Природа возникновения права собственности на землю

Таким образом, предполагается гражданско-правовая природа сделок с земельными участками, так как иных сделок не предусмотрено действующим законодательством РФ. Поэтому «с правовой точки зрения правильно говорить только о сделках, объектом которых является один из видов недвижимого имущества – земельный участок».¹⁴

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Договоры являются наиболее распространенной разновидностью сделок.

Как и все сделки в  общем, сделки с земельными участками должны отвечать четырем требованиям: их содержание не должно противоречить закону, стороны должны обладать необходимым объемом право- и дееспособности, воля и волеизъявление сторон сделки должны совпадать, форма сделки должна соответствовать требованиям закона.

Сделки по поводу земли  от имени гражданина, не обладающего  полной дееспособностью, совершают (либо дают согласие на их совершение) законные представители с соблюдением ограничений, установленных ст. 37 ГК РФ.

В соответствии с нормами  гражданского законодательства сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего их содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160, 339, 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким договорам относится, например, договоры ипотеки и ренты.

Правовым последствием сделок с земельным участком является необходимость государственной регистрации возникновения или прекращения права на земельный участок в связи с совершением сделки. Следует отметить, что регистрации всегда будет подлежать возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки,  но далеко не все сделки с земельным участками.  Так, в соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи земельного участка сам по себе государственной регистрации не подлежит, однако, государственная регистрация необходима для перехода (передачи) соответствующего права. В то же время в случаях дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 ГК РФ), так и передача права собственности на основании договора.

Еще одной особенностью сделок с земельными участками является невозможность применения целевого назначения земельного участка при совершении сделки. Хотя данное положение  не закреплено в законе прямо, но такой вывод можно сделать на основании анализа ст. 7 и 8 ЗК РФ, в соответствии с которыми все земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий. В частности, отнесение к категориям и перевод из одной категории в другую земель, находящихся в частной собственности, осуществляется органом МСУ, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, перевод которых осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ. Таким образом, стороны в договоре не могут самостоятельно изменить целевое назначение земельного участка.

Также следует отметить сделку, предметом которой является часть земельного участка, от сделки, предметом корой является доля в праве на участок. Так, физическое лицо, обладающее, например, 1/200 долей в праве собственности на земельный участок, способно даже без соглашения других сособственников произвести отчуждение своей доли путем совершения дарения (п.2 ст.246 ГК РФ). При возможном выделении такой доли в натуре размер участка вполне может оказаться менее допустимого.

Договоры и иные сделки не влекут непосредственно возникновения  права собственности, они влекут возникновение обязательства, в  рамках которого  и происходит переход имущества от прежнего собственника новому. Еще в 1975 году О. С. Иоффе писал: «Если экономическая сущность права собственности заключается в том, что оно выступает как право присвоения, то обязательственные правоотношения по своему экономическому содержанию выступают как способ перемещения уже присвоенного имущества. Целью этого перемещения может служить реализация присвоенного и тогда обязательство возникает как результат осуществления права собственности, либо создание предпосылок для нового акта присвоения, и тогда обязательство является основанием возникновения права собственности… Это обусловлено тем, что право собственности и обязательственные права не только отличаются, но и тесно связаны друг с другом».¹⁵

Согласно ст. 129 ГК РФ объекты  гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность или быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Купля-продажа земельных участков – наиболее  распространенный  на  практике  договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454 – 491 и 549 – 558 ГК РФ, особенности же данного договора установлены ст. 37 ЗК РФ.

Данный договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне-обязывающим.

Первым существенным условием договора является его предмет.

Анализ ст. 554 ГК РФ,  устанавливающей требования к условиям договора о товаре, показывает ее неприспособленность для регулирования продажи земли. Данная норма не позволяет установить, какие именно характеристики земельного участка (кроме его расположения среди иных земельных участков) должны быть указаны в договоре для того, чтобы считать его заключенным. Должны ли  быть, в частности, обозначены размеры участка, его целевое назначение, разрешенное использование и прочие характеристики?

