Шпаргалки по "Управлению городскими территориями"

1. Назовите основные методы и принципы управления городскими  
   территориями

Управление- сознательное воздействие чел-ка на различные  объекты и протекающие в окружающем мире процессы, на связанных с ними людей, которые осущ-ся с целью  придать процессам определенную направленность и получить желаемый результат.

Основные принципы управления:

1.Воспроизводства системы  жизнеобеспечения -- призван обеспечить  сохранность экосистемы.

2. Правовой регламентации  управления 

3.Социальная ориентация  экономики - Конечной целью функционирования экономики является повышение уровня благосостояния людей, качества жизни.

4. Научной обоснованности  системы управления -- Для этого  применяется 13 научных подходов: системный; маркетинговый; функциональный; воспроизводственный; нормативный; комплексный; динамический; оптимизационный; поведенческий;.

5. Системный подход  к управлению.

6. Ориентации экономики  на инновационный путь развития - Предполагает привлечение дополнительных  инвестиций, разработку, внедрение  новых технологий, методов. 7.Сохранение собственных сырьевых ресурсов

8. Ранжирование объектов  управления по их важности - Позволяет  определить и выделить ранг  объекта, его важность  при  принятии стратегических решений.

9.Принцип единства  теории и практики управления

10. Принцип сохранения и развития конкурентных преимуществ объектов управления - Выявление сильных и слабых сторон объектов управления позволяет субъекту сформировать стратегию их развития на основе прогнозирования и добиваться превосходства в определенных видах деятельности.

11. Принцип рационального  сочетания форм управления –

12. Принцип сопоставимости  вариантов управленческих решений  при их выборе

Метод управления – метод воздействия субъекта управления на объект управления по практическому осуществлению стратегических и тактических целей системы управления.

Исходя из особенностей объекта, методы управления целесообразно  делить на следующие три группы: - методы принуждения; - методы побуждения; - методы убеждения.

Метод принуждения

1. Государственное регулирование экономики

Рыночная экономика  не может существовать и функционировать  без государственного регулирования. Государственное регулирование  неизбежно ассоциируется с централизацией управления экономикой.

Основу государственного регулирования экономики составляют:

1) система законодательных  актов страны и субъектов федерации;

2) нормативные акты  исполнительной власти.

2. Стандартизация  и сертификация

Сертификация осуществляется в целях

• защиты потребителей от недобросовестного изготовителя, продавца, исполнителя;
• контроля безопасности продукции для окружающей среды, жизни, здоровья, имущества;
• подтверждения показателей качества продукции, заявленной изготовителем.

3. Мониторинг  экосистем.

Мониторинг экосистем  – постоянное, непрерывное наблюдение за объектом, оценка и анализ их экологических параметров, характеризующих воздействие на окружающую природную среду, флору и фауну, здоровье человека.

4. Нормативно-методическое  регулирование системы управления  организации. В состав документов по нормативно-методическому регулированию системы управления организации входят:

- стандарты предприятия;

- методики и положения;

- инструкции внутреннего  применения и др. документы 

Метод побуждения нацелены на экономию ресурсов, повышение качества и конкурентоспособности товаров и услуг, инфраструктуры, качества жизни населения в соответствии с идеологией и политикой развития данной системы..

Методы побуждения как  подразделить на основной и вспомогательные (обеспечивающие). К основному методу побуждения относится экономическое стимулирование персонала в достижении конечных целей системы управления.

Методы убеждения как методы и способы управления основаны на исследовании психологического портрета личности, мотивации ее потребностей, составляющих физиологические, духовные и социальные нужды.

6. Раскройте назначение генплана (ГП)

ГП – это  документ градостроительного планирования развития территории города. ГП является нормативным правовым актом, регламентирующим права использования и строительного  изменения территории города, объектов недвижимости з/у.

Правовой  статус содержания этого документа определяется тем что:

- будет адресован  непосредственно адм-м органом  местного самоуправления в виде  общих рекомендаций относительно  обустройства и развития городских  территорий в целом и в виде  прямых указаний относительно развития муниципальной инфраструктуры;

- будет открытым  для граждон документом;

- будет содержать  базовую информацию для разработки  местных нормативных правовых актов, юридических документов правового зонирования;

ГП имеет  меньшую юр. силу в сравнении с документами зонирования, т.к общие решения генплана имеют главным образом рекомендательный характер и не имеет силы прямого указания для исполнения владельцами недвижимости. Для изменения содержания ГП он должен содержать 2 части:

- стратегический план;

- пространственный  план.

Стратегический  устанавливает: реалистическую оценку существующих и потенциальных ресурсов города; 2-3 варианта возможного развития города основанных на различных допущениях относительно его места в общем  контексте экономики; концепции городских программ по строительству и обустройству города применительно к каждому из вариантов.

Пространственный  план устанавливает: приближенное описание функциональных зон

С позиции  их потенциальных возможностей для  различных видов строительства и их соотношения с др. функциональными зонами города; описание основных транспортных и инженерно-технических коммуникаций, а также генерализацией программы по их строительству, финансированию и содержанию. Пространственный план может содержать рекомендации для разработки документов правового зонирования, а также основания для такой разработки в форме схем ограничений з/п по различным основаниям – экологии, охраны природных ландшафтов, охраны культурного наследия, соотношения застроенных инее застроенных территорий.

9.  Факторы, влияющие на использование  городских территорий

Основные  факторы, влияющие на использование  городских территорий можно разделить  на географические и хозяйственные. Географические факторы многогранны. 1. территории и природные условия. 2. совместные интересы в хозяйственной деятельности, которые могут выражаться как в совместном использовании природных ресурсов, так и в однотипности производства, осуществляемого на данной территории, либо в его взаимодополняемости в рамках единого производственного цикла. 3. форма расселения населении на данной территории и его социальные характеристики (при этом определяющее влияние оказывают цели деятельности муниципального образования). 4. учет инфраструктурного единства территории, чрезвычайно важного при определении характеристик территории муниципального образования.

Однако само определение особенностей территории должно рассматриваться прежде всего  с позиции тех задач, которые  государство возложило на органы местного самоуправления, поэтому от объема предметов ведения и полномочий напрямую зависит оптимальность развития тех или иных территорий.

13. Виды собственности,  формы управления земельными  ресурсами, их регулирование

Право собственности — право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка.Основные формы (виды) собственности, признаваемые в Российской Федерации, перечислены в Конституции Российской Федерации п.2 ст.8. Согласно этой статьи ныне в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная.

Аналогичное положение  закреплено в ст.212 ГК РФ, которая  этим, однако, не ограничивается, подвергая  названные формы собственности  дальнейшему членению в зависимости от того, находится имущество в собственности граждан и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований.

Перечень форм собственности, данный как в Конституции, так  и в ГК РФ, не является исчерпывающим, поскольку сопровождается оговоркой, в силу которой в РФ признаются иные формы собственности.

Итак, собственность в  РФ подразделяется:

1. частную - право юридических лиц, граждан и их объединений владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками.
2. государственную - земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Управление и распоряжение землями, находящимися в государственной собственности осуществляется органами исполнительной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации
3. муниципальную - собственность городских и сельских поселений и собственность других муниципальных образований

Права всех собственников  защищаются равным образом.

В составе частной  собственности различают собственность граждан и юридических яиц.

В составе государственной  собственности:

- федеральная  собственность земли, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации.

- собственность  субъектов федерации земли, принадлежащие на праве собственности субъекту Российской Федерации.

В составе частной  собственности:

- собственность  на землю общая долевая - общая собственность на землю двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них.

- собственность  на землю общая совместная - общая собственность на землю без определения долей каждого из собственников.

Имущество, относящееся  к государственной или муниципальной  собственности, если оно не закреплено за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет имущество казны.

В зависимости от того, кому принадлежит это имущество, оно составляет общегосударственную  казну, казну субъекта федерации  или муниципальную казну.

