Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка

Результаты расчетов показывают, что структура капитала ООО «Мирвэ» не удовлетворяет требованиям ФУДН, так как имеет дефицит собственных оборотных средств (Кос не удовлетворяет нормативному значению). Однако коэффициенты текущей ликвидности, восстановления платежеспособности и утраты платежеспособности свидетельствуют об усточивом финансовом положении предприятия.

Эффективность хозяйственной деятельности предприятия отражают и коэффициенты рентабельности. В таблице 3.2 приведены порядок расчета значимых коэффициентов рентабельности предприятия и расчетные значения за 2011 год. В соответствие с методикой анализа данных коэффициентов, сравнивать их предпочтительно с текущей рыночной ставкой по банковским вкладам (4-6% годовых).

Таблица 3.2

Анализ рентабельности ООО «Мирвэ»

Таким образом, у ООО «Мирвэ» к концу 2011 г. показатели рентабельности ниже уровня рыночной ставки по банковским депозитам. Это означает, что организация недостаточно эффективно использует активы и собственный капитал в своей хозяйственной деятельности.

3.2. Оценка проектных рисков

При оценке риска необходимо решить следующие задачи:

1.      Составление исчерпывающего перечня рисков;

2.      Определение удельного веса каждого простого риска по всей их совокупности;

3.      Оценка вероятностей наступления событий, относящихся к каждому простому риску;

4.      Подсчет риска по каждой группе простых рисков.

Подсчет риска по каждой группе простых рисков, который производится по формуле:

         (3.5)

где Wi – вес простого фактора; Vi – средняя оценка риска.

Экспертной группой компании ООО «Мирвэ» была проведена оценка основных рисков, включающий следующие виды:

1.                       промышленный риск для строительной отрасли;

2.                       риски хозяйственной деятельности  компании – предпринимательские риски;

3.                       риски по фазам реализации проекта – инвестиционные риски.

Для оценки степени вероятности рисков эксперты использовали общепринятую балльную систему оценок:

                       зона минимального риска, 0-25%;

                       зона повышенного риска, 25-50%;

                       критическая зона риска, 50-75%;

                       область недопустимого риска, 75-100%.

После простановки баллов экспертами, были проанализированы полученные варианты мнений и вычислены средние значения по каждому риску.  В зависимости от степени значимости, риску был присвоен приоритет. Каждому приоритету соответствует удельный вес события .

Далее рассчитывается совокупный риск реализации проекта, представленный в таблицах 3.4 и 3.5

Таблица 3.4

Таблица 3.5

   Интегральный показатель риска по проекту строительства жилого поселка составляет Ri=14,19%

Как видно, интегральный показатель риска по проекту входит в зону минимального риска 0 – 25%. Полученное значение интегрального риска, говорит о значительной вероятности успешной реализации проекта.

Риск можно снизить, но избежать полностью в инновационной деятельности невозможно, для этого следует тщательно анализировать проекты. В сложившейся ситуации ООО «Мирвэ» можно порекомендовать такой метод снижения риска при реализации проекта, как  распределение рисков.

При этом ответственность распределяется между участниками проекта, чтобы сделать ответственным за риск участника, который лучше всех сможет рассчитать и проконтролировать риски, наиболее устойчивого в финансовом отношении, способного преодолеть последствия от действия рисков. Передачу или переложение риска инвестиционной деятельности можно произвести путем заключения контракта в зависимости от сферы деятельности предприятия, например: строительные контракты; аренда машин и оборудования (лизинг); контракты на хранение и перевозку грузов; контракты продажи, обслуживания, снабжения; договора, связанные с распространением товаров и услуг; договор факторинга (обеспечение финансированием под уступку денежного требования);

В ходе реализации проекта строительства жилого поселка «Чистые пруды», за риски, связанные со строительно-монтажными работами, а также безопасности жизнедеятельности на строительной площадке, будет нести ответственность генподрядчик - строительная фирма ЗАО «СК «Мосстройинвест».

За риски, связанные со сроками получения разрешения на строительство, несет ответственность инвестор ООО «Мирвэ».

Риски, связанные со сроками строительства, материальным обеспечением, должны быть оговорены в договоре между инвестором и генподрядчиком.

Кроме того, для снижение рисков в реализации инвестиционного проекта «Чистые пруды» должны быть приняты страхование рисков и введение штрафных санкций.

Результат мероприятий по снижению вероятности наступления рисков приведен в таблице 3.6.

Таблица 3.6

Результат мероприятий по снижению рисков

Заключая договор генподряда, инвестор минимизирует риски, связанные с возведением объекта, сроками строительства, поставками материалов и технических средств, изменениями стоимости строительства, чрезвычайными событиями (гибель  техники и работников), возможно возникающими в процессе строительства, а также с качеством конечной продукции. Данные риски на основе договора переносится на генподрядчика.

Итак, окончательный интегральный показатель риска по проекту строительства коттеджного поселка после проведения мероприятий составит Ri=12,88 %.

При расчете показателей эффективности проекта используется ставка дисконтирования (к).

Для расчета ставки дисконтирования используем кумулятивный метод расчета.

      (3.6)

где Еб/р – безрисковая ставка дохода; Ri – премия за риск (сумма рисков по проекту).

За безрисковую ставку примем ставку по валютному депозиту ЦБ, равную 4,5 %.

к=4,5+12,88=17,38%

3.3. Оценка конкурентоспособности проекта строительства коттеджного поселка «Чистые пруды»

На данный момент количество проектов загородного жилья в Подмосковье почти приблизилось к 800. В настоящее время в эксплуатацию сданы примерно 300 коттеджных поселков. Во времена экономического кризиса компании-подрядчики обещают возможным владельцам загородных элитных коттеджей все, что только могут. Например, в коттеджном поселке «Маяк» предполагается построить маяк, освещающий водное пространство даже в ночное время. Жители поселка смогут совершать водные прогулки даже по ночам и затем спокойно возвращаться в коттеджный поселок. Симферопольское шоссе почти полностью застроено коттеджными поселками. Вдоль шоссе можно насчитать более 60 элитных поселков. Многие владельцы коттеджных поселков Симферопольского шоссе, рекламируя собственный бизнес, главным образом упирают на близость расположения поселков к Москве.

Еще одним качеством поселков, которым владельцы земли пытаются привлечь клиентов, — это безопасность. Действительно, уровень безопасности в коттеджных поселках намного выше, чем даже в элитном городском жилье. Во-первых, поселки редко насчитывают более 200 домов. Не менее часто встречаются поселки, количество домов в которых не превышает 50. Естественно, в таких поселках соседи знают друг друга.

Обзор рынка загородной недвижимости Подмосковья за I квартал 2011 года показывает, что  проблема нынешнего рынка заключается в нехватке качественных проектов с высокой степенью готовности. Покупатель, не найдя подходящего предложения на первичном рынке, вынужден искать на вторичном, отсюда рост числа сделок (и, как следствие, цен) на вторичном рынке загородной недвижимости.