Жилищные фонды

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности  в пище, одежде, жилище и другие, которые  являются насущными, жизненными потребностями. Поэтому любое обращение к  проблеме, связанной с жилищем, неизбежно  будет иметь в качестве исходной категорию "жилищная потребность". Жилищная потребность означает нужду  в жилище как объективно необходимом  условии для поддержания жизнедеятельности  каждого человека, для его труда, отдыха, семейного уюта.

Представление о жилищной потребности  и формах ее удовлетворения формируется  в зависимости от материальных условий  жизни общества, от уровня его культурного  развития, природных условий и  других факторов. Это представление  постоянно изменяется и совершенствуется. Исторический опыт свидетельствует, что  никогда еще жилищные потребности  всех членов общества не были удовлетворены  в полной мере. Во все времена  существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается  в недостатке жилища. Но жилищный вопрос касается только определенной части  населения - малообеспеченных, бедных, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. Для  богатых, обеспеченных людей жилищного  вопроса в этом смысле никогда, ни в одном обществе не существовало. Для них вопрос заключается в  ином - в стремлении иметь еще  более роскошные квартиры, коттеджи, дворцы по сравнению с теми, которыми они владеют.

В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С  переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для  разбогатевшей прослойки общества; у основной части населения "жилищный вопрос" остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда. Одной  из причин этого, наряду с другими, является и то, что постоянно возрастают требования людей к жилищу.

В свое время в нашей стране человек  всегда был вполне удовлетворен получением от государства комнаты в многонаселенной  квартире или места в общежитии, теперь же идеалом большинства людей  является приобретение отдельной благоустроенной  квартиры или собственного дома.

 

1) Жилищные фонды, жилищные отношения

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ), в которую входят жилые  помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты  для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

До принятия ЖК РФ в законодательстве не было единых подходов к классификации  жилищных фондов. Классификация, которая  была закреплена в ЖК РСФСР, устарела, и ею нельзя было руководствоваться. Подразделение жилищного фонда  на виды, данное в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной  жилищной политики", являлось противоречивым и не всегда может быть применимо  в практических целях.

В юридической литературе были выработаны следующие критерии классификации  жилищных фондов:

- по формам собственности в  соответствии со ст. 7 Закона Российской  Федерации "Об основах жилищной  политики": частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности  граждан и юридических лиц); государственный  жилищный фонд (ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности,  и фонд в собственности субъектов  Российской Федерации); муниципальный  жилищный фонд (фонд, находящийся  в собственности муниципальных  образований, а также ведомственный  фонд, находящийся в хозяйственном  ведении или оперативном управлении  муниципальных предприятий и  учреждений); общественный жилищный  фонд, состоящий в собственности  общественных объединений; жилищный  фонд, находящийся в коллективной  собственности (фонд, находящийся  в общей совместной или общей  долевой собственности различных  субъектов права собственности).

Ведомственный жилищный фонд образовывался  из жилых помещений, поступающих  от жилищного строительства, переоборудования нежилых помещений в жилые  и приобретаемых соответствующими федеральными органами исполнительной власти, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями или  организациями. Например, в Министерстве обороны Российской Федерации в  основном к нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках, в которых запрещена приватизация жилых помещений, в том числе не имеющих статуса служебных жилых помещений. Согласно ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей. Однако поскольку согласно ЖК РФ указанные жилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанных в законодательстве;

- по основаниям предоставления  в пользование различают жилые  помещения, предоставляемые по  договору социального и коммерческого  найма и по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных  и жилищных кооперативов; жилые  помещения, находящиеся в собственности  граждан; служебные и специализированные  жилые помещении; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям;

- по направлению использования  жилищный фонд, находящийся в  государственной или муниципальной  собственности, делится на фонд  социального использования (предоставляется  по договору социального найма  жилого помещения, и регулирование  отношений происходит на основании  жилищного законодательства), фонд  несоциального (коммерческого) использования  (предоставляется по договору  коммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит  в основном в соответствии  с гражданским законодательством), а также иные жилищные фонды.

