических, градостроительных  и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах. При этом рассматриваются варианты размещения объекта и проводятся процедуры согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными образованиями.

 Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

 Органы местного самоуправления  городских или сельских поселений  информируют население о возможном  или предстоящем предоставлении  земельных участков для строительства.

 Граждане, общественные  организации (объединения) и органы  территориального общественного  самоуправления имеют право участвовать  в решении вопросов, затрагивающих  интересы населения и связанных  с изъятием, в том числе путем  выкупа, земельных участков для  государственных или муниципальных  нужд и предоставлением этих  земельных участков для строительства.

 При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы названых народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

 Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся в их пользовании или владении земельных участков, в связи с предоставлением этих участков для строительства. Если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Федерации.

 Результаты выбора  земельного участка оформляются  актом о выборе земельного  участка для строительства, а  в необходимых случаях и для  установления его охранной или  санитарно-защитной зоны. К данному  акту прилагаются утвержденные  органами местного самоуправления  проекты границ каждого земельного  участка в соответствии с возможными  вариантами их выбора. Для случаев  предполагаемого выкупа земельного  участка к акту о выборе  земельного участка прилагаются  расчеты убытков собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

 Исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления принимает  решение о предварительном согласовании  места размещения объекта, утверждающее  акт о выборе земельного участка  в соответствии с одним из  вариантов выбора, или об отказе  в размещении объекта. В субъектах  Федерации - городах федерального  значения Москве и Санкт-Петербурге - выбор земельных участков для  строительства осуществляется органом  исполнительной власти соответствующего  субъектах Федерации, если иное  не предусмотрено законами этих  субъектов Федерации.

 Копия решения о  предварительном согласовании места  расположения объекта с приложением  проекта границ его размещения  или об отказе в размещении  объекта выдается заявителю в  семидневный срок со дня его  утверждения. Принятое решение  действует в течение трех лет.  Если по истечении этого срока  решение о предоставлении земельного  участка не будет принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать от исполнительного  органа государственной власти  или органа местного самоуправления  возмещения убытков независимо  от продления срока действия  решения о предварительном согласовании  места расположения объекта.

 Собственник или пользователь  земельного участка несет риск  отнесения на него затрат и  убытков, связанных со строительством  и иными улучшениями своего  земельного участка, после информирования  его о возможном изъятии его  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд.

 Решение о предварительном  согласовании места размещения  объекта или об отказе в  размещении объекта может быть  обжаловано заинтересованными лицами в суд. Если в судебном порядке решение о предварительном согласовании места размещения объекта будет признано недействительным, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, возмещают гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

 Решение о предварительном  согласовании места размещения  объекта и проект границ земельного  участка являются основанием  установления за счет граждан  и юридических лиц, заинтересованных  в строительстве, границ земельного  участка на местности. Работа  эта проводится землеустроительными  организациями. Одновременно готовятся  документы, необходимые для внесения  сведений в Единый государственный  реестр земель. Важно заметить, что  моментом возникновения или моментом  прекращения существования земельного  участка как объекта государственного  кадастрового учета в соответствующих  границах является дата внесения  соответствующей записи в Единый  государственный реестр земель. Само право на конкретный земельный  участок у субъекта возникает  после государственной регистрации  этого права.

 Исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления на основании  заявления гражданина или юридического  лица, заинтересованного в предоставлении  земельного участка для строительства,  и приложенной к нему кадастровой  карты (плана) земельного участка  в двухнедельный срок принимает  решение о предоставлении земельного  участка для строительства. Если  испрашиваемый участок предоставляется  в результате его изъятия, в  том числе путем выкупа, для  государственных или муниципальных  нужд, то одновременно с решением  о предоставлении земельного  участка принимается решение  о соответствующей форме изъятия  такого земельного участка. Условия  предоставления земельных участков  для государственных и муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием участков у правообладателей или прекращением договоров аренды, и в необходимых случаях возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства. В условиях предоставления земельного участка могут предусматриваться права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки или устанавливающие ограничения по использованию предоставляемых земельных участков (ст. 56, 58 ЗК РФ).

