Макроэкономический обзор в стране

1. Макроэкономический обзор в стране.

   Макроэкономика (от др. греч. μακρός — длинный, большой, οἶκος — дом и Nόμος — закон) — наука, изучающая функционирование экономики в целом, работу экономических агентов и рынков; совокупность экономических явлений. Впервые термин был употреблён Рагнаром Фришем 14 августа 1934 года. Основателем современной макроэкономической теории считается Джон Мейнард Кейнс.

   Основными проблемами, которые изучает макроэкономика, являются: экономический рост и его темпы; экономический цикл и его причины; уровень занятости и проблема безработицы; общий уровень цен и проблема инфляции; уровень ставки процента и проблемы денежного обращения; состояние государственного бюджета, проблема финансирования бюджетного дефицита и проблема государственного долга; состояние платежного баланса и проблемы валютного курса; проблемы макроэкономической политики. 
   Все эти проблемы невозможно решить с позиций микроэкономического анализа, т.е. с уровня отдельного потребителя, отдельной фирмы и даже отдельной отрасли. Именно потому, что существует целый ряд таких обще- или макроэкономических проблем, появляется необходимость в возникновении самостоятельного раздела экономической теории, самостоятельной дисциплины – макроэкономики. 
Важность изучения макроэкономики состоит в следующем:

1. она не просто описывает макроэкономические явления и процессы, но выявляет закономерности и зависимости между ними, исследует причинно-следственные связи в экономике;
2. знание макроэкономических зависимостей и связей позволяет оценить существующую в экономике ситуацию и показать, что нужно сделать для ее улучшения, и, в первую очередь, что должны предпринять политические деятели, т.е. позволяет разработать принципы экономической политики;
3. знание макроэкономики дает возможность предвидеть, как будут развиваться процессы в будущем, т.е. составлять прогнозы, предвидеть будущие экономические проблемы.

   Анализ ex post и ex ante. Различают два вида макроэкономического анализа: анализ ex post и анализ ex ante. Макроэкономический анализ ex post или национальное счетоводство, т.е. анализ статистических данных, что позволяет оценивать результаты экономической деятельности, выявлять проблемы и негативные явления, разрабатывать экономическую политику по их решению и преодолению, проводить сравнительный анализ экономических потенциалов разных стран. Макроэкономический анализ ex ante, т.е. прогнозное моделирование экономических процессов и явлений на основе определенных теоретических концепций, что позволяет определить закономерности развития экономических процессов и выявить причинно-следственные связи между экономическими явлениями и переменными. Это и есть макроэкономика как наука.

 

 

  

   В макроэкономическом анализе  выделяются два совершенно различных  уровня анализа, на основе которых экономист может выводить законы, касающиеся поведения экономических субъектов. Первый уровень макроэкономического анализа относится к экономике как целому, а также как к субъекту мировой экономики. Ибо, учитывая открытость современных экономик, нельзя не рассматривать его влияния на национальную экономику и ее подсистемы. Второй же уровень относится к составляющим национальную экономику основным подразделениям, секторам (или агрегированным показателям – агрегатам), таким, как правительственный сектор, домашние хозяйства и частный сектор. В связи с этим возникает проблема агрегирования – критерии, уровень охвата и т.п.

   Если микроэкономический  анализ имеет дело с конкретными  экономическими единицами – фирмами,  домашними хозяйствами, правительственными  органами (агентами), с закономерностями  их поведения, то макроэкономический  анализ – с ними же, но как  агрегированными величинами.

   В современном  макроэкономическом анализе широко  используется системная методология,  предполагающая как системный  анализ, так и системный синтез. Различают дискрептивное и конструктивное определения систем. Дискрептивное, или описательное, определение системы отражает, что можно отнести к классу систем как таковых. Система – это есть совокупность элементов, определенным образом связанных между собой, определяющая цели и свойства системы.

   Конструктивное  определение заключается в следующем. Система есть конечное множество функционирующих элементов и отношений между ними, выделяемое из среды в соответствии с определенной целью, в рамках определенного временного интервала.

   Исходя из  того, что системы изучаются не  только существующие, но и конструируются  ранее не существовавшие, системный  подход предполагает не только  системный анализ существующих  систем, но и синтез систем, потребность  в которых испытывает человек. 

   Макроэкономисты пытаются спрогнозировать экономические условия, чтобы помочь потребителям, фирмам и государству принимать лучшие решения. Потребители хотят знать насколько легко будет найти работу, сколько будут стоить товары и услуги на рынке, или проценты по потребительским кредитам. Бизнес использует макроэкономический анализ, чтобы определить будет ли поддержано рынком расширение производства. Хватит ли у потребителей денег, чтобы купить товары, или они будут пылиться на прилавках? Государство обращается к макроэкономике при планировании бюджета, налоговой политики, принимая решения о процентных ставках и т.п. Инвестору же знание основ макроэкономики поможет при размещении активов, диверсифицировании и т.п. Макроэкономический анализ фокусируется в основном на трех вещах: национальном производстве, безработице и инфляции.

 

 

 

 

 

2. Обзор на рынке недвижимости.

   В августе 2011 года на рынок недвижимости Москвы и Подмосковья наконец-то пришло долгожданное оживление, вновь показав низкую значимость фактора сезонности. Причины этого можно искать и в нашумевших планах по расширению Москвы, и в начале предвыборного ажиотажа, однако основной причиной стала давно назревшая коррекция на финансовых рынках, которая в полной мере развернулась в начале августа.

