Законодатель несколько расширил
содержание правомочий собственника жилого
помещения, разрешив наряду с проживанием
осуществление профессиональной и
индивидуальной предпринимательской
деятельности. Представляется, что
осуществление отдельных видов
профессиональной деятельности лицами
творческих профессий вполне допустимо
(писатели, художники, музыканты и т.п.).
Главным пределом использования здесь
является запрет на нарушение прав и интересов
других граждан.
Между тем разрешение предпринимательской
деятельности в жилых помещениях
может стать основанием нарушения
прав и интересов других граждан,
прежде всего, соседей по подъезду,
а также и клиентов предпринимателя.
В частности, маловероятно, что открытие
развлекательного клуба на десятом
этаже многоквартирного жилого дома
не будет нарушать прав и законных
интересов других жильцов. Поэтому
законодателю следовало бы установить
перечень тех видов предпринимательской
деятельности, которые нельзя осуществлять
в жилом помещении без перевода
в нежилое (например, оказание ветеринарных
услуг в квартире, продажа отдельных
видов товаров, производство продукции,
открытие игрового клуба и многое
другое).
Вместе с тем и ЖК РФ и ГК
РФ устанавливают запреты на размещение
в жилом помещении промышленного
производства. Кроме того, ГК РФ закрепляет
правило о том, что размещение
собственником в жилом помещении
предприятий, учреждений, организаций
допускается только после перевода
такого помещения в нежилое (п. 3 ст.
288).
Таким образом, индивидуальный предприниматель
вправе открыть свой офис в жилом
помещении, а юридическое лицо сделать
этого не может. Полагаем, что существует
опасность для создания в практике
предпринимательской деятельности
"схем", согласно которым предприниматели
вместо создания юридического лица будут
осуществлять свою деятельность под
статусом индивидуальных предпринимателей
и оказывать услуги в жилых
помещениях.
3. Собственнику разрешено провести
переустройство и перепланировку
жилого помещения. Впервые в
Жилищном кодексе появилась специальная
глава "Переустройство и перепланировка
жилого помещения" (гл. 4 ЖК), которая
детально регламентирует основания
и порядок проведения переустройства
и перепланировки. Известно, что
на момент принятия ЖК РФ
эти вопросы регламентировались
различными ведомственным актами,
в субъектах Российской Федерации
отсутствовало единство в правовом
регулировании.
Переустройство и перепланировка
проводятся по согласованию с органом
местного самоуправления на основании
принятого им решения. ЖК РФ установил
достаточно строгие последствия самовольного
переустройства и перепланировки. Под
самовольным переустройством и перепланировкой
понимается переустройство или перепланировка
при отсутствии решения органа местного
самоуправления или с нарушением проекта
переустройства и перепланировки. Собственник
в случае самовольного переустройства
и перепланировки обязан привести такое
помещение в прежнее состояние. Если жилое
помещение не будет приведено в соответствующее
состояние, то суд по иску органа, с которым
должно быть осуществлено согласование,
принимает решение о продаже жилого помещения
с публичных торгов с выплатой собственнику
вырученных от продажи такого жилого помещения
средств за вычетом расходов на исполнение
судебного решения с возложением на собственника
такого жилого помещения обязанности
по приведению его в первоначальное состояние.
4. Распоряжение жилым помещением.
Относительно правомочия распоряжения
жилым помещением Жилищный кодекс
не содержит специальных правил.
Как известно, распоряжение означает
предоставленную законом возможность
определения юридической судьбы
вещи. Реализация правомочия распоряжения
жилым помещением возможна путем
совершения сделки, направленной
на отчуждение помещения, перевода
жилого помещения в нежилое,
отказа от права собственности,
"расприватизации" и др.
Сделки с жилыми помещениями
регламентируются ГК РФ, они представлены
договорами купли-продажи, дарения, мены,
договором ренты, ипотеки, аренды с
правом выкупа, внесением в качестве
вклада в имущественный капитал
юридического лица и др.
Перевод жилого помещения в нежилое
впервые регламентируется ЖК РФ (гл.
