Природа возникновения права собственности на землю

При использовании критерия воли при разграничения оснований  возникновения права собственности РФ к производным относятся случаи, когда право собственности переходит к РФ по воле собственника, отчуждающего имущество (сделки, наследование по завещанию, реорганизация).

К первоначальным способам относятся случаи принудительного  отчуждения права собственности на земельные участки в пользу РФ. Эти основания приобретения прав на землю могут быть использованы только публичными собственниками, в том числе и РФ. Указанные случаи рассматриваются гражданским и земельным законодательством как основания прекращения права собственности. К ним относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд, национализация, конфискация, реквизиция (в некоторых случаях).

РФ может приобрести земельные участки как путем  изъятия, в том числе путем  выкупа для государственных нужд, так и на основании договора купли-продажи. При этом не следует отождествлять правоотношения по изъятия земельного участка для государственных нужд в случае, если собственник согласен на его выкуп, и отношения по приобретению земельного участка РФ на основании договора купли-продажи. Совокупность юридических фактов и их значение при изъятии и при купле-продаже земельных участков различаются.

При изъятии земельного участка необходимым юридическим  фактом является акт органа исполнительной власти РФ об изъятии земельного участка. Заключенный впоследствии договор должен лишь конкретизировать условия выполнения указанного решения.

Вопрос о соотношении  юридической силы индивидуального  акта управления и договора (при приватизации земельных участков) рассмотрен Г.Н. Эйриян. Ею был предложен принцип, согласно которому договор должен только дополнять, конкретизировать предписания административного акта, но не изменять его. В связи с этим действие принципа свободы договора, который в гражданском праве носит абсолютный характер, предлагается ограничить. После издания административного акта заключение соответствующего договора является обязательным.³⁸

Приобретение государством земельных участков на основании  гражданско-правовых сделок без использования процедуры предварительного изъятия земельных участков производится на основании договора, который непосредственно в данном случае является основанием возникновения права собственности. Указанный договор определяет содержание административного акта, принимаемого уполномоченным органом исполнительной власти РФ для приобретения земельных участков, основной целью которого является уточнение порядка финансирования сделки из бюджета и т. д.

Приобретение земельных  участков РФ на  основании договоров  купли-продажи, дарения, наследования имущества определяется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Это означает, например, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями §7 ст. 30 ГК РФ, но с учетом специальных правил, предусмотренных земельным законодательством.

Исходя из п.3 ст.37 ЗК РФ в договор включаются сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем соответственное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Не закрыто в законодательстве и содержание понятия «разрешенное использование». О.И. Крассов отмечает, что если попытаться раскрыть его содержание, основываясь на анализе положений действующего законодательства, то суть этого понятия связана с территориальным зонированием. Можно прийти к выводу, что суть разрешенного использования составляют права лица по использованию земельного участка, то есть разрешенное использование – это конкретное разрешенное использование земельного участка.³⁹

Собственник участка  обязан использовать землю как в  соответствии с целевым назначением, так и в соответствии с целевым использованием.

В настоящее время при заключении договоров купли-продажи земельных участков установлена ответственность в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии  разрешенным использованием, что обязывает продавца предоставить информацию только при наличии ограничений (обременений) прав, а не о самом разрешенном использовании.

В связи с этим в ЗК РФ необходимо добавить требование об обязательном указании в документах не только категории земель, но и разрешенного использования земельного участка.

Особенности участия  государства в наследственных правоотношениях  зависят от сложившихся подходов, закрепленных в наследственном законодательстве того или иного государства.

Статьи 1116 п.2 и 1151 п.2 ГК РФ свидетельствуют о том, что РФ не только является единственным получателем выморочного имущества, но и о том, что такое имущество переходит к ней в порядке наследования по закону.

Таким образом, по действующему законодательству РФ как субъект наследования выморочного имущества выступает не как суверен, а как наследник.

Вместе с тем, в законодательстве закреплены особенности правового  положения РФ как наследника. Во-первых, этот субъект освобожден от принятия наследства (п.1 ст.1152 ГК РФ). Во-вторых, для РФ не применяются правила о сроке на принятие наследства (ст.1154 ГК РФ), а также нормы, предусматривающие принятие наследства после истечения установленного срока (п.1 и 3 ст. 1155 ГК РФ). Также при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (п.1 ст.1157 ГК РФ).

При наследовании земельного участка необходимо учитывать принцип  земельного законодательства о делении земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп.8 п.1 ст1 ЗК РФ).

Возникновение права  собственности РФ при принудительном отчуждении земельных участков относятся к специальным основаниям возникновения права собственности. Субъектом данной возможности приобретения права собственности является РФ.