   Связь кризиса на фондовом  рынке и активизации рынка  недвижимости достаточно прозрачна.  Последние 2 года правительство  России, как и руководство США  и Евросоюза, пытались побороть  кризис вливанием ликвидности  в экономику. Однако все это  время до реального сектора  все эти деньги не доходили, а аккумулировались высоколиквидным  финансовым сектором. И банки, и инвестиционные фонды, и частные инвесторы предпочитали вкладываться в ценные бумаги, которые в случае чего можно было скинуть за 2 минуты, нежели кредитовать строительство жилья или же инвестировать в покупку недвижимости. В результате за последние 2 года фондовый рынок рос как на дрожжах, а до рынка недвижимости деньги не доходили.

   Но жесткая коррекция финансовых  рынков в августе 2011 года наконец-то  окончательно переломила ситуацию. Многие поняли, что прежнего роста  здесь, скорее всего, в обозримом  будущем уже не будет, и деньги  начали растекаться в другие  сферы экономики. Инвесторы, боясь  развития системного кризиса,  задумались о более надежных  и стабильных вложениях, начав  скупать золото, а также вспомнили  и про недвижимость. Удачливые игроки биржи, зафиксировав вовремя прибыль, теперь вполне в состоянии улучшить собственные жилищные условия или же купить квартиру с инвестиционными целями. Но еще важнее, что население, напуганное возможным приходом новой волны кризиса, обесценением денег и наблюдая очередной виток нестабильности курсов валют, активизировалось вокруг рынка недвижимости, если не для того, чтобы заработать на возможном подорожании жилья, как это было до 2008 года, то хотя бы сберечь нажитое.

   Примечательно, что аналитический центр IRN.RU указал на подобное развитие событий еще весной. Обзор рынка недвижимости за апрель 2011 года прогнозировал: «Финансовые рынки уже порядком перегреты, и это обстоятельство признает все больше экспертов. Более того, программы накачки рынков ликвидностью подходят к концу, а значит, фондовый рынок, как и цены на нефть, ожидает как минимум закономерная коррекция, а также поиск инвесторами иных сфер для инвестирования». А далее следовал вывод: «Достижение фондовым рынком текущего потолка роста вполне может привести к перетоку средств на рынок недвижимости Москвы в ближайшие месяцы. Более того, по срокам этот процесс может совпасть с началом предвыборного ралли... Соответственно, эти процессы вместе вполне могут привести к нарастающему ценовому тренду... во 2 половине 2011 года. В итоге к весне 2012 года

 

 

 

 

  жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%».

   Динамика долларовых цен на недвижимость в Москве за август незначительна. Так, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru прибавил за август почти столько же, сколько и за июль, – чуть более 1%, составив 5.107$ за квадратный метр. Но куда важнее другое – если все прежние месяцы доллар обычно терял в цене и рост долларовых цен сопровождался топтанием на месте цен рублевых, то в августе курс доллара заметно подскочил. В итоге именно в августе наметился довольно существенный прирост рублевых цен на квартиры в Москве. В частности, журнал www.metrinfo.ru приводит такую статистику: средний уровень цен в июле – примерно 141 тысяча рублей за метр, а в августе – 147 тысяч. Итого средний прирост более 4%, что подтверждает также и заметный рост ценников на многие новостройки Москвы и Подмосковья в августе.

   Примечательно также и распределение динамики цен по типам квартир. Как показывают приведенные ниже таблицы, в большинстве случаев лидирует более дорогой сегмент. Так, при среднем приросте за август 2011 года в размере 1,1% прирост индекса стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) составил 1,7%, а «недорогого» жилья (20% самых дешевых квартир) только 0,8%. В разрезе комнатности лидируют большие квартиры – многокомнатные, а также трехкомнатные квартиры. По типам домов один из лидеров – современные монолитно-кирпичные дома.

   Как уже не раз отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», такое поведение рынка обычно характерно для периода стагнации, а не оживления. Но в данном случае оно является скорее подтверждением факта прихода на рынок недвижимости инвестиционной активности, направленной на дорогой сегмент. Вряд ли белые воротнички станут приобретать для себя или с целью инвестирования убитые квартиры в пятиэтажках. Вполне очевидно, что деньги с фондового рынка в первую очередь оживят рынок квартир бизнес-класса, а также элитное жилье, что и показывают цифры за август. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Классификация объектов недвижимости.

 
   Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости. 
   Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п. 
   Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по: 
1.  Функциональному назначению: 
 
земельные участки, предназначенные для застройки; 
 
природные комплексы (для  эксплуатации); 
 
постройки 
 
комнаты и квартиры; 
 
здания и помещения под магазины и офисы; 
 
частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками); 
 
производственные помещения, склады; 
 
прочие 
2. По происхождению: 
 
Земельные массивы 
 
Отдельные земельные участки. 
 
Комплексы зданий и сооружений 
 
Жилые многоквартирные дома 
 
Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи) 
 
Подъезд (секция). 
 

 

 

Этаж в подъезде. 
 
Квартира. 
 
Комната. 
 
Летняя дача 
 
Комплекс административных зданий. 
 
Здание. 
 
Помещение или части зданий (секции, этажи). 
3. Готовность к эксплуатации: 
 
Готовые объекты. 
 
Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции. 
 
Объекты, требующие завершения строительства. 
   Существуют и другие подходы к классификации. 
   Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью. 
   С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории: 
 
неспециализированная недвижимость; 
 
специализированная недвижимость. 
   Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов. 
   Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств. 

 

 

 

 

 

   Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C).  
   Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса. 
В свою очередь, она делится на: 
 
   недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения. 
 
  Здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.  
Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал. 
   К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени. 
   Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение.      При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости. 
   Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок которых еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.