3). Включение в ЖК РФ правил о переводе
не случайно, поскольку в последнее
десятилетие в нашей стране стал
популярным выкуп первых этажей многоквартирных
жилых домов в центральной
части городов под различные
виды предпринимательской деятельности.
Основания и порядок перевода
устанавливались согласно ст. 9 ЖК РСФСР
актами субъектов РФ и муниципальных
образований. На практике при переводе
жилых помещений в нежилые, как
правило, от заявителя требовалось
большое число различного рода документов,
процесс перевода зачастую растягивался
на годы.
В настоящее время ст. 22 ЖК РФ установила
ряд условий, при соблюдении которых
возможен перевод жилых помещений
в нежилые. В частности, квартира
должна находиться на первом этаже
дома или выше первого этажа, но помещения,
расположенные непосредственно
под ней, не являются жилыми. Кроме
того, необходим доступ к переводимому
помещению без использования помещений,
обеспечивающих доступ к жилым помещениям
(т.е. наличие изолированного входа); переводимое
жилое помещение не должно являться частью
жилого помещения; оно не должно использоваться
собственником или иным гражданином в
качестве места постоянного проживания;
право собственности на переводимое помещение
не должно быть обременено правами других
лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое
осуществляется органом местного самоуправления.
Перечень документов, необходимых для
перевода, закреплен в ч. 2 ст. 23 ЖК
РФ и является исчерпывающим.
Одним из способов распоряжения жилым
помещением является его расприватизация.
В первоначальной редакции ст. 20 Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. "О введении
в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" (Вводный закон)
малоимущие граждане, приватизировавшие
жилые помещения, являющиеся для
них единственным местом постоянного
проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать
их в государственную или муниципальную
собственность, а соответствующие
органы обязаны заключить с ними
договоры социального найма. Из изложенного
совершенно очевидно, что правом расприватизации
обладают только малоимущие граждане.
Вместе с тем положения этой статьи
породили очередные проблемы. В частности,
не совсем понятно, кого отнести к
категории "малоимущих" в смысле
ст. 20 Вводного закона? Представляется,
что при определении этой категории
граждан можно было бы применить
критерии определения "малоимущих граждан",
указанные в ст. 49 Жилищного кодекса
РФ. Однако согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ порядок
признания лиц малоимущими должен
быть установлен законом соответствующего
субъекта Российской Федерации, с учетом
дохода, приходящегося на каждого
члена семьи, и стоимости имущества,
находящегося в собственности членов
семьи и подлежащего налогообложению.
Такой порядок признания лиц
малоимущими был установлен не всеми
субъектами Российской Федерации, что
соответственно создало препятствия
в реализации права на расприватизацию.
Очевидно, что положения ст. 20 Вводного
закона требовали совершенствования.
Что и было сделано ст. 8 Федерального
закона от 30 июня 2006 г. "О внесении
изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации по вопросу
оформления в упрощенном порядке
прав граждан на отдельные объекты
недвижимого имущества", согласно
которой в ст. 20 Вводного закона слова
"малоимущие граждане" заменены словом
"граждане", а срок на расприватизацию
жилых помещений продлен до 1 марта
2010 г.
Обязанности собственника вытекают из
ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, их можно разделить
на две группы. Первая - это бремя
содержания жилого помещения, а также
общего имущества в многоквартирном
доме или в квартире. Вторая группа
содержит обязанности надлежащего
содержания имущества, соблюдения законных
прав и интересов соседей, соблюдения
правил пользования жилыми помещениями
и общим имуществом в многоквартирном
доме.
4) Товарищества собственников жилья
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом
собственников жилья (ТСЖ) признается
некоммерческая организация, объединение
собственников помещений в многоквартирном
доме для совместного управления
комплексом недвижимого имущества
в многоквартирном доме, обеспечения
эксплуатации этого комплекса, владения,
пользования и в установленных
законом пределах распоряжения общим
имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья
является юридическим лицом с
момента его государственной
регистрации. Оно имеет печать со
своим наименованием, расчетный
и иные счета в банке, а также
другие реквизиты. Товарищество собственников
жилья создается без ограничения
срока деятельности, если иное не предусмотрено
уставом товарищества.
