Прекращение и ограничение права на землю

                                     Введение

Трудно переоценить значение земли в деятельности любого общества. Если рассматривать основные характеристики земли то мы отметим, что земля является одним из основных компонентов окружающей природной среды и таким образом выполняет важнейшую экологическую функцию. Вместе с тем, на поверхности земли размещаются различные объекты, созданные человечеством, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Также, необходимо отметить, что по существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех товаров и благ. Нельзя недооценить социальную роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. Наконец, земля как территория государства или ее административно-территориальных единиц обуславливает политическую функцию. Учитывая все вышесказанное, мы видим, что земля имеет многофункциональное значение, а потому владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц.1

Рассмотрение темы прекращения и ограничения прав на землю по земельному законодательству России, является продолжением изучения норм гражданского законодательства, посвященным регулированию одного из важнейших институтов гражданского права - права собственности.

Актуальность выбранной темы объясняется включением земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на нее в современной России, что вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений, расширилось поле правовой деятельности за счет появления новых общественных отношений, обусловленных развитием рыночных связей. Правовое регулирование находит свое отражение в нормах Гражданского, Земельного кодексов РФ и других законодательных актов.

Итак, целью работы является: анализ оснований прекращения и ограничения права собственности на землю в соответствии с земельным законодательством России. Задачами данной работы станут: изучение гражданско-правовых оснований прекращения и ограничения права собственности: основания прекращения права собственности на земельный участок, основания ограничения права собственности на земельный участок.

            Прекращение прав собственности на землю

Земельным кодексом РФ установлены не только основания, но и условия, а также порядок прекращения прав на землю.2

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.3

Обстоятельства, с которыми земельное законодательство связывает возникновение, изменение, прекращение прав на землю собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, обладателей сервитутов, называются юридическими фактами.

Основания прекращения земельных прав, в соответствии с российским земельным законодательством, можно разделить на общие - добровольный отказ, истечение срока, на который был предоставлен участок, реорганизация, ликвидация, прекращение деятельности, изъятие для государственных или муниципальных нужд, нецелевое использование, неиспользование участка, отчуждение, гибель, уничтожение участка, обращение на него взыскания, реквизиция, конфискация, банкротство, национализация; и на специальные - прекращение трудовых отношений, нерациональное использование, выморочность, использование методами, ведущими к ухудшению экологической обстановки, систематическая неуплата земельного налога, выделение из земель сельскохозяйственных предприятий земельных участков для ведения крестьянского хозяйства. Также, основания прекращение прав можно разделить на добровольное и принудительное. Добровольное прекращение земельных прав может последовать в случае совершения сделок с землей, либо направленных на правовую судьбу субъекта земельного права. Принудительное прекращение - в случаях изъятия участка для государственных либо муниципальных нужд, обращения взыскания на участок, реквизиции, конфискации, принудительного прекращения субъекта права, совершения специального земельного правонарушения. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает четыре основные группы оснований прекращения права собственности: 1) добровольная передача права собственности на имущество другому лицу путем отчуждения; 2) добровольный отказ от права собственности; 3) гибель или уничтожение имущества; 4) принудительное изъятие имущества у собственника.4

Рассмотрим подробнее основания прекращения прав собственности на землю по воле собственника.

Одним из оснований прекращения права собственности по воле собственника на земельный участок статья 44 Земельного Кодекса РФ называет отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты. В соответствии со статьей 52 Земельного Кодекса Российской Федерации, отчуждение земельного участка его собственником может осуществляться на основании сделок по отчуждению участка, предусмотренных гражданским законодательством, а также в порядке отказа от участка. Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, то есть когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимые земельные участки могут отчуждаться лишь целиком.

Для сделок по отчуждению земельных участков отдельных категорий земельное законодательство устанавливает особые, дополнительные правила. Например, порядок отчуждения земельных участочков из земель сельскохозяйственного назначения (тех из них, что задействованы в сельскохозяйственном производстве) установлен Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким образом, указанным Законом установлена обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.

