Анализ наиболее эффективного использования участка

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е, наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

НЭИ рассматривается как  с точки зрения «условно вакантного»  состояния земельного участка, так  и с учетом вариантов улучшения  характеристик уже существующего  на участке объекта.

НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного  его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное  использование может не совпадать  с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка  или снос имеющихся объектов без  нанесения какого-либо ущерба окружающей среде.

При определении НЭИ принимаются  во внимание:

целевое назначение и разрешенное  использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

текущее использование земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный  участок;

ожидаемые изменения на рынке  земли и иной недвижимости. 

При оценке земельного участка  необходимо определить вариант его  наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ подразумевает  исследование альтернативных вариантов  использования земельного участка  и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка  и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ

1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка –  это важный этап при определении  его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования  земли.

Наиболее доходное и вероятное  использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

В практической оценочной  деятельности могут возникнуть инвестиционные ситуации, когда: имеется свободный  земельный участок; пользователь ищет определенный вид земли; инвестор ищет оптимальное сочетание земли  и пользователя; инвестор-спекулянт  подбирает участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения  стоимости. Две первые ситуации можно  осуществить, используя рыночный подход к оценке. Решение же двух последних  ситуаций возможно лишь при определении  наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, когда эксперт-оценщик анализирует  различные варианты освоения и застройки  земли, с тем чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую остаточную стоимость. Анализ основывается на реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, который определяется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли». Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими, грунтовыми, ландшафтными возможностями участка,  технологической и финансовой обоснованностью. Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды и автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных : земельных комитетах и комиссиях, а также в Бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах. 
Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка осуществляется, чтобы определить, на сколько тот или иной вариант использования участка «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на данном рынке В ходе данного анализа рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.), демографическая ситуация в районе, где расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. Таким образом, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется производить на рассматриваемом земельном участке, и делается вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.