Ипотечное кредитование: сущность и особенности. Развитие ипотечного кредитования в Украине

2.2 Двухуровневая (американская) модель

Двухуровневая модель ипотечного кредитования характерна для США и некоторых стран Западной Европы.

Отличие данной модели от классической заключается в решении извечной основной проблемы кредитных институтов - проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.

В данной схеме первичные кредиторы, образуя нижний уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь финансовыми посредниками.

В странах с развитой инфраструктурой кредитно-финансового рынка, в частности в США, дополнительно к первичному ипотечному рынку (условное обозначение рынка ипотечных кредитов, где они выдаются) используется вторичный рынок ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов.

Обозначим эту схему "заемщик - кредитор - посредник - инвестор". Однако следует иметь ввиду, что она может быть как в виде укороченной цепочки - "заемщик - кредитор - инвестор", так и иметь несколько посредников.

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет "коротких денег", не имея долгосрочных средств.

Для того, чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит таким образом "уходит" с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким образом проблему банковской ликвидности.

Таким образом кредит выходит за пределы первой финансовой схемы, т. е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика ("заемщик-кредитор") увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Как уже было отмечено, основное отличие этой модели от классической в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов - свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала, а самое главное, дефицит постоянных долгосрочных финансовых ресурсов решается за счет средств инвесторов, купивших кредиты (ипотечные долги) или ценные бумаги выпущенные на базе этих кредитов.

В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посредниками в общей цепи ипотечного инвестирования, т.е. не являются реальными ипотечными инвесторами. На этом функции банка, выдавшего ипотечные кредиты, могут быть полностью исчерпаны, однако часто он оставляет за собой функции по обслуживанию ипотечного долга.

Здесь следует отметить, что в отличие от технологий кредитования, характерных для стран Западной Европы, где доминирует первая схема, развитие ипотечного кредитования в США - это развитие рыночной системы с автономным существованием двух схем: первичного рынка, как самостоятельного одноуровневого рынка ипотечного кредита (первая финансовая схема) и вторичного рынка, работающего с первичным рынком в одной финансово-технологической цепочке (вторая финансовая схема).

В настоящее время первая одноуровневая схема ипотечного кредита составляет в общем объеме жилищного кредитования около 50%. Однако эта пропорция схем не является стабильной, так как имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. При этом часть институтов работающих только на первичном рынке, начинает вводить главный элемент двухуровневой схемы - выход институтов только первичного рынка на вторичный рынок с продажей своих закладных инвесторам или посредникам. Поэтому чистая модель - это условное понятие, так как нередко инвестиционный институт, работающий по второй схеме, может оставлять у себя основную часть кредитов и продавать на вторичном рынке только необходимую для пополнения кредитных фондов часть, т. е. работать одновременно по обеим схемам сразу. Более того, первоначально полностью закрытые институты первичного рынка, в частности ссудно-сберегательные, также начинают трансформироваться, принимая на себя часть функций полуоткрытых институтов: получение крупных кредитных займов, выдача кредитов всем желающим, а не только пайщикам и т. д.

Для более подробного рассмотрения технологии кредитования по двухуровневой схеме рассмотрим такие ее составляющие, как технологию продажи ипотечного кредита и процесс секьюритизации.

Технология продажи ипотечного кредита. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть выдан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента "целая ссуда". Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты (пакетирование активов), называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Продажа небольших по объему отдельных кредитов и «продажа участия» - в принципе достаточно хлопотный и дорогой процесс, поэтому участие инвестора в полном конкретном ипотечном обязательстве или долевое участие в ипотечном кредите в основном относится к коммерческой недвижимости, обладающей большой стоимостью. Продажу отдельных стандартных кредитов осуществляют небольшие кредитно-финансовые институты и частные риэлторы для пополнения своих финансов специализирующимся на продаже ипотечных пулов учреждениям.

