Меры пресечения

    Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

     Предмет договора – индивидуально – определённые непотребляемые  вещи, поскольку они не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты(например, участки леса или водные объекты) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

   Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ).                            

  Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, уникальности, а потому необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. З ст.611 ГК РФ. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

 

 

 

Форма договора аренды

 

Форма договора аренды урегулирована  в ст.609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования.

 Договор  аренды на срок более года должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ), если

1. если его заключает гражданин
2. если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока.

 Договор на срок  более года независимо от его  суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора  аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Договор аренды недвижимого  имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Условия договора

    Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет – индивидуально – определённые непотребляемые вещи. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. З ст. 607 ГК РФ).

Срок аренды:

1. срок определяется в договоре – в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.
2. если срок не определён в договоре, договор считается заключённым на неопределённый срок – в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.
3. если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

    Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок. превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

 

Арендная плата

 Арендная плата  может быть установлена сторонами  в различных формах:

-денежная

-натуральная

- путём предоставления  арендатором определённых услуг.

 Если арендная плата  установлена в денежной форме,  то договор является смешанным.

 Если арендная плата  договором не установлена, то применяется обычная арендная плата (п. З ст.424 ГК РФ, п.1 ст. 614 ГК РФ).

В Кодексе сохранено  ранее действовавшее указание о  том, при заключении договора на новый  срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

   Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. №С-13/ОП-276.

Требование  арендатора возобновить договор  не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество.

 

 

 

ГЛАВА 2. Содержание договора аренды.

Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора. Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить  арендатору имуществе в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в  аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2 ст. 611 ГК РФ).

Возникает вопрос, несет  ли арендодатель какие-либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например, из ст. 135 ГК РФ). Да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов), возмещения убытков или расторжения договора.

  Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущества подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имуществе в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ).

 Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества  в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным  от недостатков, т. е. от таких его  свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем  уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор;

      б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

      в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись  в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал и не должен был знать об этих недостатках (п.1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст.211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в  имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором  одной из предоставленных ему  возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст.314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или  о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичный существом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание  им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора о всех третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 613 ГК РФ).