15.       Земля как товар

Земля как товар —  это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные

 Как любой товар,  земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Специфические свойства земли как товара:

1. Назначение – многофункциональное экологическое, социальное и экономическое – средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса.
2. Форма функционирования в сфере предпринимательства – натурально-вещественная и стоимостная.
3. Происхождение – невоспроизводимая, естественная часть природы, существует независимо от воли человека.
4. землю нельзя физически переместить, большая зависимость цены от местоположения.
5. Износ в процессе использования – не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, в улучшается при рациональном использовании.
6. Изменение стоимости во времени – потенциальная стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляция и прочие факторы.

Особенностью земли  как товара в том, что количество предлагаемой на рынке цены ограниченно  самой природой. Поэтому цена земли  определяется в основном спросом. Собственность  на землю вместе с естественными ресурсами и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. 

Общие потребности, удовлетворяемые  землей как товаром:

1. Физиологические, базовые: место и всеобщее условия жизнедеятельности чел-ка; важнейший природный ресурс; базис всех экосистем и производственных сил.
2. Безопасность: гарантия стабильного бизнеса, сохранение и накопление капитала; в естественном состоянии обеспечивает экологическую безопасность; снижает риск для жизни и здоровья людей.
3.   Социальные: владение землей престижно, повышает социальный статус человека; формирует чувство собственного достоинства; основа гордости.
4. Психологические: удовлетворяет духовные потребности людей в уважении и признании,  обеспечивает психологическое удовлетворение, оценку личности
5. Интеллектуальные: Объект познания, саморазвития и самовыражения, предмет самореализации творческого потенциала людей.  

17. Функции  земельного рынка

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих специальных функций: коммерческая; информационная; ценообразующая; посредническая; регулирующая; инвестиционная; перераспределение земель и др объектов; социальная; стимулирующая (конкуренция); санирующая.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в 
форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технич прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного   управления капитальной собственностью. 

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это—привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. 

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных объектов. Из владельцев недв-и формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания  
и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

19. Роль зем  ресурсов в формировании городского  бюджета, налогообложение земли…

Становление  и развитие городского местного самоуправления невозможно без укрепления их финансово-экономической  основы. Неотъемлемой составной частью и экономической основой организации городского самоуправления является владение муниципальной собственностью

В состав муниципальной  собственности входят: Средства местного бюджета, Муниц-е внебюджетные фонды; Имущество органов местного самоуправления; Муниц-е земли и др природные ресурсы; Муниц-е предприятия и организации; Муниц-ый жилищный фонд и нежилые помещения; Другое движимое и недвижимое имущество.

Основной финансово-экономической  проблемой органов власти в крупных  городах, как и во многих муниципальных образованиях, является проблема обеспечения сбалансированности городского бюджета и обеспечения наполнения финансовыми и материальными ресурсами всех функциональных структур управления для поддержания городского хозяйства в работоспособном состоянии.

Финансы неотъемлемая часть  денежных отношений государства  с обществом, которые всегда выступают  в юридической форме.  Среди  этих форм важнейшее место принадлежит бюджету. Он является главным инструментом государственного вмешательства в экономику и его участия в денежно-финансовом рынке.

Органы местного самоуправления самостоятельно утверждают и исполняют  местный бюджет, устанавливают местные  налоги и сборы.

Источником доходов  местных бюджетов служат местные  налоги и сборы, виды и порядок установления которых регулируется Налоговым Кодексом РФ.

В ст 15 Налогового Кодекса  приведен перечень местных налогов  и сборов.  В этом перечне на первом месте, не случайно, стоит земельный налог. 

Плата за землю – общее  название для всех видов обязательных платежей, уплачиваемых в связи с правом частной собственности и иных вещных прав на землю.  

Плательщиками земельного налога являются организации, объединения, учреждения независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, в том  числе международные неправительственные организации.

Средства, полученные от уплаты земельного налога и арендной платы, носят целевой характер. Их зачисляют в местный бюджет отдельной  строкой и используют исключительно  на цели, установленные Законом РСФСР  «О плате за землю».  К ним отнесены:

• финансирование мероприятий по землеустройству;
• финансовое обеспечение ведения кадастровых работ;
• финансирование мониторинга земель, мероприятий по охране земель, повышению их плодородия;
• финансовая поддержка освоения новых земель;
• компенсация собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, а также процентов за их использование;
• инженерное и социальное обустройство территории.

В условиях города, земельный  налог, а также арендная плата позволят обеспечить наполнение местного бюджета, так как обычно, городская земля имеет высокую коммерческую цену

22. Понятие  инвестиций, инвестиционной деятельности…

Инвест-ии – долгосрочное вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и др. видов деят-ти, денеж ср-ва, банковские вклады, паи, акции, ценные бумаги, технологии, машины, оборуд-е лицензии и др. имущ-во или имущ. права, вклад-мые в объекты в целях получ-я прибыли или достиж-я положительных соц. эффекта

Инвестировать – вложить капитал в какое-л. предприятие, дело.

 Инвестиционная деят-ть – вложение инвест-й или инвестирование и совок-ть практических действий по реализации инвест-й.

 Инвестор – юрид. или физ. лицо, осущ-щее инвестиционную деят-ть, лицо, приобретающее инвестиционную собственность;  вкладчик, физ. или юр. лицо (педпр-е, орг-ция или гос-во), осущ-щее вложение капитала на длит. срок.

Инвестиционный  проект – программа решения экономической проблемы, задачи, обладающая тем признаком, что вложение средств в такую программу приводит к их отдаче, получению дохода, прибыли, соц. эффектотов только после прохождения определенного срока с начала осуществления проекта, вложения средств в него.

 Инвестиционный проекты  делятся на краткосрочный (Осущ-ся 1-2г),  среднесроч. (до 5 лет), долглсроч. (10-15лет)

 Виды инвест. проектов: 1.Соц. проекты -- ориентированы на удовлетв-е растущих потребностей, обеспечение необход. условий жизнедеятельности людей, поддержка незащищ. слоев населения, поддерж-е общест. безоп-ти.

2. Науч-техн. проекты -- ориентированы на развитие науч. исслед-ний и разработок, созд-е новых машин, материалов, оборудований, технологий, продукции. Часто этот вид наз-ют инновац-ным.

3. Строительные проекты -- ориентированы на строительство, созд-е нового объекта в виде здания, соор-я.

4.Торговые проекты --  предст-ют собой систему мер, напр-ую на созд-е или завоевыв-е новых секторов рынка, обеспеч-е эффект. прибыльной продажи товаров.

5.Организационные проекты -- связаны с соверш-ем орг-ции и упр-я объектами производственной и соц-культ. сферы, с примен-ем соврем. средства организационной и управленческой техники.

6. информационные проекты -- направлены на исп-е соврем. методов и средств хранения, передачи и обработки инф-ции. 

Разработка  проекта – создание модели, образа действий по достижению цели проекта, осуществление расчетов, выбор вариантов, обоснование проек. решений.

Главное в разраб-ке инвестиционного  проекта – подгот-ка развернутого технико-экономического обоснования (ТЭО), явл-щегося основн. док-том, на основании кот-го приним-ся реш-е об осущ-нии проекта и выделении инвест-й подэтот проект.                                     Реализация проекта – практическое. осуществление, превращение проектного образа в конкретную экономическую действительность – достиж-е заложенных  в проекте целей.

Инвестиционный  договор- договор, который определяет взаимоотношения владельцев средств, вкладываемых, в данном случае, в объекты строительства. Средства, инвестируемые в строительство, могут быть как собственными, так и привлеченными. Договор предусматривает переход права собственности на объект.

Сторонами инвестиционного  договора являются Заказчик и Инвестор. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, объединения  юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. В качестве Заказчика могут выступать физические и юридические лица.

Взаимоотношения по инвестиционному  договору в строительстве строятся по следующей схеме: Инвестор обязуется передать Заказчику инвестиции, а Заказчик за вознаграждение обязуется осуществить их вложение с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность Инвестору в срок, установленный договором.

