Принципы налогообложения недвижимости за рубежом

1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объекту оценки.
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога.
3. Определение стоимости улучшений путём вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков.
4. Определение восстановительной стоимости без учёта износа каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путём вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3.
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.
7. Определение величины среднегодового износа (шаг 5) на эффективный возраст соответствующего объекта.
8. Определение среднегодового процента износа путём деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.

Таблица 2 - Решение

Показатель	Значение
Цена объекта аналога	0
Стоимость земли	00
Стоимость улучшений	160 000
Восстановительная система объекта	247 000
Стоимость износа	87 000
Эффективный возраст аналога	12лет
Среднегодовая величина суммарного износа	7 250
Среднегодовой процент суммарного износа	2.93
Восстановительная стоимость объекта недвижимости	206 750
Эффективный возраст	20 лет
Суммарный износ объекта	121 155
Стоимость объекта недвижимости с учетом износа	85 594
Стоимость объекта оценки	124 395
Стоимость гаража	10 000 д. ед.
Стоимость земли	28 500 д. ед.
Восстановительная стоимость дома	82.70 д. ед. на м
Общая площадь дома	2500 м

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача  №2 «Определить цену объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам»

 

Таблица 3

Наименование показателя	Объект оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена (тыс. руб.)	65000	65000	78000	56000	70000	54000
1.Переданные права на  собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Скорректированная цена (тыс. руб.)	65000	65000	78000	56000	70000	54000
2.Условия финансирования (тыс. руб.)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Не рыночные (%-ставка ниже рыночной, цена завышена на 1000)	Не рыночные (%-ставка ниже рыночной, цена завышена на 500)	Рыночные
Коррекция по финансированию (тыс.руб.)	0	0	0	-1000	-500	0
Скорректированная цена (тыс. руб.)	65000	65000	78000	55000	69500	54000
3 Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Скорректированная цена (тыс. руб.)	65000	65000	78000	55000	69500	54000
4. Время продажи за  год, инфляция 10%	2 недели	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Коррекция на время продажи	-249	-249	-898	-5600	-7000	-5400
Скорректированная цена (тыс. руб.)	64751	64751	71098	49400	62500	48600
5.Месторасположение	Коттедж у озера 100 км от города	Коттеджу озера 100 км от города	Коттедж у озера 100 км от города	Коттедж у озера 100 км от города	Коттедж у озера 100 км от города	Лучше на 10%
Коррекция по месту расположения	0	0	0	0	0	-4860
Скорректированная цена (тыс. руб.)	64751	64751	71098	49400	62500	43740

 

 

6.Размер	120	120	145	120	145	120
Коррекция по размеру	0	0	-12258	0	-10776	0
Скорректированная цена (тыс. руб.)	64751	64751	58840	49400	51724	43740
7 Гараж	Да	Да	Нет	Да	Да	Нет
Корректировка на гараж	0	0	+5911(1 и 2 участки)	0	0	+5911 (1 и 2 участки)
Скорректированная цена (тыс. руб.)	647.51	64751	64751	49400	51724	49651
8.Законченный подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
Коррекция на подвал		0	0	0	-2324 (3 и 4 участки)	0
Скорректированная цена (тыс. руб.)	67075	64751	64751	49400	49400  .	49651
Общая чистая коррекция (сумма корректировок)		249	7245	6600	20600	4349
Удельный вес суммы коррекции на цену продажи (первоначальную) (%)		0,38	9,29	11,79	29,43	8,05

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №3

Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости. Исходные данные для решения задачи находятся в таблице 3.

Таблица 4 - ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ № 3

Аналог	Чистый операционный налог, руб.	ЧОД прогнозном году	Рыночная цена
1.	250 000	320 000	1 150 000
2.	160 000	-	1 300 000
3.	180 000	-	1 400 000

 

Решение: решается при помощи метода общего коэффициента капитализации (доходный подход).

Общий коэффициент капитализации (ОКК) – это отношение ЧОД сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:

(250 000:1 150 000+ 160 000:1 300 000+180 000:1 400 000):3 = 0,1564

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта составит:

320 000 : 0,1564 = 2 046 000 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача №4

Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости.

