Социальная и коммерческая ипотека

Оглавление

 

Ведение

 

Понятие и сущность ипотеки

 

Договор ипотеки

 

Ипотека жилых домов и  квартир

 

Социальная и коммерческая ипотека

 

Закладная

 

Обращение взыскания на заложенное имущество

 

Заключение

 

Список литературы

 

Введение

 

Состояние экономики любой  страны требует развития производства, что упирается в источники  обеспечения надёжного и долгосрочного  финансирования. Если сравнить стоимость  движимого имущества (которое можно  заложить свободно) и недвижимого (с  которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают  масштабы такого вида кредитования, как  ипотека. Рассматривая ипотеку как  элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых для развития производства финансовых ресурсов. Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны. И, в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).

 

Задача обеспечения своих  граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, является для любого государства одним  из определяющих факторов его социальной политики.

 

На первый взгляд в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется  повышенное внимание. Необходимость  жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее  время, когда значительно сократилось  государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство.

 

Однако на сегодня в  этой сфере остается открытым целый  комплекс вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном  кредитовании, ипотеке жилища, остаются неисследованными. Есть опасения в  повторении печального опыта деятельности некоторых коммерческих организаций  на рынке ценных бумаг.

 

Экономика России может избежать множества негативных явлений, сопутствующих  развитию системы ипотечного кредитования, если обратиться к изучению опыта  зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать  отношения кредитора и заемщика, оптимально определиться со способом рефинансирования ипотечных кредитов. Выбор модели рефинансирования ипотечных  кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.

 

 

Понятие и сущность ипотеки

 

 

Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества  залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой  залог недвижимости для обеспечения  денежного требования кредитора-залогодержателя  к должнику (залогодателю).

 

В России порядок осуществления  ипотеки регулируется Гражданским  кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

 

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских  государств. Он был известен еще  в римском праве, но особенно большое  значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит  в том, что залогодержатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения должником обеспеченного  залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки  и получить из вырученной от продажи  суммы причитающийся ему долг. Недвижимое имущество обладает высокой  стоимостью и считается одним  из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее  не подвержена значительным и непредсказуемым  колебаниям (Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки  в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003).

 

Римское право относило залог  к разряду прав на чужие вещи - jura in re aliena (Римское частное право: Учебник/Под ред. И.Б. Новицкого и  И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2002). Залог  изначально служил способом обеспечения  обязательств, предоставляя залогодержателю  право при неисполнении их должником  получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного  имущества. В настоящее время  в российском праве под залогом  понимается такой способ обеспечения  обязательства, при котором кредитор-залогодержатель  в случае неисполнения должником  обязательства приобретает право  получить удовлетворение за счет заложенного  имущества преимущественно перед  другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

 

Объектами ипотеки могут  быть здания, сооружения, жилые и  нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия  как имущественные комплексы, воздушные  и морские суда, а также земельные  участки, не ограниченные в обороте. Именно этот перечень и указан в  пункте 4 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

 

Основанием возникновения  ипотеки может быть закон либо договор. По договору залогодатель (в  том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое  принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения  ипотеки.

 

Ипотека может возникнуть и на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются  за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность  заемщика (п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона чрезвычайно важно для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество служит основным обеспечением возвратности кредитных средств.

 

 

 

Договор ипотеки

 

 

Порядок заключения договор  ипотеки оговорены в статье 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 

В нем должны быть оговорены:

 

1)                Предмет ипотеки (он определяется  в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета  описания), в договоре также должны  быть указаны право, в силу  которого имущество, является  предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним,  зарегистрировавшего это право;

 

2)                Оценка предмета ипотеки (указывается  в денежной форме);

 

3)                Существо, размер и срок исполнения  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой, должно быть названо  в договоре об ипотеке с  указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения;

 

Договор ипотеки заключается  в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная регистрация ипотеки  осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом  ипотеки.

 

Несоблюдение правил государственной  регистрации договора об ипотеке  влечет его недействительность. Такой  договор считается ничтожным.

 

Государственная регистрация  договора об ипотеки является основанием для внесения в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

 

Ипотека как обременение  имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента  заключения такого договора.

 

Права залогодержателя (право  залога) на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации.

 

Таким образом, договор ипотеки  должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид  договора не является договором ипотеки:

 

- основанием для заключения  такого договора должны быть  определенные обязательства (например, по договору займа, кредитному  договору и т.д.)

 

- договор заключается  в простой письменной форме  и подлежит государственной регистрации.

 

 

Ипотека жилых домов и  квартир

 

Ипотек жилых домов  имеет ряд особенностей, закрепленных в гл.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормы этого  закона применяются к ипотеке  предназначенных для проживания индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, принадлежащих  на праве собственности гражданам  или юридическим лицам.

 

Не допускается ипотека  индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности.

 

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" использует термин "ипотека жилых домов и квартир". По Закону предметом ипотеки, например, могут быть жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; здания, в том числе  жилые дома и иные строения, и  сооружения, непосредственно связанные  с землей. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это  здание или сооружение, либо части  этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка или его соответствующей  части. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено  договором или настоящим Федеральным  законом.

 

Правила установленные для  ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, непредназначенные  для постоянного проживания. Они  могут быть предметом ипотеки  на общих основаниях.

 

Ипотека жилого дома или  квартиры, находящихся в собственности  несовершеннолетних граждан, ограничено дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека  или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством  РФ для совершения сделок с имуществом подопечных. Данный порядок предусмотрен гражданским кодексом РФ. Согласно п.4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся  под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  помещения либо оставшиеся без родительского  попечения несовершеннолетние члены  семьи собственника (О чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права  или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с  согласия органа опеки и попечительства.

 

В качестве предмета ипотеки  допускается использовать часть  жилого дома или часть квартиры, состоящую из одной или нескольких изолированных комнат.

 

Жилищный кодекс РФ в ст. 16 признает комнатой часть жилого дома или квартиры, предназначенную для  использования в качестве места  непосредственного проживания граждан  в жилом доме или квартире. К  ипотеке комнат в предназначенных  для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домах  и квартирах, принадлежащих на праве  собственности гражданам или  юридическим лицам, применяются  правила главы XIII Закона об ипотеке.

 

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения  его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом  ипотеки.

 

Итак, понятия "жилое помещение", "жилище" являются достаточно сложными. Одной из характерных особенностей понятия "жилого помещения" являются включение данного помещения  в жилищный фонд и пригодность  его для постоянного проживания. Также понятие "жилище", содержащееся в примечании к статье 139 Уголовного кодекса РФ и является более широким, нежели понятие "жилое помещение". В данной норме жилищем признается любое помещение, даже не включенное в жилищный фонд, но пригодное хотя бы для временного проживания в нем. Предметом настоящего рассмотрения являются отношения, связанные с  ипотекой, ипотечным кредитованием  квартир (как объекта права собственности  по ст. 289 ГК), имеющихся в наличии, либо строящиеся по договору участия  в долевом строительстве.

 

1 ст. 1 ЖК право на жилище, так же как и иные жилищные  права, наряду с Конституцией  РФ регулируются жилищным законодательством.  В случаях, если жилищные отношения  не урегулированы жилищным законодательством  или соглашением участников таких  отношений, ипри отсутствии норм  гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения,  к ним, если это не противоречит  их существу, применяется жилищное  законодательство, регулирующее сходные  отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 7 ЖК).