При заключении договора сторонам необходимо оговорить следующие  его условия: предмет договора, размер инвестиций, срок реализации инвестиционного  проекта.

14.    Формы  управления зем рес: купля-продажа, аренда, субаренда, дстрахование, залог.

Купля-продажа  земель

Среди различных вариантов  коммерческого использования земли  наиболее распространенным является продажа  участка новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и  наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.

Сделка по купли-продажи  участка совершается собственником (продавцом) и покупателем или  уполномоченными ими лицами самостоятельно или на организованном рынке.

Условия купли-продажи  земельных участков: - отсутствие земельных  споров;  границы с землями  общего пользования оформляются  местной администрацией;  целевое  назначение не меняется.

Аренда и  субаренда

аренда - форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей. Понятие аренды: -- передача земли в срочное владение -- способ реализации отношений собственности -- форма предпринимательской деятельности

Субъектами арендных отношений могут выступать:

• государственные органы;
• арендодатели
• арендаторы.

Между собственником  и арендатором имущества возникают  экономические отношения. Одной  из таких форм называется арендная плата. Существует три вида арендной платы за землю: фиксированная ставка; долевое участие в прибыли  или в валовой продукции; в процентах от стоимости арендованного участка.

Арендатор земельного участка имеет  право передать арендованный земельный  участок в субаренду (третиму  лицу) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Залог - обеспечение обязательства или требования определенным имуществом должника, и притом так, что, в случае неисполнения, кредитор имеет право на удовлетворение из заложенного имущества, в чьих бы руках оно ни находилось

Виды залога классифицируются по трем признакам:

• по отношению сторон к заложенному имуществу;
• по объекту залога;
• по условиям погашения ссуды.

Страхование -- отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов

Основные организационные  формы страховых фондов: государственные (фонды социального страх), фонды  самострахования, фонты страхования  компаний.

Государство формирует  страховые фонды как фонды  социальной поддержки за счет обязательных платежей граждан и юридических лиц.

Фонды самострахования  создаются на предприятиях и в  домашних хозяйствах на добровольной основе.

Виды страхования: имущественное, социальное, медицинское, страхование ответственности, личное страхование, страхование рисков.

10.  Роль  ценового, правового и функц-го  зонирования в исп-ии земель

Зонир-ие – деление тер-рии на зоны при градостр. планир-ии развития тер-рий и посел-ий с определением видов градостр. исп-ния установленных зон и ограничений на их исп-ние. Целями зонир-ия явл-ся обеспеч-е градостр. средствами благоприятных условий для проживания нас-я, в т.ч. ограничение вредного воздействия хоз. и иной деят-ти на окружающ. прир. среду и ее рац-ое исп-ние в интересах настоящего и будущего поколений.

Оценочное зонир-ие города – это зонир-ие тер-рии с учетом градостр. ценности, исп-ое для дифференцированного установления ставок зем. платежей, а также для осущ-ния мер экономич. стимулирования рац. ЗП-ния. В основу оценоч. зонир-ия тер-рии м. б. положено ее функц-ое зонир-ие, которое предст. собой распределение тер-рии в зависимости от вида наиб. распространенного исп-ния зем. уч-ов.

Оценоч. зоной признается часть земель, однородных по целевому назнач-ю, виду функц. исп-ния и близких по значению кад. стоимости зем. уч-ков. По результатам оценоч. зонир-ния сост-ся карта (схема) оценоч. зон и устанавливается кад. стоимость единицы площади в границах этих зон. Результатом оценоч. зонир-ния города явл-ся выделение на тер-рии города зон повышенной и пониженной ценности земель.

Полученные данные о стоимости  земель на тер-рии города исп-ся: 1) для  установления в городе экономически обоснованных размеров регулярных (арендн. плата за землю, зем. налог) и единовременных (цены продажи) платежей;

2) профессиональными оценщиками  в кач-ве ориентира для определения  части стоимости недв-ти, приходящейся  на зем. уч-к, и стоимости  незастроенных земе. уч-ов.

Правовое зонир-ие тер-рии  города – это базовый юридич-ий инструмент регулир-ия отношений по поводу исп-ия и строит-го обустройства зем. уч-ов и иных объектов недв-ти в условиях рынка

В соот-ии с Град- код- РФ - правовое зонир-ие опред-ся как деят-сть органов местного самоуправ-ия в области разработки и реализации правил землепользования и застройки город-их и сель-их поселений, других муниц-ных образ-ний.

Правовое зонирование яв-ся основой  для создания град-ой с/мы партнерства  м-ду местными органами городского самоуп-ия и владельцами недвиж-ти, а также потенциальными инвесторами

В основе правов. зонир-ия лежит разделение тер-рии на определенное число зон  с фиксированными границами. Правов. зонир-ие осущ-ся органами местн. самоупр-ия, а его результаты оформл-ся в виде местных нормативных правовых актов.

Цели и  задачи правового зонирования

Целью правового зонирования яв-ся устан-ние правового режима исп-ния каждой территор-ой зоны и обеспечение выполнения этих условий.Осн целью созд с/мы прав-го зонир-ия яв-ся обеспеч-ие механизма реализации долго- и среднесрочных планов город-го развития в условиях различ форм собст-ти на зем и недв-ть, а также за счет разл-х ист-ов финан-ния.

Задачи: 1Обесп-ия условий функц-ния рынка земли и недв-сти, посредством разграничения полномочий разли-х уровней власти, админ-ных органов и технич-х служб при принятии реш-й о предоставлении земли и строит-ве; 2Увел-ие инвестиционной активности и снижение риска инвестиций в строит-во ;3 Открытости инф-ии о гор-ком планир-ии и зонир-нии для всех граж-н, инвесторов.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       4 Обеспеч-ия эфф-ого конт-ля за зп-ем и строит-ом, вып-ем Правил зп-ия и застр-ки;

2. Дайте определения  объект и субъект управления  городскими  
территориями

      Объект и субъект управления

Система управления городскими территориями  формируется на основе принципа самоуправления, который состоит из субъекта управления (органы местного самоуправления) и объекта управления (муниципального образования и муниципального хозяйства).

Специфика государственного и муниципального управления заключена  в том, что субъектом этого управления выступает специально уполномоченный аппарат, осуществляющий свои функции исключительно на профессиональной основе. При этом в сфере государственного и муниципального управления можно выделить следующие способы воздействия субъекта на объект: -- Постоянное и эпизодическое; -- Силовое и мягкое; -- Радикальное и постепенное; -- Прямое и опосредованное.

Принцип самоуправления – это правило, которым необходимо руководствоваться при разработке форм народовластия.

К субъектам управления относятся: - органы власти РФ; - органы власти суб. РФ; - органы местного самоуправления; - юридические лица; - граждане РФ.

К объектам управления могут относиться: - хозяйство муниципального образования; - процессы жизнедеятельности и развития городского хозяйства; - коллективы совместно работающих людей, которые формируются в процессе разделения и кооперации труда (отрасли народного хозяйства, объединения, АО, частные предприятия и организации), отдельные функции, характеризующие виды деятельности.

Таким образом, понятие «объекты управления городскими территориями» включают как организационно выделенные структурообразующие единицы социально-экономической системы, так и отдельные стороны деятельности человека, на которые направлен специальный механизм управления.

4. Назовите  принципы и функции УГТ.

Основными функциями  У. являются следующие: Анализ; Прогнозирование; Планирование; Организация процесса; Учет и контроль; Мотивация; Оперативное регулирование.

Анализ – разложение целого на элементы и последующее установление взаимосвязей между ними с целью повышения качества прогнозирования, оптимизации, обоснования, планирования и оперативного У. объектом.

Методы анализа: метод сравнения; факторный анализ; индексный метод; метод ценных подстановок; графический метод; экономико-математические методы анализа; балансовый.

Под прогнозом понимается научно-обоснованное суждение о возможных состояниях объектов в будущем, об альтернативных путях и сроках существования.

Целью прогнозирования  управленческих решений является получение научно-обоснованных вариантов тенденции развития показателей качества, и др. показателей, используемых при разработке стратегических планов.

