Право собственности на жилые помещения

Содержание

Введение

Жилищная проблема является одной  из наиболее острых социальных проблем. В соответствии с Конституцией Российской Федерации от 12 декабря 1993 года статьей 40:" Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища ...". Это право гарантируется Конституцией и обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилье.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении  Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации.

Права собственности на жилое помещение  и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан. Действующее законодательство, регулирующее отношения права собственности граждан на жилое помещение, характеризуются большим количеством нормативных актов и составляют институт права собственности некоторые их которых и отражены в дипломной работе.

Гарантии права на жилище, предусмотренные  ст.40 Конституции, имеют экономический  характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло  на себя государство для обеспечения  предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади. Содержанию права собственности граждан на жилое помещение, их правам и обязанностям, связанным с ним, основаниям возникновения и прекращения этого права, защите его и посвящена данная работа.

Целью данной работы является комплексный  анализ жилого помещения как права  собственности граждан.

Субъекты права собственности  на жилое помещение

На первый взгляд, ответ на вопрос о субъекте права собственности граждан предельно прост: в качестве такового выступает гражданин. Дело, однако, в том, что гражданин как субъект права собственности выступает в разных правовых качествах. В одних случаях перед нами наемный работник, в других — индивидуальный предприниматель, в третьих —предприниматель, выступающий в маске юридического лица, и т. д. Все это не может не сказаться на положении гражданина как субъекта права собственности. Обратим внимание на то, что гражданин может заниматься предпринимательской деятельностью, лишь будучи зарегистрирован в установленном законом порядке. Поэтому все случаи, когда гражданин в качестве собственника вводит свое имущество в гражданский оборот, следует разбить на две группы. К первой отнести те, когда выступление гражданина в качестве собственника регистрации не требует, ко второй те, когда такая регистрация требуется. К их рассмотрению мы сейчас и перейдем. ¹

Случаи, когда выступление гражданина в качестве собственника не требует регистрации. Если исходить из классификации видов частной собственности граждан, которая ранее дана, то можно утверждать, что регистрации не требуется, если гражданин выступает в качестве наемного работника, а также лица, которое занимается экономической деятельностью, не направленной систематически на извлечение прибыли. При этом в собственности гражданина может находиться имущество, подлежащее специальной регистрации (например, недвижимость). Он может также совершать подлежащие регистрации сделки (например, приватизировать занимаемое им жилое помещение). Более того, может быть зарегистрировано его хозяйство. Так, в похозяйственней книге органа местного самоуправления регистрируется подсобное хозяйство гражданина, проживающего в сельской местности². Однако во всех этих случаях в понятие регистрации вкладывается иной смысл, и она относится либо к принадлежащему гражданину имуществу, либо к совершаемым им сделкам, но не к его деятельности в качестве собственника, причем к деятельности как таковой. В указанных случаях собственником соответствующего имущества продолжает оставаться сам гражданин и никакого удвоения субъекта права не происходит.

Случаи, когда выступление гражданина в качестве собственника требует  регистрации. Регистрация требуется  в тех случаях, когда гражданин, выступая в гражданском обороте в качестве собственника, занимается предпринимательской деятельностью. Напомним, что эти случаи, в свою очередь, сводятся к трем: когда гражданин занимается предпринимательской деятельностью, основанной на собственном труде; когда гражданин занимается предпринимательской деятельностью с привлечением наемного труда, но без образования юридического лица; когда гражданин занимается предпринимательской деятельностью с привлечением наемного труда на базе образования юридического лица.

В первых двух случаях, как и в  тех, когда регистрации не требуется, удвоения субъекта права не происходит. Регистрация направлена на то, чтобы  установить контроль за законностью  предпринимательской деятельности и обеспечить поступление в казну налогов.

В объяснении нуждается последний  случай, когда гражданин занимается предпринимательством, создав самостоятельно или с другими лицами юридическое  лицо. В этом случае собственником  имущества, которое гражданин выделил  юридическому лицу, хотя бы он и единолично учредил его, становится само юридическое лицо, а гражданин имеет в отношении него обязательственные права³. Здесь как раз и происходит удвоение субъекта права, причем в этом может быть заинтересован и сам гражданин, который, по общему правилу, не отвечает по обязательствам учрежденного им юридического лица и в случае финансового краха рискует потерять лишь то имущество, которое он в это юридическое лицо вложил.

Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры.

