Регулирование инвестиционной деятельности в муниципальном секторе

     - разработку комплекса мероприятий  по инвестированию;

     - определение потребности в инвестиционных ресурсах;

     - поиск и выбор источников инвестиций;

     - формирование инвестиционных возможностей  и мер по их расширению.

     Одним из важнейших вопросов осуществления  муниципальной инвестиционной политики является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита бюджетных инвестиций.

     К направлениям создания благоприятных  условий для инвесторов, уже рассмотренных  выше, следует добавить:

     - создание современной системы  коммуникаций и информационного  обеспечения инвестиционной деятельности (например, организация единого информационно-аналитического пространства города на основе геоинформационных систем);

     - обеспечение деловой оперативности  в принятии управленческих решений,  связанных с инвестиционной деятельностью  в городе;

     - осуществление городского маркетинга, создающего благоприятный имидж  города в целом для внешних  инвесторов.

     Недвижимое  имущество играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и той пространственной среды, в которой осуществляется человеческая деятельность.

     Обобщая ряд определений, можно сказать, что под недвижимостью понимается земля как физический объект и  все то, что с ней прочно связано (находится на ней).

     Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся:

     - земельные участки;

     - участки недр;

     - обособленные водные объекты;

     - все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначения невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     Традиционно в России недвижимость делится на три группы:

     - жилищный фонд;

     - нежилой фонд;

     - земля.

     Именно  эти группы и составляют основу городской  недвижимости.

     Жилищный  фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и др. строения, пригодные для проживания.

     К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные.

     Недвижимость  как товар обладает такими особенностями, как:

     - фундаментальность;

     - уникальность;

     - стационарность;

     - длительность создания;

     - долговечность.

     Рынок недвижимости - совокупность сделок с  недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости. Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение для оживления инвестиционной деятельности в городе.

     Одной из важнейших функций по управлению недвижимостью является ее оценка.

     Оценить недвижимость - значит дать научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта.

     Недвижимое  имущество как объект оценки подразделяется на две группы:

     - потребительская недвижимость (квартиры, дома, дачи, гаражи, дачные земельные  участки);

     - доходная недвижимость (земля, леса, богатства недр, производственные помещения, предприятия, фирмы как целое).

     Правовые  основы регулирования оценочной  деятельности в Российской Федерации  определяются Федеральным законом  «Об оценочной деятельности в  РФ» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. Федеральных  законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ).

     Стоимость - это прогнозный показатель, предвидение цены, инструмент ее нахождения[4, c. 128].

     Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог, т.е. это денежное выражение стоимости по факту заключенной или заключаемой сделки[4, c. 142].

     Стоимость одного и того же объекта недвижимости может быть различной в зависимости  от цели оценки: купля-продажа, аренда, залог, страхование, инвестирование и  т.д.

     Итак, в зависимости от цели оценки могут  использоваться различные виды стоимости оцениваемого объекта.

     Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     В соответствии со стандартами оценочной  деятельности выделяют следующие подходы  к оценке:

     - затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения с учетом его износа;

     - сравнительный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта,  основанных на его сравнении  с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

     - доходный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта, основанных  на определении ожидаемых от  него доходов.

     Метод оценки - способ расчета стоимости  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

     Величину  стоимости объектов городской недвижимости необходимо знать для:

     - осуществления аренды и купли-продажи  объектов;

     - определения налогооблагаемой базы;

     - решения вопросов ипотечного  кредитования;

     - осуществления объективной приватизации;

     - привлечения внешних (в том  числе иностранных) инвестиций.

     Например, земля - территориально-пространственный базис для размещения строительства, поэтому инвестору необходимо учитывать  ее стоимость при оценке эффективности  инвестиций, городской администрации - при планировании и контроле поступлений в городской бюджет.

     Земля на современном этапе развития городов  является перспективным источником дохода бюджетов различного уровня, в  том числе и муниципального. Поэтому  упорядочение землепользования, а также использования других объектов городской недвижимости, является важным направлением расширения инвестиционных возможностей города[18].