Решить данный вопрос можно путем анализа норм земельного законодательства. В частности, ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

Из сказанного следует, что условие о предмете договора купли-продажи земельного участка  считается согласованным при  наличии кадастровой карты (плана) земельного участка. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети "Интернет".¹⁶

Кроме того, согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.¹⁷  Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Для продажи земельного участка в качестве второго существенного  условия договора установлена цена, которая, по общему правилу должна быть выражена в рублях. Иных существенных условий в договоре продажи земельного участка не предусмотрено.

«Хотя в действующем  законодательстве прямо и не предусмотрено  требование об указании качественных характеристик земельного участка, ст. 552 ГК РФ это допускает. Качество земельных участков изначально устанавливается в земельно-кадастровой документации, где выделяются нарушенные и малопродуктивные земли, деградированные сельскохозяйственные угодья, а также земли, загрязненные опасными веществами. Все эти характеристики должны быть отражены в договоре купли-продажи».¹⁸

Момент перехода права  собственности связан с государственной  регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение имеет передача участка, которая в соответствии со ст. 556 ГК РФ подлежит оформлению в виде передаточного акта. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Отдельно необходимо отметить положения ст. 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи земельных участков». В сущности, данная норма содержит два вида требований к договору купли-продажи:

- О недопустимости нарушения права покупателя на информацию;

- О недопустимости  включения в договор условий,  противоречащих закону.

Также стоит уделить  внимание купле-продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Во-первых, продажа земельного участка для строительства может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта.

Во-вторых, такая продажа  осуществляется по общему правилу на торгах, но законом могут быть установлены  и исключения.

Порядок проведения торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, ст. 447-448 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков».¹⁹

Торги проводятся в форме  конкурса или аукциона. При  этом  аукцион  может быть открытым  или  закрытым  по  форме  подачи  предложений о цене. Конкурс проводится в тех случаях, когда собственником земельного участка устанавливаются  условия (обязанности) по использованию земельного участка.

Начальная цена земельного участка определяется его продавцом  на основании независимой оценки, проводимой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной деятельности осуществляется ФЗ «Об оценочной деятельности», в соответствии со ст. 3 которого «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».²⁰

По результатам оценки земельного участка составляется письменный отчет, в котором указывается и обосновывается рыночная стоимость земельного участка.

Кроме того, в цену земельного участка включаются расходы на проведение оценки земельного участка для определения его рыночной стоимости; на публикацию информации о проведении торгов; на организацию и проведение торгов  и др.

Каждый участник торгов до начала их проведения вносит задаток. Сумма задатка определяется в  размере 20 % начальной цены земельного участка.  К участию в торгах допускается любое физическое или юридическое лицо, своевременно подавшее заявку. В  случае  подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность. Юридическое  лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные   копии   учредительных  документов  и свидетельства  о государственной регистрации юридического лица,  а также выписку из решения  уполномоченного  органа  юридического  лица  о совершении сделки.

Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену за предмет торгов. При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии и победителем торгов.

Не позднее 20 дней с  момента оформления протокола продавец и победитель торгов заключают договор купли-продажи земельного участка.

Право собственности  на приватизируемое недвижимое имущество  переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.²¹

1.3. Возникновение права собственности на землю из иных оснований.

1. Основанием возникновения  права собственности на землю может служить судебное решение, которое выносится судом в случае признания гражданских прав и обязанностей.

ЗК РФ в ст. 59 признает судебное решение в качестве основания возникновения прав на землю. Аналогичное положение содержится в ст.8 ГК РФ и относится к гражданским правам в целом.

Судебное решение играет роль в юридическом составе возникновения, изменения или прекращения прав на землю. В частности, своим решением суд может изменить момент возникновения прав на землю.²²

Следует отметить, что  основанием возникновения права  собственности на землю может  быть также и мировое соглашение, утвержденное определением суда. «Правовая  природа данного основания, по сути, близка к сделке в части соглашения между сторонами, но также близка и судебному решению в части  утверждения мирового соглашения путем вынесения соответствующего определения суда».²³ Определенную роль здесь играет именно определение суда, поскольку своим определением суд решает, утвердить или нет данное соглашение.