Планирование – функция У., включающая в себя следующий комплекс работ:

• анализ ситуаций и факторов внешней среды;
• прогнозирование, оценка, оптимизация альтернативных вариантов достижения целей, сформулированных на стадии стратегического маркетинга;
• разработка плана;
• реализация плана.

Планы по содержанию могут  быть: проблемными, комплексными и локальными. Во времени планы м.б.: стратегические, тактические (годовые), оперативные (месяц, квартал и т.д.)

Организация процесса – функция У., комплекс управленческих и производственных процессов по реализации планов.

Управленческий  процесс – совокупность операций и процедур воздействия управляющей подсистемы на управляемую, осуществляющихся в рамках организационной структуры системы.

Производственный  процесс – представляет собой комплекс трудовых и естественных процессов, направленных на изготовление товаров заданного качества, количества, ассортимента и в установленные сроки.

Учет и контроль. Учет – функция У. по фиксации времени, расхода ресурсов, каких-либо параметров системы У. на различных видах носителей.

Мотивация – функция управления, процесс побуждения себя и др. к деятельности для достижения целей фирмы и личных целей. В основе мотивации лежат потребности.

Оперативное регулирование. Регулирование – функция управления по изучению изменений факторов внешней среды, оказывающих влияние на качество управленческого решения и эффективность управления.

Главными факторами  внешней среды, влияющими на качественные решения и эффективность функционирования системы (фирмы) являются следующие:

• Темы НТП в области деятельности фирмы;
• Новые потребности потребителей и их претензии по выпускаемым товарам;
• Политика поставщиков;
• Рыночная стратеги конкурентов;
• Государственная политика в области внешнеэкономической деятельности;
• Ценовая политика; др факторы инфраструктуры рынка

7. Дайте понятие Генеральный план, Градостроительное развитие, Градостроительный план

ГП – это  документ градостроительного планирования развития территории города. ГП является нормативным правовым актом, регламентирующим права использования и строительного  изменения территории города, объектов недвижимости з/у.

Градостроительное развитие – развитие города при осуществлении градостроительной деятельности в целях обеспечения градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рац использования в интересах настоящего и будущего поколения.

Градостроительные планы - градостроительная документация о градостроительном планировании развития территории города. Градостроительная  документация разрабатывается в целях обеспечения условий для устойчивого перспективного развития поселений и межселенных территорий, создания благоприятной среды обитания населения, сохранения природных ресурсов, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур городских и сельских поселений и прилегающих к ним иных территорий, сохранения культурного наследия.

11. Назовите органы  управления  городскими территориями  г. Омска, их структуру   и   функции, выполняемые ими. 

Виды органов (должностных  лиц), осуществляющих регулирование землепользования и застройки на территории города Омска

На территории города Омска регулирование землепользования и застройки осуществляется:

1) Омским городским  Советом;

2) Администрацией города  Омска, ее структурными подразделениями;

3) Мэром города Омска;

4) Комиссией по подготовке  проекта Правил землепользования  и застройки города Омска.

Статья 5. Полномочия Омского  городского Совета в области регулирования  землепользования и застройки

К полномочиям Омского  городского Совета в области регулирования землепользования и застройки относятся:

1) утверждение в пределах  своей компетенции муниципальных  правовых актов города Омска  в области регулирования землепользования  и застройки, в том числе  настоящих Правил, муниципальных  программ в области градостроительной деятельности и рационального использования земель города Омска, внесение в них изменений;

2) установление порядка  управления и распоряжения земельными  участками и объектами капитального строительства, находящимися в муниципальной собственности;

3) назначение местных  референдумов по наиболее важным  вопросам территориального развития  города Омска;

4) утверждение муниципальной  адресной программы сноса и  реконструкции многоквартирных домов на застроенных территориях в городе Омске;

5) установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства;

6) установление максимальных  размеров земельных участков, предоставляемых  гражданам в собственность бесплатно  для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства,  личного подсобного хозяйства и индивидуального строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности;

7) осуществление контроля  за исполнением настоящих Правил, деятельностью муниципальных органов,  уполномоченных в сфере землепользования  и застройки, в пределах своей компетенции;

8) иные полномочия, отнесенные  к компетенции Омского городского  Совета Уставом города Омска в соответствии с законодательством Российской Федерации и Омской области.

Статья 6. Полномочия Администрации  города Омска, ее структурных подразделений в области регулирования землепользования и застройки

К полномочиям Администрации  города Омска, ее структурных подразделений  в области регулирования землепользования и застройки относятся:

1) разработка проектов  муниципальных правовых актов города Омска в области землепользования и застройки, разработка и реализация муниципальных целевых программ в области градостроительной деятельности и рационального использования земель города Омска, разработка проектов о внесении в них изменений;

2) осуществление проверки проекта внесения изменений в настоящие Правила на соответствие требованиям, установленным законодательством о градостроительной деятельности;

3) определение в соответствии  с федеральными законами использования  земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются;

4) резервирование земель  и изъятие, в том числе путем  выкупа, земельных участков, расположенных  в границах города Омска, для  муниципальных нужд;

5) установление публичных  сервитутов в случаях, если  это необходимо для обеспечения  интересов местного самоуправления  или населения, без изъятия  земельных участков;

6) определение состава,  порядка подготовки и утверждения  местных нормативов градостроительного проектирования города Омска, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования города Омска;

7) обеспечение разработки  расчетных показателей обеспечения  территории города Омска объектами  социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры при отсутствии местных нормативов градостроительного проектирования города Омска;

8) осуществление ведения  информационной системы обеспечения  градостроительной деятельности на территории города Омска;

9) организация конкурсов на разработку градостроительной и проектной документации, архитектурно-художественного оформления, благоустройства;

10) принятие решения  о подготовке документации по  планировке территории города  Омска;

11) обеспечение подготовки  документации по планировке территории города Омска;

12) подготовка, утверждение и предоставление  заявителям градостроительных планов  земельных участков в соответствии с действующим законодательством;

13) проведение консультаций по  вопросам архитектурно-строительного проектирования;

14) в соответствии со своей  компетенцией выдача разрешения  на строительство, реконструкцию  объектов капитального строительства,  а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются  конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации;

15) выдача в соответствии с  действующим законодательством  разрешения на отдельные этапы  строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

16) выдача разрешения на ввод  объектов капитального строительства  в эксплуатацию в случае выдачи  Администрацией города Омска  разрешения на строительство,  реконструкцию, капитальный ремонт  объектов капитального строительства этих объектов;

17) принятие решения о развитии  застроенных территорий города  Омска, заключение договоров о развитии застроенных территорий города Омска;

18) иные полномочия, отнесенные  к компетенции Администрации  города Омска, ее структурных  подразделений, уполномоченных в сфере землепользования и застройки, муниципальными правовыми актами Мэра города Омска в соответствии с законодательством Российской Федерации и Омской области.

Статья 7. Полномочия Мэра города Омска в области регулирования  землепользования и застройки

К полномочиям Мэра города Омска в области регулирования  землепользования и застройки относятся:

1) утверждение состава  и порядка деятельности Комиссии  по подготовке проекта Правил  землепользования и застройки города Омска;

2) принятие решения в пределах своей компетенции о проведении публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности;

3) рассмотрение предложения  о внесении изменений в настоящие  Правила, принятие решения о  подготовке проекта о внесении  изменения в настоящие Правила или об отклонении предложения о внесении изменения в настоящие Правила;

4) принятие решения  о предоставлении разрешения  на условно разрешенный вид  использования земельного участка  или объекта капитального строительства  или об отказе в предоставлении  такого разрешения;

5) принятие решения  о предоставлении разрешения  на отклонение от предельных  параметров разрешенного строительства,  реконструкции объектов капитального  строительства или об отказе  в предоставлении такого разрешения;

6) принятие решения  о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, определение начальной цены предмета аукциона, суммы задатка и существенных условий такого договора;

7) принятие решения  об утверждении документации  по планировке территории города Омска или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку;

8) иные полномочия, отнесенные  к компетенции Мэра города  Омска Уставом города Омска,  Решениями Омского городского  Совета в соответствии с законодательством  Российской Федерации и Омской области.

