Арендные отношения городе Москва и перспектива их развития

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — то в разумный срок до окончания действия договора.

В договоре аренды указываются условия улучшения арендованного имущества. В ст. 623 ГК РФ указывается, что «произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды».

Неотделимые улучшения арендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя. Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений только тогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем, не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненных арендатором без согласия арендодателя или же произведенных арендатором с согласия арендодателя, но не за счет собственных средств.

В соответствии с п. 4 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Договором аренды может предусматриваться возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп арендованного имущества должен быть оформлен договором купли-продажи такого имущества.

Несоблюдение отдельных условий при заключении договора аренды, например, требования о государственной регистрации сделки в соответствии со ст. 165 части первой ГК РФ, влечет за собой его недействительность. Такая сделка считается ничтожной, а расходы, понесенные по таким договорам, не включаются в текущие издержки продукции (работ, услуг).

Если в процессе аренды происходит перемена собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом следует особо отметить, что изменение собственника арендованного имущества не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия ранее заключенного договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

Виды аренды

Существуют различные виды арендных отношений (см. рисунок). Хотелось бы остановиться на некоторых видах аренды, таких как :

• Прокат имущества

Сдача имущества в аренду по договору проката может осуществляться в качестве постоянной предпринимательской деятельности и использоваться для потребительских целей. Имущество сдается в прокат во временное владение и пользование.

Договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Арендатор вправе отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сдаваемого в аренду по договору проката, осуществляется арендодателем.

При сдаче имущества в прокат не допускаются:

• сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката;

• передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу;

• предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование;

• залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада или паевого взноса в установленный капитал других юридических лиц.

При сдаче имущества в прокат арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки на месте либо произвести замену данного имущества аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. В договоре проката может быть установлен более короткий срок для устранения неисправности прокатного имущества.

• Аренда транспортных средств

Существуют два вида аренды транспортных средств:

• с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

• без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

• Общим для них является:

• заключение договора аренды транспортного средства в письменной форме независимо от его срока;

• обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (на оплату топлива и других, расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов), если иное не предусмотрено договором аренды;

• право арендатора без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа, если иное не предусмотрено договором аренды;

• ответственность арендатора за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, а также в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства.

Если договор аренды транспортного средства заключен с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, то арендодатель в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Если же договор аренды транспортного средства заключен без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, то обязанность по техническому обслуживанию транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта, возлагается на арендатора.

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

• Аренда зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа (передаточного акта) (ст. 655 ГК РФ), который подписывается сторонами. В документе указывается техническое и санитарное состояние арендуемого объекта. Несоблюдение формы договора аренды зданий и сооружений влечет его недействительность. Срок заключения такого договора не менее года.

При аренде зданий и сооружений необходимо осуществлять:

• государственную регистрацию права аренды;

• передачу арендатору во временное владение и пользование части земельного участка, занятой зданием;

• письменное согласование размера арендной платы.

• В тех случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

В тех случаях, когда земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, допускается аренда здания или сооружения без согласия собственника этого земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В тех же случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Это необходимо для бесперебойного использования здания или сооружения на условиях, действующих до продажи земельного участка.

Государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ) только те договоры аренды зданий и сооружений, срок аренды по которым превышает один год, а договоры на срок менее года не подлежат обязательной государственной регистрации.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным, если иное не предусмотрено договором, после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

Плата за государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений вносится той стороной сделки, на которую в договоре возложена соответствующая обязанность. Расходы подлежат включению в издержки производства (товаров, работ, услуг) при условии, что арендованное имущество используется арендодателем для осуществления производственной деятельности.

При заключении договора аренды следует иметь в виду, что:

• договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды;

• соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

• Аренда предприятий

Договор аренды предприятий предполагает, что в аренду берется предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности. Арендодатель предоставляет арендатору внеоборотные активы, включая основные средства (здания, сооружения, машины, оборудование и др.), нематериальные активы, в том числе объекты интеллектуальной собственности; оборотные активы (запасы сырья, материалов, топлива и иные оборотные средства), а также уступает ему права требования и переводит на арендатора долги, относящиеся к предприятию; земельные участки и другие природные ресурсы.