Физические лица, как субъекты земельного права

Срок договора аренды не является его существенным условием. Следовательно, с учетом положений ст. 581 ГК, при отсутствии в договоре аренды земельного участка условия о сроке, договор считается заключенным на срок, равный предельному сроку, установленному законодательством.

В соответствии со ст. 70 КоЗ, по истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить предоставленные ему земельные участки либо своевременно обратиться за продлением договора.

Согласно ст. 34 КоЗ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются в аренду по результатам аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков.

Без проведения аукциона земельные участки могут предоставляться в аренду физическим лицам в случаях, предусмотренных п. 6 Указа № 667:

–  гражданам Республики Беларусь – для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, за исключением городов Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева; в названных городах – гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете (семьям, имеющим троих и более детей в возрасте до 23 лет, не вступивших в брак и проживающих совместно с родителями, включая обучающихся на дневных отделениях учреждений образования в других населенных пунктах и проходящих срочную военную службу по призыву, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования занимаемыми родителями жилыми помещениями), состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

– гражданам – для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, традиционных народных промыслов, огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, а также отдельным категориям граждан Республики Беларусь – для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей;

– гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, если требуется предоставление им другого земельного участка взамен изымаемого (в том числе взамен намеченного к изъятию и предоставлению этим лицам);

– гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам – для оформления правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности или ином законном основании капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные строения, в том числе разрушенные от пожара, других стихийных бедствий и в результате порчи, а также на доли в праве собственности на эти объекты недвижимости;

–  гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам при оформлении правоудостоверяющих документов на приобретенные в установленном порядке земельные участки, а также на земельные участки, по которым действующие договоры подряда на подготовку земельно-кадастровой документации и (или) на разработку проекта отвода земельного участка заключены в установленном порядке до 1 января 2008 г. с соответствующими организациями по землеустройству, если проведение аукционов на дату подписания этих договоров не было предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь [25].

Перечисленные субъекты освобождаются от внесения платы  за право заключения договоров аренды земельных участков либо вносят ее по кадастровой стоимости.

Порядок проведения аукционов, по результатам которых земельные участки предоставляются на праве аренды, определяется Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества, Положением о порядке организации и проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 [19].

Согласно ст. 35 КоЗ предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании решений об изъятии и предоставлении земельных участков [11]. Пункт 72 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков предусматривает, что в случае проведения аукциона решение о предоставлении победителю аукциона земельного участка принимается местным исполнительным комитетом в течение 10 рабочих дней после утверждения протокола о результатах аукциона. В течение 10 рабочих дней со дня принятия указанного решения победитель аукциона обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка либо часть платы в случае предоставления рассрочки ее внесения, возместить расходы, связанные с проведением аукциона и подготовкой документации, необходимой для его проведения, и выполнить условия, предусмотренные в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона. После совершения победителем аукциона названных действий, но не позднее 2 рабочих дней, местный исполнительный комитет заключает с ним договор аренды земельного участка [25].

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Текст договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемый при его предоставлении, в том числе по результатам аукциона аренды, подготавливается местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предоставлении этого участка. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь. Право аренды земельного участка возникает у гражданина с момента государственной регистрации этого права и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Согласно п. 8 Указа  № 667 гражданин в течение одного года со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права аренды обязаны приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земельного участка). При предоставлении земельного участка по результатам аукциона на право заключения договора аренды срок, в течение которого победитель такого аукциона обязан приступить к занятию данного участка, определяется в решении местного исполнительного комитета [25].

Стороны договора аренды земельного участка наделены правами  и несут обязанности, предусмотренные  земельным законодательством, договором аренды, а для земельных участков, находящихся в государственной собственности, – также условиям, содержащимся в соответствующих решениях государственных органов. Права и обязанности арендатора как одного из субъектов права землепользования определены ст. 69, 70 КоЗ [11]. Договор аренды может предусматривать и иные права и обязанности, если это не противоречит законодательству.