Статья 8. Комиссия по подготовке проекта Правил землепользования и  застройки города Омска

1. Комиссия по подготовке  проекта Правил землепользования  и застройки города Омска (далее  - Комиссия) является постоянно действующим  органом, созданным для обеспечения реализации полномочий, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящими Правилами.

2. Состав и порядок  деятельности Комиссии утверждается  муниципальным правовым актом  Мэра города Омска в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

  20.        Виды земельных платежей.

11 октября 1991 г. был  принят Закон "О плате за  землю". В  июля 1994 г. Гос Дума  приняла фед закон "О внесении изменений и дополнений в Закон "О плате за землю""

Основными видами земельных платежей этими законами предусматриваются: - земельный налог; - арендная плата; - нормативная цена земли.

Земельный налог: плата за землю, находящуюся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании.

Размер земельного налога не зависит  от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и финансируется  в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Регулярные (систематические, текущие) налоги взимаются с определенной периодичностью в течение всего времени владения имуществом либо занятия плательщиком каким-либо видом деятельности, приносящей доход.

Средние размеры земельного налога установлены федеральным  законом и дифференцированы для всех субъектов РФ.

Размеры ставок дифференцированы по экономическим районам страны и в зависимости от численности  населения (тыс. человек). Чем выше численность населения в городе, тем больше размер ставки земельного налога.

Арендная  плата: оговоренная договором сторон плата за пользование землей.

В самом механизме  арендной платы следует выделять три существенных момента: состав платежей; размер платежей; способы расчетов.

Договор аренды недвижимого  имущества, земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.  Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Через арендную плату  за городские земли должна изыматься  дифференцированная земельная рента - часть дополнительного дохода, возникающего у юридических и физических лиц не за счет трудовых усилий, а за счет расположения земельных участк ов, арендуемых этими лицами, на территориях более высокой градостроительной ценности.

Нормативная цена земли: показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли используется при налогообложении недвижимости.

Нормативная цена земли  служит для покупки и выкупа земельных  участков в случаях предусмотренных Земельным Кодексом, а также для получения под залог земли банковского кредита.

“В соответствии с  Законом Российской Федерации "О  плате за землю: 1. нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. 2. Органы местного самоуправления (администрации) могут повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

3. Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Земельные платежи зависят  от вида пользования земель.

Основные источники поступлений в городской бюджет и в внебюджетные от операций с землей:

- арендная плата за  земельные участки;

- земельный налог;

- штрафы за нарушение  земельного законодательства и  условий землепользования договора аренды или госакта;

- продажа прав аренды земельных участков на конкурсах;

- выкуп права аренды  земельных участков.

23.   Формы  инвестиций: прямые, портфельные.

Инвест-ии – долгосрочное вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и др. видов деят-ти, денеж ср-ва, банковские вклады, паи, акции, ценные бумаги, технологии, машины, оборуд-е лицензии и др. имущ-во или имущ. права, вклад-мые в объекты а целях получ-я прибыли или достиж-я положительных соц. эффекта

Выделяют 2 формы инвест-й: прямые и портфельные.  Прямые – денежное вложения в уставной капитал хозяйствующего субъекта, в акции АО осуществляемые как в целях получения доходов в виде дивидендов, так и в целях получения прав на участие в управлении имуществом АО. Выделяют контролирующие и неконтролирующие прямые инвестиции.

Контролирующими наз-ют прямые инвестиции, обеспеч-щие обладание контрольным пакетом акций, т.е. более чем половиной голосующих акций компании.

 Неконтролирующеми прямыми инвест-ями наз-ют инвестиции, обеспеч-щие влад-е  меньшим кол-вом акций.  Портфельные. Лица, вклад-щие деньги в ценн. бумаги, приобретают в целях повыш-я доход-ти и сниж-я риска набор разнообразных видов ценных бумаг, именуемых портфелем. В широком смысле слова «инвестиц. портфель» предст-ет совок-ть разного рода инвестиционных активов, вложений, осущ-мых одним вкладчиком.

В основу формир-я состава  инвест. портфеля положены так называемые «портфел. соображ-я» в виде желания  вкладчика инвестиций сочетать требуемый  уровень надеж-ти влож-й (минимального риска), доходности (прибыльности) и ликвидности ценных. бумаг (возможностити их быстрого  превращ-я в  деньги).

В завис-ти от того, кто  инвест-ет капитал, вклад-ет ср-ва, различают  гос., част., иностран. инвестиции.

 Гос. инвестиции – предст-ют собой часть национ. дохода в виде ср-в гос. бюджета, вклад-мых в развитие эк-ки, поддерж-е произв-ва, соц. сферы и эконо. роста.

Частн. инвест-ии – негос. влож-я ср-в, принадл-щих компаниям, предпр-лям, населению.

Иностр. инвест-ии – поступающие из-за рубежа (м.б. госуд., частными). Инвест-ии теснейш. образом связаны со сбереж-ями, накоплен-ями гос-ва, предпр-й, населения. Для гос-ва именно накопл-я, т.е. часть нац. дохода, нерасходуемая на текущее потребл-е и есть основной нвестиционный источник.

Предпр-я, компании используют в виде инвест-й накопления из прибыли, а вот денеж. ср-ва населения (сбереж-я) непосредст-но инвест-ями не явл-ся Вид инвест-й опр-ся вклад-ком капитала, именуемым инвестором. Мелкого предприн-ля, вклад-щего свой капитал в собств. дело не наз-ют инвестором, а предпр-я, формир-щие инвестиции из прибыли счит-ся инвестором. «Инвестор» применяют чаще всего по отнош-ю к юр. или физ. лицу, вклад-щему капитал не только  в свое, но и в чужое дело стан-ся хоть и частично, но своим. Краткосроч. счит-ся влож-я на период около 1 мес. или на неск-ко месяцев. Это означает, что в теч-е этого срока происх-ит отвлеч-е вложен. средств после чего они стан-ся фактором произв-ва и начинают давать отдачу. Долгосроч. инвестиции сопряжены с влож-ем средств на 1 год или неск-ко лет, даже десятилетия.

26. Раскройте  роль органов  государственного  кадастрового и технического учета земель и недвижимости в муниципальных образованиях

Назовите  органы кадастрового и технического учета з/у земельно-кадастровая палата.

Федеральное агентство кадастра объекта недвижимости (Комитет по зем ресурсам и зем-ву).

Федеральное агентство кадастра объекта недвижимости осуществляет следующие функции: 1 межевание  земель, с установлением (восстановлением) границ земельных участков; 2 составление проектов землеустройства и упорядочение существующих землевладений; 3 определение границ земельных участков, установление их и отвод в натуре, оформление планов, чертежей границ; 4 разработка землеустроительной документации; 5 проведение инвентаризации земель; 6 государственный кадастровый учет земельных участков; 7 кадастровое деление территории. 8  организация и контроль за землеустроительной деятельностью в городах; 9 применять штрафные санкции в случае нарушения земельного законодательства; 10 посещать все объекты предприятий, учреждений, организаций, частных лиц, находящихся в их собственности, пользовании для контроля за использованием и охраной земель.

Земельно-кадастровая  палата.

Земельно-кадастровая  палата осуществляет следующие функции: 1 государственный кадастровый учет земельных участков; 2 внесение сведений о наличии и основных характеристиках объектов недвижимости, расположенных на земельных участках; 3 внесение сведений о зонировании территории города и соответствующих характеристиках земельных участков, входящих в его состав; 4 выдача сведений

ГЗК о конкретных земельных участках по запросам  заинтересованных  физических и  юридических лиц; 5 составление сведений о состоянии и использовании  земель города.

Департамент недвижимости города.

