Принципы налогообложения недвижимости за рубежом

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Из существующих в настоящее время в России налогов к элементам системы поимущественного налогообложения следует относить следующие: 
— земельный налог (уплачиваемый и физическими, и юридическими лицами); 
— налог на имущество физических лиц; 
— налог на имущество организаций. 
Сутью предполагаемой реформы станет переход собственников недвижимости жилого назначения, в настоящее время уплачивающих два налога, объектом которых является недвижимое имущество, к уплате единого местного налога на недвижимость. 
Введение в России налога на недвижимость означает, что нашей страной будет заимствован опыт стран зарубежных, в которых налог на недвижимость существует с давних пор (так, например, в Германии данный налог был введен еще в 1278 году!) и является эффективным способом пополнения местных бюджетов. Соответственно, для того чтобы понять, какие изменения могут произойти в российской системе налогового регулирования объектов недвижимого имущества, следует провести анализ различий действующего порядка налогообложения недвижимости в России и аналогичной системы зарубежных стран, использующих этот налог. 
Налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функции как в странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой. Налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде и до 52% - во Франции. В США в зависимости от штата эта доля может составлять от 10 до 70%.

1. Теоретическая  часть

1.1 Принципы налогообложения  недвижимости за рубежом

Мировая практика выработала основные принципы, позволяющие организовать налогообложение недвижимости наиболее рациональным образом.

1. Объектом налогообложения  выступают земля и строения. В  некоторых странах один и тот  же закон регулирует обложение как земли, так и строений (ФРГ, Турция, Швеция); в других - обложение земли и строений осуществляется на основании различных законов (Австралия, Дания, Новая Зеландия).

2. В качестве основы  для исчисления базы налога  чаще всего выступает рыночная  стоимость облагаемых объектов. Но в Соединенном Королевстве  Великобритания и Северная Ирландия  и Французской Республике за  основу принимается арендная  стоимость (потенциальная среднегодовая  величина дохода от аренды  недвижимого имущества).

3. При определении стоимости  недвижимого имущества обычно  используется не индивидуальная  оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка - систематическая  оценка групп объектов недвижимости  по состоянию на определенную  дату, с использованием стандартных  процедур и статистического анализа.

4. Льготы предоставляются  либо социально незащищенным  налогоплательщикам, либо по типам  недвижимости, обеспечивающим осуществление  общественно полезных видов деятельности, либо по объектам, находящимся  в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать «перекладывания  денег из одного кармана в  другой». Преимущество обычно отдается  льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков, в соответствии  с принципом: налогом непосредственно  облагается сама недвижимость, а  не ее владелец.

В большинстве промышленно развитых стран существует примерно одинаковый перечень льгот, предоставляемых в связи с уплатой налога. Не платят налог государственные учреждения, посольства, предприятия транспорта и связи. Льготным является налогообложение образовательных, религиозных, благотворительных, спортивных организаций, а также организаций по оказанию социальных услуг. Особо льготным повсюду является обложение сельскохозяйственной земли и больниц.

Одной из сложных проблем налогообложения недвижимости является определение оценочной стоимости земли и строений. По мнению специалистов, налог на недвижимость принадлежит к числу непопулярных. Одна из причин этого - опасность произвольности оценки и тот факт, что она проводится довольно редко. Вторая причина в том, что при определении суммы налога во внимание не принимаются личные обстоятельства, в которых находится плательщик.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2  За рубежом — один, в России — два

Российская и зарубежная системы отличаются по объекту налогообложения. Так, в зарубежной практике налог на недвижимость, как правило, един, и его объектом являются земля и ее «принадлежности», или «улучшения», — построенные на ней здания и сооружения. Действующая же российская система предполагает наличие двух налогов, объектом одного из которых является земля, а другого — построенные на ней здания и сооружения. 
Разумеется, данное различие объясняется историческими причинами. Россия продолжает оставаться страной, в которой возможна весьма парадоксальная ситуация, когда земельный участок принадлежит одному собственнику, а здание, построенное на нем, — другому собственнику. В последнее время предпринимаются попытки законодательного ограничения раздельного оборота земельных участков и строений. Однако, как подчеркивается в Концепции совершенствования общих положений ГК РФ (2), условия для возврата к естественному положению, когда единым объектом недвижимости является только земельный участок, а все находящиеся на нем объекты выступают лишь как его улучшения, пока не созданы в нашей стране. 
2) Важнейшим различием действующих российской и зарубежной систем налогообложения недвижимости является способ определения налогооблагаемой базы. Так, в России базой по налогу на имущество физических лиц является суммарная инвентаризационная стоимость имущества, определяемая органами технической инвентаризации, а базой по земельному налогу — кадастровая оценка участка. Если обе эти величины, как известно, весьма далеки от реальной рыночной стоимости соответствующего имущества, то в зарубежной практике определение налоговой базы по налогу на недвижимость происходит исключительно на основе данных о рыночной стоимости конкретного объекта.

 

 

1.3 Методы оценки  недвижимости

 
           Определение  рыночной стоимости объекта недвижимости — непростая задача с учетом инерционности рынка недвижимости, существования уникальных объектов и необходимости учета многообразия факторов (таких как тип недвижимости и ее местоположение). В мировой практике выработано несколько подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения. Наиболее широко используются следующие: 
— метод доходности (оценка стоимости недвижимости на основе годовой арендной платы), используемый в Великобритании в отношении коммерческой собственности, во Франции и в Швеции; 
— методика рыночной стоимости (оценка стоимости недвижимости по предполагаемой продажной цене на рынке в типичных условиях), используемый в Италии, США и Японии. 
Также в зарубежной практике известны методы, которые не являются достаточно распространенными и не используются самостоятельно: 
— затратный метод (определение стоимости недвижимости по размеру расходов, которые могут быть понесены при строительстве объекта недвижимости, аналогичного по своим характеристикам объекту налогообложения, за вычетом начисленной суммы амортизации); 
— нестоимостной метод (определение стоимости недвижимости по ее физическим характеристикам).