Следует обратить внимание на новеллы, предусмотренные КоЗ 2008 г. В частности, арендаторы земельных участков, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды, получают дополнительные гарантии устойчивости своих прав. Они имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях:

– на приобретение используемого земельного участка в частную собственность, за исключением земельных участков, не подлежащих предоставлению в частную собственность (кроме иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств);

– на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

КоЗ наделяет арендатора следующими распорядительными правомочиями: предоставлять арендуемый земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков другим лицам, предоставлять право аренды в залог либо вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ [6, с. 7].

В соответствии со ст. 1 КоЗ земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границу и целевое назначение и рассматриваемую в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). С учетом этого в ст. 17 КоЗ достаточно детально урегулированы вопросы предоставления в аренду земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, а также размещения указанных объектов на арендуемых земельных участках.

В ст. 17 КоЗ получил развитие принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), предусмотренный ст. 5 КоЗ. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, на которых расположены зарегистрированные в установленном порядке жилые дома, квартиры в блокированных жилых домах, дачи, садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения), допускается только вместе с этими капитальными строениями (зданиями, сооружениями) [3, с. 117].

Использование арендуемого  земельного участка для строительства осуществляется при условии сохранения целевого назначения, соблюдения условий договора аренды, а для земельных участков, находящихся в государственной собственности, еще и условиям, содержащимся в соответствующих решениях государственных органов. При соблюдении названных условий арендаторы вправе осуществлять строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (на земельных участках, находящихся в государственной собственности, также насаждений травянистых многолетних растений), а на участках, находящихся в частной собственности, допускается и иное освоение земельных участков.

Следует отметить, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, не допускалось строительство, что препятствовало использованию арендуемого земельного участка по целевому назначению [12, с. 180].

Условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон

с учетом особенностей, предусмотренных КоЗ. В соответствии со ст. 47 сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды другим лицам, сделки по предоставлению права аренды участков в залог и внесению права аренды их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки [11].

Размеры земельных участков, предоставляемых в аренду, устанавливаются:

– для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме: в городах – от 0,05 до 0,15 га включительно; в сельских населенных пунктах, поселках городского типа – от 0,15 до 0,25 га включительно;

– для коллективного садоводства и дачного строительства – не более 0,15 га на одного члена садоводческого товарищества или дачного кооператива.

Как и в случаях  с другими видами прав, конкретный размер земельного участка, предоставляемого для вышеуказанных целей, устанавливается государственным органом, предоставляющим земельный участок, в соответствии с его компетенцией в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется, а также с соблюдением градостроительных регламентов и иных требований, норм и правил. Предоставление земельного участка меньше минимального размера может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.

В качестве примера можно  привести следующее дело.

По делу по иску А. к Р. об определении порядка пользования земельным участком усматривается, что за сторонами зарегистрирован земельный участок на праве аренды площадью 0,0553 га для строительства и обслуживания жилого дома. При этом определены доли в праве на земельный участок: за истцом – 3/4, за ответчиком – 1/4.

Решением суда Октябрьского района г. Гродно на основании заключения эксперта был определен порядок пользования земельным участком пропорционально долям истца и ответчика по свидетельству (удостоверению) о государственной регистрации прав аренды: истцу выделена в пользование часть спорного участка площадью 0,0415 га, ответчику – 0,0138 га. Против размеров выделяемых каждому в пользование частей стороны не возражали.

Таким образом, суд при  определении порядка пользования земельным участком правильно исходил из того, что определяемые в пользование каждому из сторон части земельного участка могут быть менее минимального размера, установленного ст. 36 КоЗ [23, с. 35].

Право аренды земельных  участков может быть предметом залога в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком. Земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания капитальных строений, могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями и незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. При этом предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Залогодержателями права  аренды земельных участков могут  быть только банки, перечень которых  определяется Президентом Республики Беларусь. Арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.