Также, основанием прекращения права собственности на земельный участок по воле собственника, может быть добровольный отказ собственника от своего права на земельный участок. Согласно статье 236 Гражданского Кодекса РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Надо отметить, что отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок определены в статье 53 ЗК РФ.

Что касается прекращения права собственности на землю вследствие гибели или уничтожения имущества, то это - совершенно особый случай. Несмотря на то, что земля как пространственный базис не может быть уничтожена, возможны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности. Прибрежный земельный участок может

быть уничтожен в результате размыва его водой, изменения русла реки. Земельный участок может быть уничтожен вследствие оползня, обвала, провала в карстовую пустоту и т.п.5 В данном случае особенность прекращения земельных прав в случае гибели земельного участка состоит в том, что с гибелью земельного участка прекращается весь комплекс прав всех субъектов по отношению к данному объекту одновременно. Для того чтобы констатировать гибель участка, необходимо доказать, что уничтожение или трансформация земельного участка носит неустранимый и необратимый характер. Факт гибели участка устанавливается судом по заявлению заинтересованных органов и лиц в порядке гл. 27 АПК РФ, гл. 28 ГПК РФ, когда регистрационный орган не может принять решение о регистрации прекращения права.

Перед тем как подробнее рассмотреть основания принудительного прекращения прав собственности на землю, необходимо напомнить о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.6

Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка определены статьей 54 Земельного Кодекса. Таким образом, права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, могут быть прекращены принудительно ввиду ненадлежащего использования земельного участка в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок ввиду ненадлежащего использования земельного участка, то есть нарушения требований законодательства по использованию земли, наступает по основаниям и в порядке, предусмотренном Гражданским Кодексом. Изъятие земельного участка у

лиц, не являющихся собственниками земельных участков, может наступить только после привлечения их к административной ответственности.

Состав правонарушения при этом и основания изъятия земельного участка должны быть одними и теми же. Принудительное прекращение права на земельный участок ввиду ненадлежащего его использования осуществляется на основании решения суда. Необходимо отметить, что прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства.

Самостоятельным институтом земельного законодательства является изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Условия и порядок изъятия установлены статьей 55 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, является одним из правовых способов обеспечения публичных интересов при использовании земельных участков. Изъятие не может произведено по усмотрению уполномоченного органа, принимающего решение об изъятии, а только в связи с наступлением обстоятельств, указанных в статье 49 Земельного Кодекса. Земельный Кодекс Российской Федерации предусматривает три главных основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Первое основание - случаи изъятия земельных участков, если это необходимо для выполнения международных обязательств Российской Федерации. Основанием для изъятия соответствующих земельных участков является международный договор Российской Федерации. В качестве второго основания признаются случаи, когда изъятие земельных участков обусловлено необходимостью размещения объектов государственного или муниципального значения. В качестве примера можно привести объекты федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения, использования атомной энергии, обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также

транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; обеспечивающих космическую деятельность и т.д. Необходимо отметить, что для этих целей изъятие допускается только при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов. Третьим основанием изъятия земельных участков являются случаи, которые могут быть прямо предусмотрены в федеральных законах или в законах субъектов РФ.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника. Конфискация является единственным случаем безвозмездного изъятия земельного участка, так как применяется она как крайняя мера в качестве санкции за общественно опасные деяния (преступления), причем лишь за тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстных побуждений.

К основаниям принудительного прекращения прав собственности на землю относится также реквизиция земельного участка. Согласно статье 51 Земельного Кодекса Российской Федерации реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок. Кроме того,

прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации и национализации.

Особым юридическим фактом, влекущим прекращение земельного права аренды, безвозмездного срочного пользования субъекта, является истечение срока действия права.

          Ограничения прав собственности на землю

Права на землю могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.7 Необходимость ограничения прав на земельные участки опирается на обусловленность соблюдения значительного числа интересов в отношении земельных ресурсов, являющихся достоянием народов, производственным базисом человеческого существования и основой жизнедеятельности.