     С точки зрения привлечения инвесторов важную роль играет совершенствование  процесса осуществления операций с  недвижимостью (согласование, утверждение, регистрация и т.д.) В настоящее время для оформления операций с недвижимостью требуются сроки, исчисляемые месяцами, иногда - до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию «теневого» рынка с крупными оборотами в обход бюджета.

     Поэтому важной задачей для органов местного самоуправления является совершенствование  управления городской недвижимостью.

     Одним из направлений совершенствования  управления недвижимостью является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской недвижимости.

     Кадастр (от франц. лист, реестр) - систематизированный, официально составленный на основе периодических  или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны. Наиболее известны водный и земельный кадастры[8, c.32].

     Компьютеризированные  кадастры, как банки данных об объектах городской недвижимости, уже создаются  и применяются в ряде российских городов.

2.2 Инвестиционная политика  муниципального образования на примере города Пскова

2.2.1. Инвестиционный климат города Пскова

Выгодное  экономико-географическое положение  города обеспечивает:

• выход на российский рынок
• близость к европейскому сектору мирового рынка
• возможность выхода к морским портам Балтийского моря
• возможность приграничного сотрудничества

     Псков - важный транспортный узел в масштабе всего Балтийского региона. Через  него проходят транзитные железнодорожные  пути, связывающие Северо-Запад России и Санкт-Петербург с Западной Европой, Калининградской областью. Автомагистралями он связан со странами Балтии, Беларусью, Украиной. Имеется международный аэропорт, речной порт и таможенный терминал.

     В Пскове по данным на 1.01.2012г. осуществляли хозяйственную деятельность 119 предприятий с иностранным участием[16]. Больше всего из них предприятий с латвийским капиталом - 65 предприятий, 29 эстонских предприятий, кроме них присутствуют предприятия с немецким, американским, шведским, датским, литовским и белорусским капиталами.

     Табл. 1.Основные экономические показатели за 2011 год[16].

Инвестиции  в основной капитал	млн. руб.  3 160,3
Иностранные инвестиции (область)	тыс. долл. 32 666,0
в том  числе в Пскове	тыс. долл. 29 286,8
Объем подрядных работ	млн. руб. 1 788,0
Ввод  в действие общей площади домов	тыс. кв. м. 78,1
Оборот  розничной торговли	млн. руб. 20 191,5
Объем платных услуг населению	млн. руб. 5 812,9
Индекс  потребительских цен	% 112,2
Среднесписочная числ. работающих	тыс. чел 79,1
Численность официально зарегистрированных безработных	чел 605
Среднемесячная  заработная плата на одного работника	руб. 11 541

 

     На  МП «Псковские тепловые сети» реализуется  проект «Автоматизация и оптимизация  процесса сжигания топлива на городских  котельных с установкой автоматизированных газогорелочных систем производства фирмы «Petrocraft» (Швеция)» при поддержке Шведского управления по развитию международного сотрудничества SIDA. Стоимость проекта - 269 млн. евро[18].

     Предприятие концерна PKC Group Oyj ООО «ПКСи Груп Псков» с июня 2006 года производит электротехнические изделия (схемные жгуты электропроводки) для автомобильной промышленности. Объем инвестиций в производство на первом этапе составил 2 млн. евро[18]. Предприятия концерна находятся в Финляндии, Бразилии, Китае.

     Российско-германская фирма ООО«Дула РУ» является дочерним предприятием европейского холдинга «DULA-Werke Dustmann & Co.» центральный офис которого расположен в г.Дортмунде, Германия. С января 2005 предприятие занимается проектированием, изготовлением мебели  торгово-офисного оборудования в городе Пскове. Объем инвестиций на первом этапе составил 5 млн. евро. Предприятия холдинга расположены также в Германии, Испании и Франции.

     Табл. 2. Численность предприятий города Пскова[18].

	2008	2009	2010	2011
Всего предприятий и организаций	6881	7383	7929	8009
Добыча  полезных ископаемых	11	9	11	11
Обрабатывающие  производства	936	956	1001	973
Производство  и распределение электроэнергии, газа и воды	21	24	26	31
Строительство	597	648	706	753
Торговля, ремонт автотранспортных средств, бытовых изделий и предметов личного пользования	2535	2696	2880	2855