Стратегия прогнозирование операций с недвижимостью

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

              Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

              Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Все перечисленные особенности недвижимости, проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

              Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для создания рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г Конституции Российской Федерации они обрели новое звучание в связи с усилением права частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права, то есть собственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля переводится из-под административно-государственного регулирования под гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога, наследования, аренды, мены и т. д.

              Сохранены серьезные ограничения по использованию природоохранных зон, исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий вокруг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать порядок представления и изъятия земель, включая возможность бесплатного предоставления земли в собственность, а сами полномочия по распоряжению землями, находящимися на их территории, находится у органов исполнительной власти на местах. Введена плата за землю и начался процесс перераспределения земель. Активнее пошло наделение земельными участками граждан, предприятий и организаций.

Покупателям и продавцам земельных участков важно представлять и реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе существуют и действуют местные правила. При этом вырабатывается система коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок нормативных цен сопоставим с рыночными ценами, что позволяет использовать их как основу для сделок с земельными участками.

На начальном этапе создания земельного рынка колхозы, совхозы и другие сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительными земельными массивами, приняли участие в выделении земель под застройку, зачастую под видом долгосрочной аренды и без соответствующих процедур по оформлению прав собственности на законной основе.

              Для продолжения земельной реформы большое значение имеет создание земельного кадастра, который призван уточнить распределение границ земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Эта задача возложена на Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его подразделения на местах.

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка имеет право распорядиться им по своему усмотрению, то есть продать, подарить, заложить, завещать и т. д.

              Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих факторов, и том числе от наличия ясной погоды.

Существует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-700$ из расчета на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенных земельных участков находится в пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку. , удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

              Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участков не менее чем на 20 %, а в отдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%.

              Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других видов участков и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых и хозяйственных построек.

Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих различные характеристики степени разработки, подводки коммуникаций, подъездных дорог, лежит в пределах 10 %.

              Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация, газификация, телефонизация, охрана, сервисное и торговое обслуживание, спортивные сооружения и т. д. ) в будущем существенно увеличивают цену земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцем земельного массива.

              Особо следует отметить, что вложение средств в земельные участки является привлекательным и доступным, по крайней мере, для среднего класса, способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.

              Рынок земли в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий, В России налицо острый дефицит жилья.

Для очередников улучшение жилищных условий по месту жительства осуществляется за счет:

- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования

- продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 70% стоимости строительства

- предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания стоимости строительства

- продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку

- продажи жилья по льготным ценам.

              Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством - демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.

              Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

              Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии.

              Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении.

              Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен, канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.

              В тоже время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным, источником необходимых капиталовложений.

              Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии, рынка жилья.

              Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого - нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.

              Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом. Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды навесь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

              Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

              В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

              В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,

              Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, Субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади.