Основные аспекты инвестиционной стратегии предприятия

     Инвестиционный Gap-анализ предполагает построение графика (рис. 3) с использованием двух важнейших инвестиционных (и экономических вообще) переменных -- деньги и время. Суть построения графика заключается в том, что спроецировать нынешнюю тенденцию развития в будущее, а также найти способы оптимизации этой тенденции.

     Результатом реализации данного проекта является восстановление первоначального облика N-ной Линии - неотъемлемой части градостроительного ансамбля центра города N. Проект сочетает в себе цели восстановления облика исторического центра города и эффективного коммерческого использования территории.

     В качестве направлений использования реконструированной территории предполагается создание подземной автомобильной стоянки и размещение в трехэтажном здании торговых и офисных помещений.

     Полезная площадь трехэтажного здания составит xxxxx кв.м. при общей площади xxxx кв.м. Полезная площадь подземной автомобильной стоянки составит xxxx кв.м. (при общей площади xxxx кв.м.) с количеством парковочных мест легковых автомобилей, равным xx.

    При заложенном в расчетах уровне доходов, текущих и инвестиционных затрат проект воссоздания первоначального облика Перинной Линии может быть призан как эффективный и финансово состоятельный.

Условиями расчетов являются (цены xxxx года):

Годовой уровень выручки  от реализации	$x xxx
Годовой уровень текущих  затрат	$x xxx
Инвестиционные затраты	$x xxx
Источники финансирования (средства инвесторов)	$x xxx

     Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга показал, что заложенная в расчетах стоимость услуг при эксплуатации объекта (арендные ставки, стоимость услуг парковки) может быть признана как средняя для зданий, расположенных в центральном районе города, имеющих востребованный уровень отделки помещений и сервиса.

     Срок окупаемости инвестиционных затрат составляет X,X года с начала эксплуатации объекта. Годовой объем чистой прибыли оценивается на уровне $X X00 000. Средняя прибыльность текущей деятельности составляет X%.

     Инвестиции (средства потенциальных инвесторов) в размере $х ххх ххх полностью покрывают потребность проекта в финансировании, обеспечивая положительный остаток свободных денежных средств на протяжении всего горизонта исследования.

     В случае привлечения $х ххххх на условиях кредитования, при существующей средней стоимости валютных ресурсов в России 20% годовых в долларах США, проект в состоянии полностью погасить долг в течение семи лет с момента привлечения кредита.

     При условии финансирования в объеме 50% - средства инвесторов, 50% - кредитные ресурсы стоимостью 20% годовых в долларах США, проект в состоянии полностью погасить кредит в течение трех лет (начиная с момента привлечения кредита).

     Величина срока окупаемости полных инвестиционных затрат имеет высокую чувствительность к изменению уровня доходов проекта. Для сохранения срока окупаемости в пределах X года уровень доходов не должен снижаться более, чем на 3% от заложенного в расчетах. Допустимые границы увеличения текущих и инвестиционных затрат составляют соответственно 20% и 9%.

     Проект отвечает условиям финансовой состоятельности и эффективности при более широких границах изменения параметров; однако срок окупаемости инвестиционных затрат при этом возрастает.

     При выборе сегмента арендаторов (в частности, для формирования рекламной кампании) рекомендуется ориентироваться на торговые компании, имеющие высокий оборот и уровень прибыльности. Данная рекомендация объясняется двумя основными причинами: для сохранения приемлемого уровня эффективности проекта (срок окупаемости инвестиций не более X лет с начала эксплуатации объекта) необходимо обеспечение средней арендной ставки не менее $ххх/ кв.м. в год. Для компаний с низким уровнем оборотов указанная ставка может являться неприемлемой.

     В настоящее время рынок торговых помещений является наиболее активным сегментом рынка недвижимости города N.