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Кто оценивает объект и как считают налог?

 
          Процесс  оценки объектов налога на  недвижимость, как правило, проводится либо налоговыми органами (как, например, в Швеции), либо специально созданными государственными органами (к которым, к примеру, относятся Центры оценки недвижимости штатов Канады или Кадастровое управление Испании). Тем не менее известен и опыт некоторых штатов США, в которых оценка производится коммерческими организациями — профессиональными оценщиками по поручению соответствующих местных органов. 
          При этом налогоплательщикам в зарубежных странах предоставлено право оспаривать оценку принадлежащих им объектов недвижимости (например, основываясь на своих реальных затратах на приобретение конкретного объекта), а массовая регулярная переоценка недвижимого имущества, как правило, производится раз в несколько лет (или даже ежегодно, как в Канаде). 
          Следует отметить, что налоговой базой по налогу на недвижимость в зарубежных странах является не собственно рыночная цена, определяемая одним из обсуждавшихся выше методов, а так называемая оценочная стоимость, обычно находящаяся на уровне 50% от рыночной цены (как в США и Канаде), но иногда достигающая и 75% (как в Швеции), или даже 80% (как во Франции в отношении незастроенных участков). 
Наконец, что касается понятия «налогоплательщики по налогу на недвижимость», то здесь значительной разницы между российской системой и системами зарубежными не наблюдается: налогоплательщиками, как правило, являются собственники недвижимости. Тем не менее мировой практике известны примеры, когда пользователи объектов недвижимости (в первую очередь арендаторы) выступают плательщиками налога на недвижимость. 
          Так, например, в Нидерландах данный налог состоит из двух частей: части, налагаемой на собственников недвижимости, и части, налагаемой на пользователей. Соответственно, собственник, проживающий в принадлежащем ему объекте недвижимости, уплачивает обе части налога. Похожая ситуация и во Франции, где существуют два налога: собственно налог на недвижимость, уплачиваемый собственниками недвижимости, и налог на проживание (или жилищный налог), уплачиваемый ее пользователями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5  Сначала стандартные методики, потом налог на недвижимость

 
          Итак, проведенный анализ центральных различий системы налогообложения недвижимости, существующей в России, и налога на недвижимость в зарубежных странах доказывает, что между действующей российской системой налогообложения недвижимости и принятой за рубежом, существуют принципиальная разница. Следовательно, для введения налога на недвижимость в России должны быть найдены решения практических проблем. 
          Наиболее очевидной и, пожалуй, самой обсуждаемой проблемой в этой сфере является отсутствие сформированного единого кадастра недвижимости с указанием рыночной оценки объектов недвижимости. Несомненно, процесс определения рыночной цены объектов недвижимости является необыкновенно трудоемким и в отсутствие стандартных методик в этой сфере может растянуться на длительное время. 
Кроме того, на настоящий момент не найдено решения вопроса ни о ставках налога на недвижимость, ни о соответствующих понижающих и повышающих коэффициентах и объеме полномочий местных органов власти в их определении, ни о льготах по нему. Данный вопрос также представляется весьма сложным, особенно с учетом заявлений о том, что цель реформы системы налогообложения недвижимости в России — перераспределение налоговой нагрузки, а не повышение налогового бремени. 
Наконец, не решен вопрос о необходимости распространения реформы системы налогообложения недвижимости на имущество, не относящееся к жилищному фонду. 
          Таким образом, представляется, что само решение о проведении реформы системы налогообложения недвижимости в России является весьма прогрессивным, ведь преимущества введения налога на недвижимость несомненны. Это и возможность обеспечить финансовую самостоятельность местных бюджетов, и относительная простота администрирования и контроля (ведь взимание единого налога на недвижимость объективно проще применения нескольких разноплановых налогов). 
Кроме того, для обеспечения эффективной системы налогового регулирования недвижимого имущества, прозрачности и справедливости налога на недвижимость желательно изучать и воспринимать позитивный зарубежный опыт в сфере введения подобных налогов. В противном случае весьма вероятно, что процесс подготовки этой реформы в нашей стране растянется на долгие годы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Практическая  часть

Задача №1 «Оценить объект жилой недвижимости затратным методом, имеющей следующие характеристики». Исходные данные для решения задачи находятся в таблице 1.

Таблица 1 – ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ №1

Показатель	Значение
Цена объекта аналога	200 000
Стоимость земли	00
Стоимость улучшений	?
Восстановительная система объекта	247 000
Стоимость износа	?
Эффективный возраст аналога	12лет
Среднегодовая величина суммарного износа	?
Среднегодовой процент суммарного износа	?
Восстановительная стоимость объекта недвижимости	?
Эффективный возраст	20 лет
Суммарный износ объекта	?
Стоимость объекта недвижимости с учетом износа	?
Стоимость объекта оценки	?
Стоимость гаража	10 000 д. ед.
Стоимость земли	28 500 д. ед.
Восстановительная стоимость дома	82.70 д. ед. на м
Общая площадь дома	2500 м

 

 

 

 

Решение:

решается при помощи метода рыночной выборки (затратного подхода), который основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности.