Порядок предоставления земельного участка

Необходимость предварительного согласования места строительства       может возникнуть в силу специфики организационно-процессуальной подготовки строительства, требующей резервирования земельного участка на определенный срок с целью выяснения существенных для заявителя обстоятельств, связанных с пригодностью испрашиваемого участка для строительства объекта (инженерные, геологические, гидрологические и иные изыскания, привязка проекта к местности, согласовательные процедуры при проектировании объекта и т.п.). Во всех этих и иных подобных случаях предоставлению земельного участка как юридическому факту предшествует предварительное согласование местоположения объекта строительства, представляющее собой выбор участка на местности и оформление необходимой документации, предоставляющей заявителю право в течение определенного времени выполнить указанные выше действия с последующим оформлением права на земельный участок.

Таким образом, при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта строительства к известному перечню действий (подача заявки, формирование земельного участка, государственный кадастровый учет участка, подписание протокола о результатах торгов или принятие решения о предоставлении земельного участка и государственная регистрация права на земельный участок) добавляется еще одно, а именно выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места расположения объекта строительства.

Выбор земельного участка осуществляется специальной комиссией из компетентных лиц с участием заинтересованных сторон и органов, которая проводит работу по изучению материалов и обследованию земель в натуре. При этом комиссия руководствуется не только теми требованиями, которые предъявляются к земельному участку заявителем, но и принципами рационального использования земель, охраны природы, приоритета земель сельскохозяйственного назначения, экологическими требованиями. Существенное значение придается также таким признакам, как размер убытков собственников земли и землепользователей, потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, кадастровая оценка земель, организационно-территориальные признаки и др. По результатам работы комиссии составляется акт выбора участка с указанием всех его характеристик и приложением к нему необходимых картографических материалов, расчетов убытков и потерь и др.

В тех случаях, когда участок для предоставления выбирается на землях сельскохозяйственного назначения или лесного фонда, в акте должны быть приведены достаточные обоснования невозможности использования для этих целей несельскохозяйственных земель или в крайнем случае сельскохозяйственных угодий худшего качества, а также нелесопокрытых земель или площадей, занятых малоценными лесными насаждениями.

Должны быть также предусмотрены меры сохранения особо ценных сельскохозяйственных угодий и лесов, а также существующих элементов территориальной организации, предотвращения эрозионных процессов и заболачивания земель и наиболее целесообразного использования капитальных вложений в улучшение земельного участка.

По завершении указанных выше действий орган, обладающий полномочием по предоставлению земель, утверждает акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании или об отказе в предоставлении участка.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения заявителем проектно-изыскательских работ, для возбуждения в последующем ходатайства о предоставлении земельного участка и для принятия решения о его предоставлении. Решение о предварительном согласовании земельного участка действует в течение трех лет, на протяжении которых участок считается зарезервированным для испрашиваемых целей.

Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято (независимо от причин), лица, права которых были ограничены, вправе требовать от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления возмещения понесенных убытков независимо от продления срока действия решения.

Предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земельных участков:

- для сельскохозяйственного  производства;

- для лесного хозяйства;

- гражданам для ведения  личного подсобного хозяйства  или индивидуального жилищного  строительства;

- для строительства объектов  в населенных пунктах в соответствии  с их генеральными планами  и проектами планировки и застройки.

Решение компетентного органа о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для формирования земельного участка.

3. Предоставления  земельных участков для жилищного  строительства из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности

ЗК РФ устанавливает следующие признаки, в соответствии с которыми разделяются особые порядки предоставления земельных участков:

1) для строительства, в  том числе и жилищного, в границах  застроенной территории, в отношении  которой принято решение о  ее перспективном развитии;

2) для жилищного строительства  безотносительно к видам и  формам застройки;

3) для индивидуального  жилищного строительства;

4) для комплексного освоения  земельных участков в целях  жилищного строительства.

Суть особенностей предоставления земельных участков для указанных целей заключается в следующем5.

1. Во всех четырех случаях  предоставление земельных участков  осуществляется без предварительного  согласования места расположения  объектов строительства.

2. В случае застройки  с целью развития застроенной  территории участок предоставляется  без проведения торгов в собственность  бесплатно либо в аренду с  условием, что размер арендной  платы за соответствующий земельный  участок определяется в размере  земельного налога за соответствующий  земельный участок.

Все другие условия предоставления земельного участка и развития застроенной территории определяются договором о развитии застроенной территории, который заключается между лицом, подавшим заявление о предоставлении участка, и соответствующим органом местного самоуправления.

При этом вопросы установления разрешенного использования, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также платы за подключение решает орган местного самоуправления. Согласованный и подписанный сторонами договор является основанием для принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка. Указанное решение является основанием для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Эти работы осуществляются за счет заявителя предоставления земельного участка.

3. Земельные участки для  жилищного, в том числе индивидуального, строительства из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставляются в  собственность или в аренду.

В случаях заключения с лицами государственного или муниципального контракта на строительство объектов недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального, субъектов Федерации или местного бюджета, земельный участок может быть предоставлен на срок строительства объекта недвижимости, т.е. в безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков в собственность или аренду осуществляется за плату. Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков осуществляется на аукционах, за исключением случаев, отмеченных нами выше (пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

На основании заявления гражданина земельный участок может быть предоставлен в аренду. В течение двух недель со дня подачи заявления орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. В случае если в течение одного месяца со дня опубликования сообщения об аукционе иных заявлений не поступило, указанные компетентные органы принимают решение о предоставлении участка лицу, первым подавшему заявление. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета земельного участка.

4. Земельные участки для  их комплексного освоения в  целях жилищного строительства  предоставляются в аренду с  использованием аукционного механизма. При этом п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ дает  полный перечень действий, включаемых  в понятие комплексного освоения  участка, от подготовки документации  по планировке территории, выполнения  работ по ее обустройству объектами  инженерной инфраструктуры до  осуществления жилищного и иного  строительства, с указаниями максимальных  сроков завершения этих работ. При этом арендатор предоставленного  для комплексного освоения земельного  участка наделяется исключительным  правом приобретать в собственность  или аренду те земельные участки, которые предназначены (в рамках  осваиваемого участка) для жилищного  и иного строительства.

4. Организация  и проведение торгов земельными  участками в Российской Федерации

ЗК РФ содержит специальные нормы, содержащие основания и регулирующие порядок приобретения земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка из публичных земель на торгах.

Статья 28 ЗК РФ определяет, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Бесплатное предоставление возможно только в случаях, специально установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Исходя из п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением следующих случаев:

1) если земельный участок  из состава «неразграниченных  земель» (земельных участков, государственная  собственность на которые не  разграничена) находится в границах  застроенной территории, в отношении  которой принято решение о  развитии (в соответствии с п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ);

2) если земельный участок  предоставляется для осуществления  индивидуального жилищного строительства  и в отношении данного участка  аукцион признан несостоявшимся  ввиду участия в нем менее  двух участников;

3) если земельный участок  образован из земельных участков, используемых на основании договоров  аренды или безвозмездного срочного  пользования, то лицо, осуществляющее  такое использование, имеет преимущественное  право на заключение с ним  договоров аренды образуемых  и измененных земельных участков  или договоров безвозмездного  срочного пользования ими на  прежних условиях без проведения  торгов (конкурсов, аукционов);

4) если земельный участок  предоставляется для ведения  садоводства, огородничества, дачного  хозяйства, даже если разрешенное  использование данного участка  предполагает возможность осуществления  жилищного или иного строительства.

Система нормативных правовых актов, регулирующих порядок организации и проведения торгов земельными участками в РФ, построена следующим образом.