     Период ввода объекта в эксплуатацию совпадает со сроками Президентских выборов в России. Держатель проекта связывает с данными событиями прогноз о стабилизации политической и экономической ситуации в стране, что позволяет надеяться на повышение эффективности проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.2 Методы дисконтирования

 

 

Главный недостаток простых методов оценки эффективности  инвестиций заключается в игнорировании  факта неравноценности одинаковых сумм поступлений или платежей, относящихся  к разным периодам времени. Понимание  и учет этого фактора имеет  важное значение для корректной оценки проектов, связанных с долгосрочным вложением капитала.

С учетом этого фактора следует выделить два главных положения:

• с точки зрения продавца, сумма денег, получаемая сегодня, больше той суммы, получаемой в будущем;
• с точки зрения покупателя, сумма платежей, производимых в будущем, эквивалентна меньшей сумме, выплачиваемой сегодня.

Проблема  адекватной оценки привлекательности  проекта, связанного с вложением  капитала, заключается в определении  того, насколько будущие поступления  оправдают сегодняшние затраты. Поскольку принимать решение приходится «сегодня», все показатели будущей деятельности инвестиционного проекта должны быть откорректированы с учетом снижения ценности (значимости) денежных ресурсов по мере отдаления операций, связанных с их расходованием или получением. Практически корректировка заключается в приведении всех величин, характеризующих финансовую сторону осуществления проекта, в масштаб цен, сопоставимый с имеющимся «сегодня». Операция такого пересчета называется «дисконтированием» (уценкой).

Расчет  коэффициентов приведения в практике оценки инвестиционных проектов производится на основании так называемой, «ставки  сравнения» (коэффициента дисконтирования  или нормы дисконта). Смысл этого  показателя заключается в изменении  темпа снижения ценности денежных ресурсов с течением времени. Соответственно значения коэффициентов пересчета всегда должны быть меньше единицы.

Сама  величина ставки сравнения (СС или Кд) складывается из трех составляющих:

где СС=Кд - ставка сравнения или коэффициент дисконтирования, И - темп инфляции, ПР - минимальная реальная норма прибыли, Р - коэффициент, учитывающий степень риска.

Под минимальной  нормой прибыли, на которую может  согласиться предприниматель (ставка отказа, отсечения) понимается наименьший гарантированный уровень доходности, сложившийся на рынке капиталов, т.е. нижняя граница стоимости капитала. В качестве эталона здесь часто  выступают абсолютно рыночные, безрисковые и не зависящие от условий конкуренции облигации 30-летнего государственного займа правительства США, приносящие стабильный доход в пределах 4-5 реальных процентов годовых.

Более точный расчет ставки сравнения может потребовать  учета не только существующего темпа  инфляции (И), но и возможного его  изменения в течение рассматриваемого периода (срока жизни проекта). Для  этого в формулу (15) должен быть введен поправочный коэффициент Ип, который в случае ожидаемого роста темпов инфляции, будет иметь положительное значение. В случае предполагаемого их снижения такая поправка приведет к уменьшению общей величины ставки сравнения.

В качестве приближенного значения ставки сравнения  могут быть использованы существующие усредненные процентные ставки по долгосрочным ставкам рефинансирования, устанавливаемые  Банком России.

Для действующих  предприятий, осуществляющих инвестиции, в качестве коэффициентов дисконтирования  рекомендуется использовать средневзвешенную стоимость постоянного (акционерного или долгосрочного заемного) капитала, определяемую на основании величины дивидендных или процентных выплат. Методы дисконтирования с наибольшим основанием могут быть отнесены к  стандартным методам анализа  инвестиционных проектов, фиксации, однако наибольшее распространение получили расчеты показателей чистой текущей  стоимости проекта и внутренней нормы прибыли.

Наконец, отметим, что применение методов  дисконтирования чистых потоков  денежных средств позволяет более  корректно, с учетом фактора времени, определить срок окупаемости проекта.

