Ипотечное кредитование: сущность и особенности. Развитие ипотечного кредитования в Украине

Следует отметить, что договором могут вводиться различные ограничения на заложенное имущество, в частности может оговариваться неиспользование заложенного имущества для операций повторного залога, а также непереводимость ипотечного кредита.

Дополнительно в ипотечном договоре могут устанавливаться и другие ограничения и условия, в частности различные обязательства. Это могут быть договоренности о возможности пропуска одного или нескольких платежей по кредитному долгу или о небольших переплатах амортизационных взносов по времени, возможности юридической передачи собственности вместе с кредитом или перевода данного кредита на новую недвижимость. В договоре может предусматриваться возможность изменения инструмента и кредитной ставки, пересмотра стоимости недвижимости и кредита с правом его рефинансирования. В то же время договор может включать требование кредитором досрочного погашения кредита, а также пересмотра условий при уменьшении стоимости недвижимости и т.д.

2 ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Одноуровневая модель (на примере Германии)

В одноуровневой модели ипотечного кредитования только кредитор и заемщик связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее «заемщик-кредитор». Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире уже в течение нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Рассмотрим технологию одноуровневой финансовой схемы - так называемой континентальной модели ипотечного кредитования (характерной для многих стран Центральной Европы), а также функции кредитных учреждений одноуровневой системы жилищного инвестирования на примере немецких инвестиционных учреждений.

Ипотечное кредитование успешно развивалось в Германии в течение нескольких веков. В настоящее время ипотечные банки со своей финансовой инфраструктурой представляют собой высокоразвитую систему долгосрочного кредитования. К концу 60-х годов в нее входило более 40 ипотечных банков, включая 14 государственных. Кроме того, существуют 13 региональных земельных стройсберкасс, которые являются отделениями земельных банков.[3]

Небольшое число крупных банковских и иных кредитных институтов компенсируется множеством мелких. В Германии существует разветвленная сеть филиалов и дочерних учреждений крупных ипотечных банков.

Институциональная структура кредитной системы Германии и доля ведущих кредитных институтов в жилищном финансировании в настоящее время имеет следующий вид:

Стройсберкассы (34 единицы) 27,2%

Сберкассы 25,8%

Ипотечные банки 24,7%

Иные кредитные учреждения (кредитные товарищества, 22,3%

страховые общества и т. д.) [16]

Необходимо отметить, что ипотечным кредитованием в последнее время очень активно стали заниматься крупные коммерческие банки-монополисты - гроссбанки, многие из которых создают свои ипотечные банки или приобретают доли участия в ипотечных кредитных институтов. В последнее время гроссбанки осуществляют ипотечное кредитование в очень больших объемах.

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредитования можно разделить на две подсхемы или два общих типа институтов долгосрочного кредитования в зависимости от участия заемщика в организационно-правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов (а соответственно и степени открытости финансовому рынку): классическая континентальная модель и ссудно-сберегательнае учреждения.

Классическая континентальная модель. Основной тип кредитного института этой инвестиционной схемы - ипотечный банк. Рассмотрим работу ипотечного банка в Германии.

Проблема ресурсного обеспечения ипотечного кредитования - одна из основных постоянных проблем всех кредитных институтов. Формирование ресурсов в этой подсхеме происходит по классической инвестиционной модели. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности привлекаются краткосрочные ресурсы - «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства; долгосрочные ресурсы - «длинные деньги», полученные за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов и других, обеспеченных выданными этими же банками кредитами. Здесь следует отметить, что для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, а затем следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах сроком на 10-25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть либо на предъявителя (в основном мелкокупюрные бумаги), либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего около 0,25%. Выпуская ценные бумаги ипотечный банк продает их через другие кредитные и финансовые учреждения, в основном с коммерческим, с бонификацией (со скидкой), т. е. Ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. [3]

Закрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк, исходя лишь из собственных интересов и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка данная система кредитования в целом отличается от американской. Несомненно немецкая технология обладает большой надежностью, что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. В частности большинство технологий лишь после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществить досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом кредитный институт страхуется от недополучения прибыли или непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре, исходя из применяемого инструмента.

В общем, сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, - кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по различным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет как бы два кредита, которые он гасит последовательно, - кредит сбербанка погашается в течение первых 12-14 лет и лишь затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов). [3]

Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и другие, объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование:

- в более гибкой форме и  более качественно;

- происходит значительное снижение  процентной ставки, увеличение ипотечной  ссуды и увеличение сроков  кредитования;

- облегчается чисто организационный  процесс и осуществление всех  сопутствующих ипотечному кредитованию  операций, таких как страхование, оценка, регистрация и т. д. При  этом благодаря применению специальных  общих технологий, в частности  удвоенного кредитования, общего (или  комбинированного) страхования, увеличивается  надежность такого кредита.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

Ссудно-сберегательные учреждения. Исторически сложилось, что в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем. То есть при нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках кредитные институты подключают как классической технологии образования кредитных фондов личные внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком. При этом процесс накопления, а главное, участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кредита.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных институтов на примере очень популярных в последнее время в Германии строительно-сберегательных касс (ССК), создаваемых многими действующими банками, а также существующих независимо. В ССК предполагается некая финансовая автономность и замкнутость (самоорганизация, самодостаточность и самоконтроль). При этом кредитование, несомненно в меньшей степени зависит от рынка капиталов и, в частности от действующих рыночных ставок, так как система позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки, компенсируя последние за счет низких ставок по депозитам. Ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированы и не меняются в течение всего срока договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5% , ставка по ссуде - от 4,5 до 8,5%. Выплаты кредита также фиксированы, равномерны.[13]

Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. Ежемесячно вкладчик немецкой ССК выплачивает установленные заключенным контрактом взносы. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной (обычно при оговоренном минимальном сроке накопления), вкладчик может получить стройсберссуду на 10-18 лет.

В Германии широко развито государственное субсидирование. После выполнения условий первого этапа контракта - этапа сбережений государство выплачивает вкладчику субсидию до 10% стоимости кредита. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы количества детей и т. д. Субсидия может выплачиваться также на других этапах накопления и финансирования. Существует и другая государственная помощь, в частности в погашении кредита, а также процентные и налоговые льготы и т. д. Достаточно широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, на которых работают заемщики, также осуществляемое в различных вариантах.

По методу контрактных сбережений, применяемому немецкими стройсберкассами (методу стройсберконтрактов или стройсберссуд), за период с 1948 по 1993 год было профинансировано 75% всего строящегося жилья. В целом с помощью данной системы было приобретено 12 млн единиц жилья. Сегодня 19 млн граждан Германии являются владельцами одного или нескольких контрактов стройсбережений. [15]

Однако данная система имеет довольно много отрицательных факторов: в частности, небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредитов и т. д. особо необходимо отметить сложность для кредитных институтов сохранения финансовых средств при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Но сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одних руках и максимальная возможность данной относительно замкнутой системы стабильно функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка являются доминирующими положительными факторами, в общем компенсирующими все ее недостатки. Более того, финансовый и правовой механизмы работы таких институтов достаточно просты, поэтому данная инвестиционная система легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры.

Собственно, именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются также во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и др. В Англии и Австралии это, в основном, строительные общества, во Франции - учреждения взаимного кооперативного кредита, в США - ссудно-сберегательные ассоциации и кредитные союзы. В последнее время опыт работы ССК начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах в связи с экономическими преобразованиями.