 При принятии решений  о предоставлении земельных участков  необходимо учитывать предписания  ЗК РФ о нормировании предоставляемых  участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для названных нами целей, устанавливаются федеральными законами (из федеральных земель), законами субъектов Федерации (при предоставлении из земель названных субъектов) и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (из муниципальных земель).

 Во всех других случаях  предельные размеры земельных  участков устанавливаются в соответствии  с утвержденными в установленном  порядке нормами отвода земель  для конкретных видов деятельности  или в соответствии с правилами  землепользования и застройки,  землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией.

 Предоставление земельных  участков для строительства с  предварительным согласованием  мест размещения объекта осуществляется  в аренду, а государственным и  муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, органам  государственной власти и органам  муниципального самоуправления - в  постоянное (бессрочное) пользование.

 Предоставление земельных  участков для строительства в  собственность без предварительного  согласования мест размещения  объектов осуществляется исключительно  на торгах (конкурсах, аукционах). По этому варианту земельный  участок приобретается в следующем  порядке. Сначала проводится работа  по формированию земельного участка.  Готовится проект границ земельного  участка, устанавливаются границы  на местности. Определяются вид  разрешенного использования земельного  участка и технические условия  подключения объекта к сетям  инженерно-технического обеспечения.  Проводится государственный кадастровый  учет земельного участка. Принимается  решение и публикуется сообщение  о проведении торгов (конкурса, аукциона).

 В качестве продавца  земельного участка или права  его аренды выступает орган  государственной власти или местного  самоуправления. Органы местного  самоуправления, на территории которых  торги не проводятся, могут выставлять  на договорной основе земельные  участки на торги, проводимые  в других муниципальных образованиях.

 В качестве организатора  торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация,  действующая на основании договора  с продавцом. В этом случае  расходы организатора, связанные  с проведением торгов, включая  привлечение независимых оценщиков,  специалистов по проведению рекламной  кампании, экспертов и т.д., производятся  в соответствии с условиями,  определенными в договоре продавца  с организатором.

 Земельные участки,  выставляемые на торги, определяются  продавцом в соответствии с  утвержденным генеральным планом  города или другого поселения,  или градостроительной и землеустроительной  документацией.

 Торги являются открытыми  по составу участников и проводятся  в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть  закрытым по форме подачи предложений  по цене. В случае проведения  аукциона, закрытого по форме  подачи предложения по цене, или  конкурса продавец назначает  аукционную или конкурсную комиссию. Он определяет форму проведения  торгов, начальную цену предмета  торгов, сумму, задатка и составляет  график платежей. При этом начальная  цена предмета торгов устанавливается  в размере пятикратной ставки  земельного налога, а сумма задатка  - в размере 20% начальной цены  предмета торгов.

 По результатам торгов  составляется и подписывается  протокол. Разрешается также передача  земельных участков в аренду  без проведения торгов (конкурсов,  аукционов) при условии предварительной  и заблаговременной публикации  сообщения о наличии предлагаемых  для такой передачи земельных  участков в случае, если имеется  только одна заявка. В этом  случае на основании заявления  гражданина или юридического  лица, заинтересованного в предоставлении  земельного участка, с ним подписывается  договор аренды выставленного  на торги земельного участка.

 Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо заключения договора аренды при предоставлении земельного участка в аренду.

1.7 Переход права на  земельный участок при переходе  права собственности на здание, строение, сооружение.

Гражданское законодательство не рассматривает здание (строение или сооружение) и земельный участок, на котором оно находится как  сложный единый объект, выступающий  в гражданском обороте нераздельно. Так продажа недвижимости, находящейся  на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого  участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным  законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

 ЗК РФ закрепляет  принцип одновременного отчуждения  земельного участка с находящимися  на нем зданиями, строениями, сооружениями  тогда, когда они принадлежат  одному лицу. Исключения установлены  для случаев отчуждения части  здания, строения, сооружения, которая  не может быть выделена в  натуре вместе с частью земельного  участка либо при отчуждении  здания, сооружения, строения, находящихся  на земельном участке, изъятом  из оборота.