Необходимо отметить, что ипотечный пул - это сгруппированные по определенным конкретной целью сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Поэтому каждый пул содержит уникальный набор кредитов. Структура сгруппированных кредитов может формироваться исходя из самых разных показателей. Эффективно структурировать кредитные долги следующим образом: объединить однородные кредиты по видам недвижимости, процентных ставок, применяемых инструментов, субординированности кредита, по срокам (в этом случае в расчет берется только оставшийся срок кредитования) и т. д. исходя из конкретных целей секьюритизации, определить показатель (или показатели), на основе которого будет формироваться ипотечный пул, - это одна из главных, достаточно сложных инвестиционных задач.

Здесь надо сказать, что аналогично продаже права на долевое участие в кредите может быть продано право на долевое участие в самом ипотечном пуле (пакете кредитов).

Секьюритизация. Рассмотрим теперь процесс секьюритизации. Это процесс превращения неликвидных финансовых инструментов в новые ликвидные инструменты. В рассматриваемом нами случае секьюритизация - это трансформация банковских неликвидных ипотечных кредитов в ценные жилищные бумаги (необходимо отметить, что секьюритизация кредитных долгов в ликвидные активы впервые началась в жилищном секторе с эмиссией новых жилищных инструментов). При этом с созданием новых инструментов под залоговые кредиты (ипотечные долги) происходит как бы "переупаковка" долгов (кредитных портфелей) в жилищные ценные бумаги в целях придания им большей привлекательности для последующей продажи конечным инвесторам.

Процесс образования пулов также можно отнести к "переупаковке" долгов на предварительной стадии секьюритизации или предпродажном этапе работы с ипотечными долгами. Приобретенные пулы ипотек ("упакованные" кредиты) могут "распаковываться" финансовыми институтами, делиться сегментироваться на части с определенными одинаковыми или сходными характеристиками кредитов исходя из имеющегося набора ипотек, конкретных задач, а также в целях придания им необходимых функций. В частности, это может проводиться в целях увеличения или уменьшения доходности, изменения рискованности бумаги, выхода на заданные временные или конструктивные параметры и т. д. Далее инструменты "упаковываются" в новые пулы этим или следующим инвестором и таким образом на базе "упакованных" или "переупакованных" пулов создаются секьюритизированные активы (здесь необходимо отметить, что процесс секьюритизации может осуществляться и на первичном рынке). Причем кредитные пулы (или их часть) могут какое-то время оставаться частью кредитно-финансового портфеля, продаваться целиком или "распакованными".

В данной инвестиционной технологии владельцы секьюритизированных ценных бумаг - конечные инвесторы являются непосредственными обладателями доли пула, на основе которого созданы эти инструменты. Таким образом, секьюритизация кредитных долгов через ипотеку превращает недвижимость как реальный актив в надежный, оптимально работающий дополнительный финансовый капитал, в фондовые инвестиции, постоянно пополняющие кредитные ресурсы, более того, что особенно ценно, - в "длинные деньги", за счет чего эффективно решается проблема ликвидности кредитных институтов и жилищного инвестирования.

Задолго до создания вторичного рынка банки и другие кредитные учреждения по залоговому кредитованию всегда продавали различные виды жилищных ценных бумаг в целях уменьшения разрыва между активами и пассивами для обеспечения нормальной деятельности банка, повышения банковской ликвидности. Разница была лишь в том, что банки продавали собственные бумаги, обеспеченные выданными ими же ипотечными кредитами. Погашение ценных бумаг они осуществляли сами в основном за счет последующих взносов заемщиков по ипотечному кредиту, выпуска новых бумаг и рефинансирования старых, а также других источников.

