Рынок недвижимости. Цена на рынке недвижимости

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации  кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1.Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2.Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3.Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций  на здания участки. Расположенные в  непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как  таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут  быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

в свою очередь ранок офисных  помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации  не могут быть заданы априори и  навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно  представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма  и ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости.

Позиционирование – отнесение  какого-либо продукта к определенному  сегменту рынка, а также определение  и «высвечивание» его места в  рамках сегмента.

В качестве продукта при  этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель  должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному  сегменту) и одновременно его отличие  от уже имеющихся на рынке, те его  достоинства, которые отсутствуют  у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке  является основанием для разработки концепции продвижения объекта  на рынок – определение каналов  продвижения, способов и средств  рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация  рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые  используются для достижения главной  задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке  недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы  своей активности, застройщик-предприниматель  должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют  к продукту (например, к характеристикам  квартиры), исходя из этого принять те или  иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации  как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя  позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта.

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Принципы формирования и динамика цен на рынке  жилья в городе

2.1 Виды стоимости, концепции  стоимости жилья.

Объект недвижимости может  быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов  рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа  объекта, страхование и имущественные  споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов  стоимости.

Перед началом проведения работ  по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости  и обосновать его выбор.

Основные виды стоимости  недвижимости: рыночная стоимость, стоимость  в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто  встречаемые виды стоимости.

1.Наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость  - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости  на свободном рынке.

2.Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации  основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

3.Стоимость для целей  налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

4.Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

5.Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой  ссуда.

6.Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

7.Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешной работы оценщика.

2.2 Определение  рыночной цены жилья на вторичном  рынке

Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом  стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого  имущества, является рыночная стоимость.

Необходимым условием существования  рыночной стоимости является наличие  рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

Итак, рыночная стоимость  объекта  недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при  соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

2.3.Анализ развития  рынка жилья рынка в городе

При общем снижении доходов  населения наблюдается рост доли потребительских расходов жителей  на содержание квартир. В ряде случаев  эта доля составляет более трети  потребительских расходов населения. Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны  государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:

- изменить систему законодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведения жилищной реформы;

-преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;

-изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;

- обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования  при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

- демонополизировать жилищное строительство и ЖКХ;

-провести структурную  перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;

- изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы;

- решить вопросы землепользования и приватизации земли в жилищной сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры.

Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе.[2] К сожалению ввод жилой площади в

Рынок жилья – это основа потребительского рынка и, что не менее важно,  необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка труда. Жилье нельзя продавать и производить, как пакет молока: здесь мы имеем дело с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры. [2]

2.4 Анализ динамики  цен на рынке жилья в городе

Итак, как видно из расчетов, рыночная стоимость квадратного  метра жилья превосходит реальную его стоимость порой в 2-4 раза. Это можно объяснить тем, что  в последнее время спрос на рынке жилья превышает предложение, что вызывает рост цен. Доходы населения  увеличиваются, но это все же не является общей тенденцией. Доходы резко растут лишь у части населения, которая  составляет 1-2%. Однако, на деле, в зависимости  от удаленности средние цены изменяются в диапазоне от 560 до 1060 тыс.руб. (соответственно: окраины Левобережья и улицы, прилегающие к центру города). Подобно ценам варьируется и качество жилья: на окраинах Левобережья средняя общая площадь не превышает 45,9 кв.м., а в зоне средней удаленности Левого берега площадь (среднестатистическая!) продаваемых квартир зашкаливает за 56,6 кв.м. Стоимость единицы площади  в выставленных на продажу квартирах из двух комнат берет отчет за значения 12353 руб/кв.м. На окраинах Левобережья средняя цена единицы  площади – уже 13015 руб. При среднестатистической общей площади  в 49,3 кв.м. такая цена квадратного метра поднимает планку цен до уровня 641,29 тыс.руб.