Департамент недвижимости города выполняет следующие  функции: 1 осуществляет права собственника в отношении муниципальной собственности; 2 ведет реестр муниципальной казны  города; 3 участвует в формировании бюджета города; 4 осуществляет контроль за администрациями округов города и постановкой на учет бесхозных объектов недвижимости; 5 осуществляет приватизацию муниципального имущества в порядке, установленном действующим законодательством РФ, актами Омского городского совета и главы городского самоуправления; 6 заключает сделки купли-продажи муниципальной собственности в порядке приватизации; 7 ведет реестр юридических лиц, зарегистрированных в городе; 8 ведет мониторинг развития городской среды.

Главное управление архитектуры и строительства.

Данный орган управления выполняет следующие функции: 1 государственный заказчик по проектированию и строительству объекта; 2 обеспечивает строительство объектов коммунально-бытового, социально-культурного назначения и инженерной инфраструктуры за счет средств городского бюджета; 3 контролирует ход строительства; 4 готовит и предоставляет губернатору свободную информацию об итогах деятельности организаций строительного комплекса; 5 участвует в проведении политики ценообразования в строительных отраслях; 6 готовит титульный список по стройкам и объектам. 7 Осуществляет контроль за разработкой и реализацией градостроительной документации; 8 осуществляет ведение государственный градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности; 9 организует контроль за проведением ремонта и реконструкции объектов.

Учреждении  юстиции.

Учреждение  юстиции подчиняется Министерству юстиции по Омской области. Данное Министерство осуществляет: 1 правовой контроль, координация  работ деятельности учреждений юстиции; 2 разработка методических материалов по вопросам практики ведения государственный регистрации прав; 3 назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию органов исполнительной власти субъекта РФ; 4 обеспечение соблюдения правильного ведения единого государственного реестра прав в электронном виде; 5 обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав; 6 контроль за реализацией Федеральной программы создания системы государственный регистрации прав в субъектах РФ.

К компетенции  учреждения юстиции по государственной  регистрации прав города относятся: 1 проверка действительности поданных заявителем документов и наличия  соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 2 проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 3 государственная регистрация прав; 4 выдача документов подтверждающих государственную регистрацию прав; 5 выдача информации о зарегистрированных правах; 6 принятие на учет в порядке установленном правительством РФ бесхозных недвижимых объектов; 7 выдача правообладателям, по их заявленным в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок.

5 Совершенствование с/мы налого-ния недв-ти посредствам создания территор-ой электронной контрольно-балансовой карты налого-ния.

Законодательная основа прав зонир Для обесп-ия действия мех-ов прав градорег-ия треб-ся созд-ие зак-ов и нормат-ых актов, в полной мере раскрыв-их прав-ые основы новой с/мы. Несмотря на многочисленные противор-ия, содерж-еся в Град код РФ, этот док-нт яв-ся пока единственным зак-ом, содерж-им хотя и недостаточно четкие, но необ-мые основания для перехода к прав-му градорег-ию.

Назревшая потребность в формировании правовой базы градорег-ния, в осмыслении происходящих изменений в сфере отношений по поводу земли и недв-ти, выразилась в планировании и подготовке нового поколения зак-в и нормативных актов. Одним из доков, наххся в процессе подготовки, яв-ся проект Указа Президента РФ о временном порядке прав зонир и предоставления инвесторам зем уч-ков под застройку, содержащий основные нормы прав-го зонир-ия и основания для изменения действ-го порядка предоставления зем уч для строит-ва и прохождения инвестором контрольно-разрешительного процесса. К настоящему времени на фед-ом уровне дей-уют уже несколько базовых нормативных актов, определяющих необходимость проведения работ по правовому зонированию: Зем кодс) Град код РФ, Фед-ая целевая программа «Развитие земельной реформы в РФ на 1999-2002гг», в которой прав зоне вкл-но в перечень основ мероп-ий.

Госуд-ная политика по развитию оборота земли и др-ой недв-сти направ-на на: законодат-ное  устан-ие принципа разреш-ного исп-ния  земель в городах и поселениях, а также процедур прав-го зонир-ния терр-рий нас-ых пунктов.

Функцион. зонир-ие – деление всей тер-рии города на спец. зоны, при котором за каждой зоной закрепл-ся определенные приоритетные ф-ции и соотв-щие режимы хоз. и градостр. исп-ия,  закрепляемые  в законодат. порядке.

Осн. цель функц. зонир-ия - выделение в пределах города относительно однородных по природн. особенностям и техногенной нагрузке уч-ов на предмет рац-го хоз-го исп-ия земель с учетом геоэкологической ситуации. Границы территор. зон определ-ся с учетом красных линий, естественных природн. объектов, границ зем. уч-ов и иных границ. Правов. режим, установленный для кажд. территор. зоны градостроит. регламентом, примен-ся в равной мере ко всем расположенным в ней зем. уч-ам, иным объектам недв-ти. На тер-риях гор. поселений, согласно Град. кодексу РФ, могут устан-ся территор. зоны следующ. видов: 1)жилые зоны; 2)общественно-дел. зоны; 3)произв. зоны; 4)зоны инж. и трансп. инфраструктур; 5)рекреационные зоны; 6)зоны с/х использования; 7)зоны спец-го назначения; 8)зоны военных объектов, иные зоны режимных тер-рий.

 Территор. зоны могут  включать в себя тер-рии общего  польз-ия, занятые площадями, улицами,  проездами, дорогами, набережными,  скверами, бульварами и другими  объектами.

3. Раскройте  основные научные методы в  исследовании процесса управления: нормативный, балансовый, системного  анализа (применение экономико-математических  моделей), статистический.

Нормативный метод - способ, предусматривающий применение системы нормативов, которые определяют состав и содержание функций по управлению персоналом, численность работников по функциям, тип организационной структуры, критерии построения структуры аппарата управления организации в целом и системы управления персоналом, разделение и кооперацию труда руководителей и специалистов управления персоналом организации.

Метод системного анализа включает экономико-математический метод и моделирование.

Моделирование – построение модели изучаемого объекта явления  или процесса. Это есть активный, целенаправленный процесс, немыслимый без наличия субъекта, который выбирает объект моделирования, осуществляет отбор характерных признаков объекта и реализует избранный им способ отображения этих признаков.

Виды моделей:

- модель представления  об окружающем мире представляет собой непосредственное отображение реальной действительности в сознании человека;

- символьная модель, отображает  символы, звуки, представления,  информационные образы реальных  систем; Символьная модель доступна  не одному субъекту, а целой группе, воспринимающей принятый язык символов;

- языковые модели –  совокупность собирательных образов,  отображающих основные черты  предметов и явлений;

- математические модели  и формально-логические, включают  использование цифровых, знаковых  и логических символов – количественные модели, позволяющие производить расчеты и устанавливать количественные связи, отношения.

Экономико-математическая модель – наиболее распространенная форма, опирающаяся на математическое описание модели объекта в виде формул, зависимостей, с помощью математических символов и знаков.

К экономико-математическим моделям принято относить не только математическое описание объектов и  процессов, но и логические связи  в виде: матриц, графиков, схем.

Модель не способна воплотить  и отразить все свойства моделируемого объекта или процесса, она способна быть только аналогом моделируемой системы, отражающим основные существенные свойства изучаемой управляемой системы.

Балансовый метод Основной метод координации и взаимной увязки всех показателей, отражающих сущность научного явления, процесса Балансовый метод чаще всего представляется в виде экспликаций.

Экономические методы управления Это система приемов и способов воздействия на исполнителей с помощью конкретного соизмерения затрат и результатов (материальное стимулирование и санкции, финансирование и кредитование, зарплата, себестоимость, прибыль, цена). При этом следует учесть, что кроме сугубо личных участник процесса преследует и общественные, и групповые цели. В качестве основных методов управления здесь выступает система заработной платы и премирования, которая должна быть максимально связана с результатами деятельности исполнителя.

5. Раскройте планировочный процесс,  его основные элементы

 Планирование как одна из функций УГТ включает следующий комплекс работ:

- анализ ситуации  и факторов внешней среды;

- прогнозирование,  оценка и оптимизация альтернативных  вариантов достижения цели;

- разработку  плана;

- реализация  плана.