В состав имущества граждан, принадлежащего им на праве собственности, могут входить и отдельные обязательственные права (например, такие права требования, как вклады в банках, либо права пользования чужим имуществом), корпоративные права (права участия в акционерных и других хозяйственных обществах, в кооперативах), а также некоторые правомочия из состава исключительных прав. Они не приобретают тем самым режима вещных прав, но находятся в составе принадлежащего гражданину имущества как единого комплекса. Именно этот комплекс составляет объект взыскания возможных кредиторов гражданина, а в случае его смерти - наследственную массу (объект наследственного преемства).⁴

В настоящее время отпали традиционные для прежнего правопорядка ограничения  объектов права собственности граждан - количество или размер жилых помещений, в том числе квартир, дач и садовых домиков, автотранспортных средств, скота, "средств производства" и т.п. (что, впрочем, впервые было продекларировано еще в законах о собственности). В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК не подлежит ограничению количество, а также стоимость объектов права собственности граждан, если только такое ограничение не вызывается целями защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, закон предусматривает весьма широкие, хотя и не безграничные возможности для развития частной собственности граждан и создает ей необходимые правовые гарантии.

Жилые помещения, как и земельные  участки, также имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещении в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое  нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК).

Кроме того, собственнику квартиры или иного  жилья закон запрещает отчуждать  свою долю в праве на общее имущество  жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье. По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.⁵

В связи с изложенным в Гражданский кодекс РФ была включена глава 18, посвященная регулированию вопросов о праве собственности и об иных вещных правах на жилые помещения. Анализ норм указанной главы позволяет сделать вывод о том, что законодатель перенес правовые конструкции, регулирующие отношения социального найма, на отношения собственности. Так, ст. 292 ГК РФ в гражданский оборот введен такой субъект гражданских прав, как член семьи собственника жилого помещения. Указанного субъекта законодатель наделил правами пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством: в соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Помимо наделения члена семьи собственника соответствующими правами пользования в ст. 292 ГК РФ установлена независимость указанных прав от прав собственности на жилое помещение самого собственника - переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Получается  следующая ситуация. Если жилое помещение  отчуждалось не один раз - предположим, оно продавалось, обменивалось, наследовалось, иным образом переходило от одного собственника к другому, то право пользования указанным жилым помещением, с учетом действия приведенной нормы ст. 292 ГК РФ, не утратил ни один член семьи каждого из бывших собственников жилого помещения. Применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника позволило П.В. Крашенинникову выделить четыре группы лиц - субъектов данного права. К первой группе он отнес членов семьи собственника жилого помещения в узком смысле слова, т.е. лиц, проживающих вместе с собственником и ведущих с ним общее хозяйство. Ко второй - бывших членов семьи собственника, т.е. граждан, хотя и проживающих с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющихся членами его семьи. К третьей - членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лиц, продолжающих проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями жилого помещения, к другому лицу. К четвертой - бывших членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждан, проживающих в жилом помещении, но утративших семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежавшего ему ранее данного жилья⁶. Такой широкий круг лиц, ограничивающий право собственности на жилые помещения, оказывает очень большое влияние на оборотоспособность указанных помещений. В юридической литературе в связи с этим отмечалось, что "такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременений собственности"⁷. Более того, применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника может оправдать печальные предсказания И.А. Покровского, став причиной подрыва свободной собственности, лишив собственника чувства прочности, свободы и независимости положения.

По нашему мнению, в современных условиях, когда большинство квартир находится  не в государственной и муниципальной  собственности, а в личной собственности  граждан, применение конструкции права пользования жилыми помещениями к отношениям собственности должно быть ограничено. В первую очередь это касается сроков действия права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением, которое должно быть ограничено сроком права собственности лица, предоставившего жилое помещение в пользование. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Указанная норма ГК РФ очень убедительно подтверждает высказанное нами предположение о длительности существования права пользования.

Содержание и осуществление  права собственности

Природа жилищных правоотношений неодинакова. Согласно классификации В.Ф. Яковлева, указанные правоотношения можно распределить в три группы. К первой относятся гражданско-правовые отношения, которые складываются по поводу возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, найма жилого помещения и т.д.). Во вторую вошли правоотношения, причисляемые частично к гражданско-правовым (например, обусловленные сроком, целевым назначением), частично к административным. Наконец, в третью помещены так называемые вспомогательные правоотношения - организационные и управленческие, выполняющие служебную роль при отношениях первых двух групп.⁸

Ю.К. Толстой, говоря о жилищных правоотношениях, отмечал, что "действие жилищного  законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников"⁹.

Вопрос  о месте жилищного законодательства в системе законодательства отечественные  ученые-цивилисты рассматривают  по-разному. Некоторые¹⁰ считают, что жилищное законодательство является подотраслью гражданского законодательства, другие рассматривают его как самостоятельную отрасль отечественного законодательства, третьи¹¹ понимают под ним комплексную отрасль, объединяющую нормы нескольких отраслей законодательства. П.В. Крашенинников предлагает для практического использования правовых норм, определяющих отношения, объектом которых служат жилые помещения, разграничивать жилищное и гражданское законодательство, так как "гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота".¹² Что же касается отношений, связанных с использованием жилых помещений, с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, их учету и регистрации, с обеспечением сохранности, содержания и ремонта жилых помещений, то указанные отношения регулируются жилищным законодательством.