Чистый  дисконтированный доход

В опубликованных работах используются следующие  термины для названия этого критерия:

• чистый дисконтированный доход [2];
• чистая текущая стоимость [5];
• чистая дисконтированная стоимость [39];
• общий финансовый итог от реализации проекта [13];
• текущая стоимость [40];
• чистая текущая стоимость проекта [23];
• чистая приведенная стоимость [13];
• чистый дисконтированный доход или интегральный эффект [29] и т.д.

Во всех перечисленных работах этот критерий имеет одинаковую аббревиатуру - NPV (Net present value), и в ряде случаев различные алгоритмы для расчета.

Официальное название критерия [14] - «Чистый дисконтированный доход», по мнению многих авторов, неудачно по двум причинам:

1. Для  целого ряда объектов, например  предназначенных для медицинского  обслуживания населения, социальной  сферы, престижных сооружений  величина этого критерия может  быть отрицательной за весь  расчетный период, т.е. затраты  на строительство и эксплуатацию  превысят доходы.

2. В развитых  странах в соответствии с работой  [3] вместо широко используемого  в отечественной литературе понятия  «дисконтирования» используется  термин «актуализация».

Поэтому у рассматриваемого критерия целесообразно  изменить название на более подходящее, например, на «Общий финансовый итог».

Суть  критерия состоит в сравнении  текущей стоимости будущих денежных поступлений от реализации проекта  с инвестиционными расходами, необходимыми для его реализации. В общем  виде величина NPV определяется следующим  соотношением:

где:

• tr продолжительность расчетного периода;
• te период начала эксплуатации объекта;
• Zi затраты капитала на капитальное строительство объекта;
• Di доходы за период эксплуатации объекта;
• Е норма дисконта;
• i шаг расчета.

При расчете  величины этого критерия следует  обратить внимание на соответствие шага расчетного периода (шага расчета) с  условием предоставления кредита. Желательно, чтобы шаг расчета был равен  или кратен сроку начисления процентов  за кредит.

Соотношение может быть записано в разной форме. Например, NPV приравнивается сумме потоков  платежей, тогда инвестиционные расходы  включаются в поток платежей со знаком минус [43]:

Вводится  понятие «чистого дохода» или  «чистого потока денежных средств» (NCF).

Эффективность инвестиций определяется прежде всего  соотношением результатов осуществления  проекта и затрат, необходимых  для достижения этих результатов. При  этом выбор конкретной схемы финансирования затрат должен быть признан вторичным, «внешним» обеспечением его деятельности.

Разность  между чистыми потоками и оттоками денежных средств (т.е. потоками без  учета источников финансирования) представляет собой чистый доход проекта (ЧД) на данном отрезке срока жизни. Как правило, он формируется за счет прибыли от операций (ПО) и амортизационных отчислений (АО) за вычетом инвестиционных затрат (ИЗ) и налоговых выплат (Н):

Две положительные  составляющие чистого потока денежных средств олицетворяют собой в  первом случае (прибыль) доход от текущей  деятельности, во втором (амортизация) - возмещение первоначальных инвестиций в постоянные активы

Так, при  определении величины прибыли от операций на западе не учитываются  проценты за кредиты (см. табл. 5) (за исключением  российских предприятий, на которые  вынуждены включать в себестоимость  проценты за кредит в пределах ставки рефинансирования плюс три процента, в соответствии с существующим законодательством), чистый доход представляет собой  ту сумму, в пределах которой могут  осуществляться платежи за привлеченные источники финансирования (как собственные так и заемные) без ущерба для основного капитала проекта.

Если  накопленная в течение всего  срока жизни проекта сумма  чистых доходов отрицательна, это  свидетельствует об убыточности  проекта, т.е. его неспособности полностью  возложить инвестированные средства, не говоря уже о выплате хотя бы минимальной ренты потенциальным  инвесторам.

Интерес представляет, прежде всего, сопоставление  чистого суммарного дохода с полными  инвестиционными издержками. Таким  образом, потенциальный инвестор (акционер или ссудодатель) может определить максимально возможный общий уровень доходности вложенного капитала.