К основным элементам  планировочного процесса относятся  задачи, цель, объект.

Объектом  планирования являются земли в пределах городской черты и пригородной зоны

Основные  задачи:

- выбор оптимальной  стратегии управления на перспективу  на основе прогнозов альтернативных  вариантов стратегического маркетинга;

- обеспечение устойчивости функционирования и развития управления;

- формирования  с применением научных подходов  оптимального по номенклатуре  и асортим-у портфеля новшеств  и инноваций;

- структуризация  целей инноваций деятельности;

- комплексное  обеспечение выполнения плана;

- формирование  организационно-технических и социально-экономических  мероприятий обеспечивающих выполнение плана;

- координация  выполнения планов по заданиям, исполнителям, ресурсам, срокам, месту  и качеству работ;

- стимулирование  выполнения планов.

Прогнозирование – процесс разработки прогнозов. Прогноз – научная вариантная гипотеза обосновывающая предположение о протекании экономических процессов и состоянии экономической системы в будущем. Цель прогнозирования – это получение научно-обоснованных вариантов тенденции развития показателей качества элементов затрат и др. показателей используемых при разработке стратегических планов и проведения НИР, а также развития всей системы менеджмента.

Моделирование – это процесс построения моделей, а модель – образ реальной действительности в которой отражены характерные для изученного явления, признаки или черты реального объекта.

8.  Состав генплана: основные направления  градостр. развития.

ГП – это  документ градостроительного планирования развития территории города. ГП является нормативным правовым актом, регламентирующим права использования и строительного изменения территории города, объектов недвижимости з/у.

В генплане определяется состав развития территории с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения, зоны различного функционального назначения, развитие инженерных и транспортных инфраструктур, и др. В генпланах содержаться предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территории, градостроительное зонирование территории города. Градостроительное зонирование – деление территории города на зоны при градостроительном планировании развития территории с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Генплан  разрабатывается и утверждается органами местного самоуправления в соответствии с градостроительным кодексом РФ.

12. Дайте понятие и  содержание правил землепользования и застройки  г. Омска как механизма управления городскими территориями

Правила землепользования и застройки муниципального образования  городской округ город Омск Омской области (далее - Правила) являются муниципальным  правовым актом, разработанным на основе Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденного Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 43 (далее - Генеральный план) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Омской области, муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее - город Омск), создающим условия рационального использования территорий города Омска с целью формирования гармоничной среды жизнедеятельности, планировки, застройки и благоустройства территории города Омска, развития программы жилищного строительства, производственной, социальной, инженерно-транспортной инфраструктур, бережного природопользования, сохранения историко-культурного наследия.

Статья 2. Правовой статус, назначение, цели и содержание Правил

1. Настоящие Правила  в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации являются документом градостроительного зонирования, который вводит на территории города Омска систему регулирования землепользования и застройки, основанную на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах городской черты на территориальные зоны с установлением для каждой из них градостроительных регламентов по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также ограничениям их использования.

2. Целями введения  системы регулирования землепользования  и застройки, основанной на  градостроительном зонировании, являются:

- создание условий  для устойчивого развития территории  города Омска, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия на территории города Омска;

- обеспечение прав  и законных интересов физических  и юридических лиц, в том  числе правообладателей земельных  участков и объектов капитального  строительства на территории города Омска;

- создание условий  для привлечения инвестиций, в  том числе путем предоставления  возможности выбора наиболее  эффективных видов разрешенного  использования земельных участков  и объектов капитального строительства на территории города Омска.

3. Для достижения целей введения системы регулирования землепользования и застройки настоящие Правила содержат:

- порядок их применения  и внесения изменений;

- карту градостроительного  зонирования, карты зон с особыми  условиями использования территории;

- градостроительные регламенты.

4. Настоящие Правила  применяются наряду с:

- техническими регламентами (а вплоть до их вступления  в силу - требованиями законодательства, нормативными техническими документами  в части, не противоречащей  законодательству Российской Федерации о техническом регулировании и Градостроительному кодексу Российской Федерации), принятыми в соответствии с законодательством Российской Федерации в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности объектов капитального строительства, защиты имущества, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

- местными нормативами  градостроительного проектирования (а вплоть до их вступления  в силу - расчетными показателями  обеспечения территории объектами  социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

- иными обязательными  требованиями, нормативами и правилами,  установленными в соответствии  с законодательством Российской  Федерации, Омской области, а  также требованиями иных муниципальных правовых актов города Омска по вопросам регулирования землепользования и застройки в части, не противоречащей настоящим Правилам.

5. Настоящие Правила  обязательны для исполнения органами  государственной власти, органами  местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также должностными лицами, осуществляющими, регулирующими и контролирующими землепользование и застройку на территории города Омска.

Статья 3. Сфера действия Правил

1. Настоящие Правила  действуют на всей территории в границах города Омска.

2. Настоящие Правила  применяются к отношениям в  области землепользования и застройки,  возникшим после вступления их  в силу. К отношениям, возникшим  до вступления в силу настоящих  Правил, положения настоящих Правил применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после вступления их в силу.

3. Действие настоящих  Правил не распространяется на  использование земельных участков, строительство, реконструкцию и  капитальный ремонт объектов  капитального строительства на  их территории, разрешения на строительство которых выданы до вступления в силу настоящих Правил, при условии, что срок действия разрешения на строительство не истек.

4. Муниципальные правовые  акты города Омска, регулирующие  вопросы землепользования и застройки  в городе Омске, должны быть приведены в соответствие с настоящими Правилами в течение одного года со дня вступления в силу настоящих Правил.

16      Факторы определяющие спрос на  зем уч

Цена на землю, как  и на любой товар, определяется спросом  и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов.

Основные факторы формирования спроса на земля:

1. Экономические: 

-- местоположение

-- темпы экономического  роста

-- уровень и соотношение  цены на товары и услуги

-- научно технич прогресс 

-- транспортные условия

-- уровень конкуренции

-- налоги и ставки  по закладным

2. социальные и демографические:

-- структура населения

-- уровень занятости

-- доходы населения

-- уровень деловой  активности

-- плотность населения

-- число семей

-- миграция населения

-- политика государства

цели организаций.

3. качество земель и природно-климатическая среда:

-- климат

-- продолжительность  времени года

-- водный и тепловой  режим

-- тип почв

-- запас питательных  веществ

-- механический состав  почв

-- микро- и макрорельеф

-- контурность полей

-- экология.

4. правовое положение и др цели:

-- категория земель

-- функциональное назначение

-- размер, форма участка

-- степень обустроенности

-- сезон года

-- окружение участка

-- планировка участка

-- законодательные нормы.

Экономические и социальные и демографически это общие факторы. Качество земель, природно-климатическая среда и правовое положение – частные

18. Свойства  зем рынка, признаки сегментации зем рынка. Организация торгов и аукционов.

Зем участкам присуще  специфические св-ва: сезонное колебание  цен; большая дифференциация цен в зависимости от местоположения; развитие инж инфраструктуры и из-за влияния эколог условий; сегментирования рынка по экономия возможностям покупателей.

Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

 В настоящее время   риэлторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.      

Сегментирование рынка  в основном по четырем признакам:

Демографические признаки:  возраст, пол, семья,  уровень  доходов, род занятий, образование религиозные убеждения, национальность.

Психографические  признаки: социальный слой, стиль жизни, тип личности, вид деятельности, традиции.

Географические  признаки: регион, административное деление  округа, численность населения, климат.

Поведенческие признаки: статус покупателей,  искомые выгоды, статус пользователя, интенсивность потребления, отношение к земле,

Каждый из этих признаков  используется при анализе рынка  не сам по себе, а в определенной комбинации с другими.

Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. 

Сегментирование рынка по товару — по земле — позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность. 

Следующий признак сегментирования  — размеры участков. Крупные участки  обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах.