П.И. Седугин при определении  видов жилищных фондов исходил из назначения жилых помещений, выделяя  жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые  гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения в целях  извлечения прибыли).

П.В. Крашенинников при классификации  жилищных фондов исходит из двух признаков: 1) принадлежность к той или иной форме собственности. По данному  признаку жилищный фонд подразделяется на три вида: а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов); б) государственный жилищный фонд; в) муниципальный жилищный фонд); 2) в зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный; индивидуальный; коммерческий и специализированный.

ЖК РФ устанавливает два критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности и по целям использования (ст. 19).

В зависимости от формы собственности  жилищный фонд подразделяется:

1) на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,  находящихся в собственности  граждан и в собственности  юридических лиц;

2) на государственный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  Российской Федерации (жилищный  фонд Российской Федерации), и  жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности субъектам  Российской Федерации (жилищный  фонд субъектов Российской Федерации);

3) на муниципальный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования  жилищный фонд подразделяется:

1) на жилищный фонд социального  использования - совокупность предоставляемых  гражданам по договорам социального  найма жилых помещений государственного  и муниципального жилищных фондов;

2) на специализированный жилищный  фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по  правилам разд. IV ЖК РФ жилых  помещений государственного и  муниципального жилищных фондов;

3) на индивидуальный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений  частного жилищного фонда, которые  используются гражданами - собственниками  таких помещений для своего  проживания, проживания членов своей  семьи и (или) проживания иных  граждан на условиях безвозмездного  пользования, а также юридическими  лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) на жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых  помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на  условиях возмездного пользования,  предоставлены гражданам по иным  договорам, предоставлены собственниками  таких помещений лицам во владение  и (или) в пользование.

Следует обратить внимание на то, что  жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права  могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного  фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового регулирования в отношении  входящих в него жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым  помещениям.

Жилищные отношения представляют собой общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением  жилищной потребности граждан.

Этой категорией охватываются отношения  в сфере управления жилым фондом, в том числе его государственный  учет и контроль за его использованием и сохранностью; обеспечение граждан  жилыми помещениями на условиях найма; обеспечение правильного использования  жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт и т.д. Из приведенного перечня  с очевидностью следует, что среди  жилищных отношений определенное место  занимают отношения организационные, управленческие - публично-правовые по своей природе. Но в большей мере это имущественные отношения, основанные на равенстве их участников, т.е. частно-правовые (гражданско-правовые).

Следует отметить, что отношения, непосредственно  не связанные с удовлетворением  жилищной потребности граждан, не могут  быть отнесены к категории жилищных (например, отношения в связи с  проектированием и строительством жилых домов). К жилищным не относятся  отношения по пользованию помещениями, которые не признаются жилыми (помещения  в садоводческих товариществах, дачах, приспособленных под жилье  вагончиках и т.п.). Только на жилищные отношения распространяется действие норм жилищного законодательства, а  к отношениям, лишь отдаленно связанным с удовлетворением жилищной проблемы, эти нормы не применяются.

 

2) Субъекты, возникновение, прекращение  жилищных отношений

Жилищные права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных  ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а  также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены  такими актами, но в силу общих начал  и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В ЖК РФ перечислены юридические  факты - жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты  влекут также изменение и прекращение  жилищных правоотношений. Юридические  факты делятся на два вида:

- действия (зависят от воли физических  и юридических лиц);

- события (не зависят от воли  физических и юридических лиц).

Действия в свою очередь делятся  на правомерные и неправомерные. Кроме того, юридические факты  могут быть объединены в юридический  состав. В этом случае для возникновения  жилищных правоотношений необходима совокупность указанных в комментируемой статье юридических фактов, на основании  которых возникают жилищные права  и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое  помещение по договору необходимо не только заключение самого договора в  письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Итак, жилищные права и обязанности  возникают:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом,  а также из договоров и иных  сделок, хотя и не предусмотренных  федеральным законом, но не  противоречащих ему;

- из актов государственных органов  и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным  законодательством в качестве  основания возникновения жилищных  прав и обязанностей;

- из судебных решений, установивших  жилищные права и обязанности;