Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка

              2 очередь:

              - участки строительства с №№ 21 по № 67 (6 пятиблочных дома и 26 коттеджей);

-КПП № 2

- благоустройство набережной пруда.

-детская площадка на набережной.

Общая площадь возводимых объектов 20876 м2.

Инвестиционным проектом предусматривается комплексная застройка жилого квартала с необходимым набором помещений социально-бытового и досугового назначения. Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого поселка «Чистые пруды» представлены в таблице 3.9.

Таблица 3.9.

Технико-экономические показатели инвестиционного проекта

жилого поселка «Чистые пруды»

Рассмотрим движение денежных средств проекта по трем видам деятельности:

- операционная деятельность (выручка от реализации проекта и затраты, непосредственно относящиеся к проекту);

- инвестиционная деятельность (вложение денежных средств в проект, получение дополнительных средств за счет незадействованных в реализации проекта мощностей);

- финансовая деятельность (отражает структуру формирования источников средств: собственные и заемные средства).

Валовый доход по проекту - это совокупность всех поступающих денежных сумм за реализацию жилых домов коттеджного поселка «Чистые пруды» без учета затрат на реализацию проекта.

Основные показатели валового дохода представлены в таблице 3.10.

Таблица 3.10

Основные показатели валового дохода

Распределение валовой прибыли по годам инвестиционного проекта строительства жилого поселка «Чистые пруды» представлено на рис. 3.7

Рисунок 3.7. Прогноз валового дохода по проекту

Размер выручки по периодам определен из расчета:

50% поступлений в 2012 году средств долевого строительства,

50% поступлений во 2013 году средств долевого строительства плюс 50% продаж готовых коттеджей после ввода объекта,

40% поступлений от продаж готовых коттеджей в 2014 году,

10% поступлений  от продаж готовых коттеджей в 2015 году.

Осуществление затрат на строительно-монтажные работы по строительству жилого поселка «Чистые пруды» прогнозировалось в соответствии со сложившейся практикой неравномерного распределения затрат по этапам строительства. 

Распределение затрат произведено исходя из сводного сметного расчета, и представлено на рисунке 3.8, с учетом календарного плана в составе ПОС: в 2012 году-50,5%, в 2013 году-49,5%.

Рисунок 3.8. Затраты по этапам строительства

Сумма капиталовложений будет складываться:

-в 2012г-сумма затрат по сводному сметному расчету плюс стоимость земли, приобретенной в 2006г в собственность ООО «Мирвэ»:

273144,951+10038=283182,951 тыс.рублей;

-в 2013г - остатки суммы затрат по сводному сметному расчету: 267736,14 тыс.рублей.

Земельный участок ООО «Мирвэ» приобретал в кредит сроком на 8 лет под 15% годовых. В таблице 3.11 приведены расчетные данные по кредитным платежам (по методу Ринга), которые использованы для расчета чистого дохода проекта.

Таблица 3.11

Оценка инвестиционного проекта, основанная на дисконтировании денежных потоков, проводилась следующими методами:

1.Метод определения чистой текущей стоимости (net present value – NPV).

        (3.7)

где NPV – чистая текущая стоимость; CFt – сальдо потока денежных средств от всех видов деятельности (операционная, инвестиционная, финансовая, то есть поступления минус затраты); It – инвестиционные затраты в период t; k – ставка дисконтирования; t – период времени.

Если чистая текущая стоимость проекта положительна, то проект является приемлемым, так как вложенные инвестиции окупятся и преумножатся.

2. Метод расчета рентабельности инвестиций (profitable index – PI). Рентабельность инвестиций –показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы в расчете на 1 рубль инвестиций.

Для случая разновременных инвестиций формула расчета использована:

      (3.8)

Если показатель NPV>0 и PI>1, то такой проект приемлем (эффективен).

3. Внутренняя норма прибыли (IRR) представляет собой уровень окупаемости средств, направленных на цели инвестирования (то есть это такое значение ставки дисконтирования, при котором поступления от проекта будут равны затратам по нему – NPV=0). Внутренняя норма прибыли представляет собой уровень окупаемости средств, направленных на цели инвестирования (то есть это такое значение ставки дисконтирования, при котором поступления от проекта будут равны затратам по нему – NPV=0). Формула расчета следующая:

       (3.9)

т.е. IRR = К при NPV = 0.

4.Кроме того, рассчитывается срок окупаемости проекта минимальный временной интервал, за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иначе, это период (в месяцах, кварталах, годах), начиная с которого вложения и затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.

Метод, основанный на расчете срока окупаемости, применим, когда руководство предприятия решает проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта – главное, чтобы инвестиции окупились как можно быстрее.

Все данные финансового плана и показатели оценки инвестиций сведены в таблицу (табл. 3.11).

Таблица 3.11

Финансовый план.

На рисунке 3.9 представлен метод определения внутренней нормы доходности IRR. График построен, исходя из условий: ЧДД=f(к)=0 по следующим точкам:

Рисунок 3.9. Определение внутренней ставки доходности проекта

Таким образом, можно сделать вывод, что составленный финансовый план реализации проекта экономически эффективен, свидетельством тому стали положительные значения системы показателей, рассчитанных методом дисконтированных потоков.

3.5 Оценка объекта недвижимости

3.5.1 Оценка по затратному подходу

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.