Решение проблемы ограниченности банковских ресурсов и нахождения нового источника поступления средств для выдачи новых кредитов путем продажи ипотек с последующей эмиссией ценных бумаг, выпущенных на их базе, т. е. трансформация неликвидных кредитов (ипотечных долгов) в ликвидные ценные бумаги, отличается от ранее принятого способа эмиссии тем, что реинвестирование кредитного долга в жилищные ценные бумаги осуществляет другое финансовое учреждение. При этом остаток баланса долговых обязательств по ипотечным кредитам более четко соответствует объему эмитированных ценных бумаг, что предполагает большую стабильность и надежность общего финансового и инвестиционного рынка. [14]

3 ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В УКРАИНЕ

В Украине I акционерный земельный банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был открыт 1864 г. в Одессе. Одним из главных его задач было выделение крестьянам средств на покупку земли на юге Украины. [17]

Центральной проблемой развития ипотечного кредита в Украине является нехватка (ограниченность) свободных финансовых ресурсов и поиск инвесторов.

К факторам, которые негативно влияют на развитие ипотеки, следует отнести общую нестабильность экономики, низкий уровень доходов у большинства населения по сравнению со стоимостью недвижимости, недоверие людей к деятельности банковских и финансовых учреждений, недостаточное участие государства в стимулировании ипотечного кредита и др. [18]

Основные итоги развития рынка ипотечного кредитования физических лиц в марте 2013 года следующие: 

• количество банков, выдающих кредиты на покупку жилья на вторичном и первичном рынках недвижимости, на конец месяца составляет 24 и 18 учреждений соответственно. Рынок ипотеки по программам ГИУ состоит из 9 учреждений;
• согласно последним данным НБУ  , портфель ипотечных кредитов физических лиц в банках Украины в феврале незначительно увеличился, на 158 млн. грн. или на 0,28% до уровня 60,99 млрд. грн. по сравнению с данными на январь 2013 г.;
• средняя эффективная ставка в гривне по кредитам на покупку недвижимости на первичном рынке в марте 2013 года снизилась на 0,66 п.п. до 21,82% годовых, а на вторичном рынке - снизилась на 0,3 п.п. до 22,06% годовых;
• средняя номинальная процентная ставка по займам на покупку жилья на первичном рынке уменьшилась на 0,7 п.п. до 20,25% годовых, а на вторичном – уменьшилась на 0,31 п.п. до уровня 21,09% годовых;
• средний размер одноразовой комиссии по займам на покупку жилья на первичном рынке повысился на 0,04 п.п. до уровня 1,35% от суммы кредита, а на вторичном рынке - уменьшился на 0,13 п.п. до уровня 1,43% от суммы займа;
• что касается средней одноразовой комиссии, выраженной не в процентах, а в фиксированной сумме, то по состоянию на 22.03.2013г. она составляет 2 тыс. грн.

Среди основных событий марта 2013 г. на ипотечном рынке значатся следующие:

• ГИУ снизило   ставку рефинансирования по ипотечным кредитам с 18% до 15,3% годовых;
• "Киевгорстрой" предлагает расширить   доступ к дешевой ипотеке путем дифференциации доходов граждан; рефинансирование существующих ипотечных займов предлагают   пять банков из числа крупнейших.

В феврале 2013 года объем портфеля ипотечных кредитов, выданных украинскими банками населению, впервые за последние три месяца, показал восходящий тренд, увеличившись на 158 млн. грн. или 0,28% до 60,99 млрд. грн. В целом доля ипотечных кредитов составляет 32,4% от общего портфеля целевых займов населению в феврале месяце.

График 1. Динамика портфеля ипотечных кредитов, предоставленных банками населению за период с 31.03.2012 по 31.02.2013, млн. грн. (согласно данным НБУ)

При этом доля кредитов в национальной валюте на отчетную дату составляет 31,69%, что на 0,6 п.п. меньше, нежели по состоянию на конец января. Соответственно доля кредитов в иностранной валюте увеличилась (в основном, за счет долларовых займов) и составляет 68,31% портфеля ипотечных кредитов, в том числе: долларовые займы составляют 65,36%, займы в евро - 1,46%; другие валюты - 1,48% портфеля ипотечных кредитов.