Учредительным документом товарищества
собственников жилья является устав,
принимаемый на общем собрании большинством
голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном
доме. Общее собрание товарищества
собственников жилья проводится
в порядке, установленном ст. ст.
45—48 ЖК РФ. Число членов товарищества
собственников жилья, создавших
товарищество, должно превышать 50% голосов
от общего числа голосов собственников
помещений в многоквартирном
доме.
Товарищество собственников жилья
отвечает по своим обязательствам всем
принадлежащим ему имуществом. Товарищество
собственников жилья не отвечает
по обязательствам членов товарищества.
Члены товарищества собственников
жилья не отвечают по обязательствам
товарищества.
Порядок создания и государственной
регистрации товарищества собственников
жилья определяет ст. 136 ЖК РФ. Товарищество
собственников жилья может быть
создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов,
помещения в которых принадлежат
различным (не менее чем двум)
собственникам помещений в многоквартирном
доме, с земельными участками,
расположенными на общем земельном
участке или нескольких соседних
(граничащих) земельных участках, сетями
инженерно-технического обеспечения
и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко
зданий, строений или сооружений
— жилых домов, предназначенных
для проживания одной семьи,
дачных домов с приусадебными
участками или без них, гаражами
и другими расположенными на
общем земельном участке или
нескольких соседних (граничащих) земельных
участках объектами, сетями инженерно-технического
обеспечения и другими элементами
инфраструктуры.
Следует учитывать, что собственники
помещений в одном многоквартирном
доме могут создать только одно товарищество
собственников жилья. Решение о
создании товарищества собственников
жилья принимается собственниками
помещений в многоквартирном
доме на их общем собрании. Такое
решение считается принятым, если
за него проголосовали собственники
помещений в соответствующем
многоквартирном доме, обладающие более
чем 50% голосов от общего числа голосов
собственников помещений в таком
доме.
Необходимо отметить, что создание
товарищества собственников жилья
в строящихся многоквартирных домах
обладает особой спецификой: оно может
быть создано только лицами, которым
будет принадлежать право собственности
на помещения в таких домах. Решение
о создании товарищества собственников
жилья в строящихся многоквартирных
домах принимается на общем собрании
лиц, которым будет принадлежать
право собственности на помещение
в таких домах в порядке, установленном
ст. ст. 45—48 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 136 ГК РФ государственная
регистрация товарищества собственников
жилья осуществляется в соответствии
с законодательством о государственной
регистрации юридических лиц. Это
общая норма, действующая в отношении
всех товариществ собственников
жилья. Государственная регистрация
осуществляется по месту нахождения указанного
учредителями в заявлении государственной
регистрации постоянно действующего исполнительного
органа в срок не более чем пять рабочих
дней со дня представления документов
в регистрирующий орган. Датой представления
документов при осуществлении государственной
регистрации является день их получения
регистрирующим органом. Заявителю выдается
расписка в получении документов с указанием
перечня и даты их получения регистрирующим
органом, в случае если документы представляются
в регистрирующий орган непосредственно
заявителем. При поступлении в регистрирующий
орган документов, направленных по почте,
расписка высылается в течение рабочего
дня, следующего за днем получения документов
регистрирующим органом, по указанному
заявителем почтовому адресу с уведомлением
о вручении.
Заявление, предоставляемое в регистрирующий
орган, удостоверяется подписью уполномоченного
лица — заявителя, удостоверенной в
нотариальном порядке. При этом заявитель
указывает свои паспортные данные или
данные иного удостоверяющего личность
документа и идентификационный
номер документа.
Регистрирующий орган обеспечивает
учет и хранение всех представленных
при государственной регистрации
документов. Решение о государственной
регистрации, принятое регистрирующим
органом, является основанием внесения
соответствующей записи в соответствующий
государственный реестр. Моментом государственной
регистрации признается внесение регистрирующим
органом соответствующей записи
в соответствующий государственный
реестр.