Исходные данные для решения задачи находятся в таблице 4.

Таблица 5 - ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РЕШЕНИЯ ЗАДАЧИ №4

Аналог	Цена продажи	Потенциальный валовой доход прогнозном году	Потенциальный валовой доход
1.	105 000	40 000	38 000
2.	118 000	-	31 000
3.	131 000	-	34 000

 

Решение: решается при помощи метода валового рентного мультипликатора (доходный подход).

Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода от использования объекта недвижимости. Этот показатель рассчитывается по аналогичным объектам и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта недвижимости.

Вероятная рыночная цена объекта:

С=ВД х ВРМ, где ВД – потенциальный (валовой) доход, а ВРМ – валовой рентный мультипликатор.

ВРМ=(Ц1:ВД1+Ц2:ВД2+....+Цn:ВДn): Число аналогов

ВРМ = (105 000:38 000+118 000:31 000+131 000:34 000):3=3,4742

         С= 3,4742 * 40 000=138 968

 

 

 

 

 

Заключение

Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы. Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей.

Наибольшее затруднение вызвал не процесс массовой оценки объектов недвижимости, как это можно было бы ожидать, а формирование единого реестра. Причина состоит в том, что до сих пор не преодолены существующие межведомственные барьеры, не до конца налажено взаимодействие разных служб по данному вопросу. А для формирования реестра требуется свести воедино информацию органов и организаций, находящихся в федеральном, региональном и муниципальном подчинении, вплоть до совмещения их компьютерных баз данных. Что касается оценки недвижимости, то эксперимент в Твери и Новгороде показал, что классические методы массовой оценки можно использовать в масштабах крупных и средних городов. Обновление ценовой информации вполне успешно осуществляется самими муниципальными образованиями. Одновременно с этим в ходе эксперимента выяснилось, что механизм кадастровой оценки земли оказался чрезмерно централизованным, поскольку оценку земли осуществляет федеральная структура. А это не позволяет учитывать местные особенности и, в результате, приводит к существенным искажениям. И еще один практический вывод: органы местного самоуправления, ориентируясь на конкретную ситуацию, должны иметь возможность варьировать налоговую ставку налога на недвижимость. Жесткие ограничения, установленные на федеральном уровне, сыграют скорее негативную роль.

Кроме того, руководители Минфина России осознают и прогнозируют увеличение налоговой нагрузки на население.

Обращение к зарубежному опыту позволяет увидеть, что в ряде стран (США, Канада, Нидерланды, Швеция) существует единый налог на недвижимость. В Великобритании недвижимое имущество облагается двумя налогами: налог на коммерческую собственность и налог на собственность физических лиц. Во всех этих странах сумма налога зависит от рыночной стоимости недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Березин М.Ю. Региональные и местные налоги: правовые проблемы и экономические ориентиры / М.Ю. Березин // – 2009.
2. Воронцова Н.С. Налог на недвижимость: возможны варианты / Н.С. Воронцова //– 2009.
3. Перцева, Е.М. Налог на недвижимость - приоритетное направление налоговой политики Российской Федерации / Е.М. Перцева //  – 2008.
4. Присягина Г.Н. История, практика и перспективы налогообложения имущества / Г.Н. Присягина // Налоговые известия Московского региона. – 2012.
5. Проскурин А.Г. Налог на недвижимость как средство обеспечения решения вопросов местного значения [Текст] / А.Г. Проскурин // Налоги (журнал). – 2012.
6. Рик, Т.А. Налог на недвижимость: итоги эксперимента и перспективы введения нового поимущественного налога / Т.А. Рик // Право и экономика. - 2011.
7. Санникова, А. Налог на недвижимость [Текст] / А.Санникова // Бухгалтерия и кадры. – 2012.
8. Ходов, Л.Г. Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы / Л.Г. Ходов // Жилищное право. – 2010.
9. Шандиров О.Л. Налогообложение недвижимости за рубежом // О.Л. Шандиров // Финансы. – 2013
10. http://www.kremlin.ru/text/appears/2007/03/119318.shtml