Большое влияние на стоимость  оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводов ценятся значительней дороже, чем на неосвоенных.

Рынок жилья сегментируется по качеству домов  , по количеству комнат (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные, коттеджи и др)

Аукцион – публичный способ продажи объектов недвиж-ти покупателю, предложившему max цену без возложения на него каких-либо обязательств.

Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизированного имущества подаются в закрытой форме либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Поступившие заявки и док-ты претендентов рассматривает комиссия в день подведения итогов аукциона и принимает решения  о допуске или отказе участия в аукционе. Решение комиссии оформляется протоколом приема заявок.

Аукцион, открытый по форме  подачи предложений по цене имущества, проводится по установленным правилам:

1. сообщения до начала аукциона: о правилах и порядке проведения; о санкциях за нарушения правила; о возможности задать ?? до начала торгов и в перерыве.
2. объявления в ходе аукциона: наименование объекта; краткая хар-ка объекта; начальная цена; окончания торгов.
3. сообщения по завершению торгов:  о продажи объекта номер билета победителя; цена продажи фиксируется в протоколе.

Закрытый аукцион по форме подачи предложений по цене имущества проводится в след порядке:

-- участники аукциона  представляют в комиссию в  запечатанном конверте предложения по цене имущества, продаваемого по на аукционе.

-- перед вскрытием  конвертов комиссии проверяет  их целостность, что фиксируется  в протоколе уч-ми аукциона  продавцу при подаче заявок.

-- комиссия рассматривает  предложения участников аукциона  по цене продаваемого имущества.

21.  Современные  пути решения увеличения городского                                                         бюджета за счет зем-х платежей

Осн направления совершенствования  и увеличения городского бюджета  за счет земельных платежей отражены в фед-ой целевой программе «Развития земельной реформы в РФ» 2002 – 2007. Программа ориентирована на дальнейшие развитие земельной реформы, создание условий для повышения эффективности исп-ия земли, увеличение социального, инвестиционного потенциала земельных ресурсов, формирование эффективного механизма регулирования земельных отношений и гос-го управления зем рес.

В программе намечен  комплекс мероприятии, в которую  включено совершенствование системы земельных платежей.

Действующая система  земельных платежей в Рос  регулируется законом РФ «О плате за землю», по которому форма платежей является земельный налог и арендная плата.

Однако существующая система несовершенна с т. зрения финансовой политики. Во-первых необходима большая гибкость системы, главным недостатком кот является наличие неоправданного большого количество льготников.

Данная программа обращает внимание на необходимость повышения  роли земельных платежей в формирование доходной части бюджета и совершенствование  системы земельных платежей как системы рационального землепользования.

Механизм совершенствования  земельных платежей предполагает:

1. установление зависимости между размерами уплачиваемых земельных платежей и наложением на зем уч ограничений его исп-ния.
2. расчет ставок земельного налога и арендной платы в городе с учетом возможных направлений градостроительного использования земель.
3. выравнивание ставок зем налога и арендной платы, изымаемых с пользователей гос-ых и мун-ых земель

Наиболее полное использование  налогового потенциала земель предполагает:

-- ужесточение контроля  за сбором земельных налогов,  их централизации в городской  бюджет.

-- завершение инвентаризации  городских земель

--существенное изменение  льгот на зем налог

Оценка земель необходимое  условие введение платного землепользования и реформирования принципов налогообложения земель развития земельного рынка в Рос.

Еще одним мероприятием, способным стимулировать эффективное  и экономически продуктивное развитие города, является осуществление органами городского самоуправления   перепланировки и застройки освоенных городских территорий, утративших экономическую продуктивность.  При осуществлении перепланировки и застройки районов, часть земельных участков может быть сдана органами городского самоуправления в аренду физ и юр лицам,  с целью размещения, например объектов торговли. Осуществляя свою деятельность,  данные лица будут платить арендную плату органам  городского самоуправления.  Таким образом, средства от арендной платы будут поступать в городской бюджет, а в последствие использоваться, например,  на благоустройство района (озеленение, очистку дорог и др.)

24.  Раскройте  принцип инвестиционной политики

Общие принципы государственной поддержки инвестиционной деятельности

Инвест-ии – долгосрочное вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и др. видов деят-ти, денеж ср-ва, банковские вклады, паи, акции, ценные бумаги, технологии, машины, оборуд-е лицензии и др. имущ-во или имущ. права, вклад-мые в объекты в целях получ-я прибыли или достиж-я положительных соц. эффекта

Общими принципами государственной  поддержки инвестиционной деятельности являются: а) объективность и экономическая  обоснованность принимаемых решений; б) открытость и доступность получения  инвесторами информации, необходимой для реализации инвестиционных проектов; в) целевой характер предоставления средств краевого бюджета; г) эффективность и экономность использования средств краевого бюджета; д) равноправие инвесторов и унифицированность публичных процедур; е) взаимная ответственность органов государственной власти края и инвесторов; ж) сбалансированность государственных интересов и интересов инвесторов.

Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно  базируется на концепции временной  стоимости денег и основана на следующих принципах:

1 Оценка эффективности  использования инвестируемого капитала  производится путем сопоставления  денежного потока, который формируется  в процессе реализации инвестиционного  проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.

2 Инвестируемый капитал  равно как и денежный поток  приводится к настоящему времени  или к определенному расчетному  году (который как правило предшествует началу реализации проекта).

3 Процесс дисконтирования  капитальных вложений и денежных  потоков производится по различным  ставкам дисконта, которые определяются  в зависимости от особенностей  инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

25.  Раскройте  основные показатели, характеризующие  эффективность инвестиционного проекта

Эффективность инвестиционного проекта - категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.

Чистый  дисконтированный доход:

В общем случае, рассчитывается по следующим формулам:

     Э=  Р/ U,     где

Р - общий полный доход, получаемый инвестором за счет вложения капитала;

U – объем инвестиций, обусловивших получение дохода Р.

Но величина чистого  дохода Р подлежит дисконтированию, то есть приведению к времени, соответствующему началу проекта инвестирования, проще  говоря, необходимо приводить доход (Р) и инвестиции (U) к одному и тому же времени, подобную операцию называют дисконтированием .

Дисконтирование может  производить как посредством  приведения стоимости (полученных в  будущем денег) к стоимости предыдущих (вложенных) так и наоборот, приведением стоимости вложенных денег к тому периоду, когда от них будет получен доход.

При определении экономической  эффективности или экономического эффекта за период времени ( Т- лет ), суммарный дисконтированный чистый доход Р определяется по формуле:

                          Pд =

Где r – ставка приведения дисконтирования; принимается равной ставке банковского депозитного процента;

       Pt – Чистый доход в году t (сумма чистой прибыли и отчислений на амортизацию, включаемых в себестоимость продукции);

        t – Номер года;

        T – Рассматриваемый период времени, в течение которого инвестирование приносят доход.

Сроком  окупаемости называют время ( число лет ), в течении которого суммарный объем чистого дохода, получаемого за счет инвестиций становится равным суммарному объему самих инвестиций ( то есть Р=U в момент времени Т)

В простейшем случае, когда  ежегодный чистый доход (Рt) не изменяется во времени, инвестиции (U) внесены единовременно, инфляция отсутствует (Тt=1) и ставка приведения не учитывается (r=0), срок окупаемости будет определятся из соотношения:

Pt*T=U,   следовательно T= U/Pt

В остальных случаях  определение срока окупаемости  требует проведения более сложных расчетов.

Рентабельность  инвестиций

- Отношение валовой прибыли от продажи единицы товара к его себестоимости (издержкам производства и обращения).

 Рассчитывается как частное от деления среднего чистого дохода исполнения проекта на средний объем инвестиций по годам.

Коэффициент рентабельности инвестиций - показывает, сколько денежных единиц потребовалось предприятию  для получения одной денежной единицы прибыли. Этот показатель является одним из наиболее важных индикаторов конкурентоспособности.  
Рассчитывается по формуле: ROI = (Чистая прибыль/Собственный капитал + Долгосрочные обязательства)*100%