Конституция РФ (ст.35) определяет действия государства по лишению  частной собственности как «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд». Система предусмотренных законом оснований для принудительного прекращения прав в пользу государства характеризуется совей множественностью. Так, закреплены следующие основания: национализация (ст.235 ГК РФ), изъятие, в том числе путем выкупа земельного участка для государственных нужд (ст.279 ГК РФ, ст.49 ЗК РФ); конфискация (ст.243 ГК РФ, ст.50 ЗК РФ); в некоторых случаях – реквизиция (ст.242 ГК РФ).

«Соблюдение баланса  между интересами общества и интересами его членов, в данном случае – землевладельцев, является одним из принципов правового регулирования в демократическом гражданском обществе. Значение этого принципа состоит в том, что при его соблюдении общество получает возможность наилучшим образом использовать положительные аспекты частной собственности на землю и рынка земли».⁴⁰

Действующий ЗК РФ дает определение  конфискации земельного участка как принудительного безвозмездного изъятия земельного участка у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное им преступление.

Реквизиция производится тоже для государственных нужд, но эти нужды носят чрезвычайный и, следовательно, временный характер. Чрезвычайность обстоятельств и  их временность определяет, что цель реквизиции земельных участков –  не их отчуждение в собственность государства, а временное изъятие их у собственников уполномоченными на то органами государственной власти РФ. Лишь в случае невозможности возврата реквизируемого земельного участка его собственнику возмещается выкупная собственность этого участка.

Представляется не совсем верным  мнение о том, что реквизиция и конфискация представляют собой две разновидности национализации: реквизиция – это возмездная национализация, а конфискация – безвозмездная. В.В. Белов отмечает, что отличия национализации от реквизиции и конфискации представляют определенные трудности. Современное представление о национализации основано на сугубо национальных особенностях и не учитывает международного опыта. Говоря о разграничении конфискации и национализации, он добавляет к признаку безвозмездности конфискации разницу в основаниях осуществления акта (в случае с национализацией – только закон, при конфискации – плюс решение суда), поставленные цели, соответственно, макроэкономические стабилизационные и индивидуальные карательные.⁴¹

При изъятии земельных  участков для государственных нужд решения об изъятии и о размере  убытков могут быть оспорены в  суде. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п.2 ст.55 ЗК РФ).

В п.27 Постановления Пленума  ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 отмечается, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене, перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее, чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, исковое требование не подлежит удовлетворению.⁴²

Заключение.

Поскольку тема «Возникновение права собственности на землю в РФ» достаточно объемна, в данной курсовой работе рассмотрены лишь важнейшие ее аспекты.

Права на земельные участки  возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Право собственности  может также возникнуть на земельный  участок из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Право собственности может также возникнуть из актов органов государственной власти. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким относятся, в частности, нормы ст.20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц приобрести земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность. Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения права собственности на земельный участок на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести, например, приобретательскую давность.

Особенно следует отметить то, что право собственности на землю возникает с момента  его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом необходимо учитывать особенности возникновения права собственности такого субъекта, как РФ. Касаемо РФ также стоит обратить внимание на то, что ряд оснований для возникновения права собственности данного субъекта является основаниями для прекращения права собственности иных субъектов земельных правоотношений.

Нормативно-правовая база должна обеспечивать регулирование  оборота земельных участков независимо от деятельности и организационно-правовой формы различных субъектов имущественных правоотношений, а также от способа возникновение права собственности на землю, в том числе совершаемых сделок с земельными участками.

Важнейшим условием эффективного управления таким видом недвижимого  имущества, как земельный участок, является принятая в стране система  учета земельных участков посредством их кадастрового учета, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако, критический анализ нормативно-правовых актов, регулирующих возникновение права собственности  на земельные участки, обобщение теоретического материала по данной теме позволяют выделить ряд проблем и причин, тормозящих развитие рынка недвижимости, препятствующих нормативно-правовому регулированию данного правового института.

1. В действующем законодательстве отсутствуют нормы о сроке действия решения о предоставлении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что является проблемой.

В ЗК РФ необходимо включить положения с требованиями к решениям органов государственной власти и МСУ, в частности, и о сроке их действия.

2. Следует обратить  внимание на тот факт, что закон,  предусмотрев возможность внесение земельного участка в качестве взноса в паевой фонд кооператива с условием обязательного возврата земельного участка при выходе, не учел важного момента. Так, при внесении земельного участка в паевой фонд кооператива, последний становится его собственником, приобретая правомочия распоряжения, в том числе отчуждать земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности. На практике может возникнуть ситуация, когда к моменту выхода лица, внесшего земельный участок в качестве паевого взноса, кооператив может отказаться от права собственности на землю. Действующее законодательство не предполагает для подобных ситуаций права собственности с обременением.