Стратегия прогнозирование операций с недвижимостью

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями.

              На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

              Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

ГЛАВА III.

Стратегия прогнозирование операций с недвижимостью.

Проектирование операций с земельными участками

Изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, о чем упоминалось ранее, значительно влияют на развитие рынка недвижимости, то есть и на развитие рынка земельных участков. В связи с этим появляется необходимость проектирования на основе полученных и проанализированных данных операций с земельными участками. При анализе этих операций выявляются основные тенденции, которые уже достаточно сформировались, и новые тенденции, которые только появляются.

Так, в отношении операций с земельными участками, например: операций купли-продажи, при их проектировании в основе все же остается прежнее соотношение операций по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и других целей. Однако, на прогнозный период (2000-2002 годы) предусматривается следующее увеличение количества сделок в следующем размере: для индивидуального жилищного строительства - на 15-20% для ведения личного подсобного хозяйства – на 5-10% для садоводства – на 30-40% для ведения дачного хозяйства – на 3% для других целей – не меняется.

              Спрогнозировать изменение площадей, затрагиваемых при купле-продаже земельных участков, довольно сложно, так как при этом возможны три тенденции: увеличение площади, но в меньших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажи земельных участков увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков; увеличение площади, но в больших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажи земельных участков

При проектировании операций по купле-продаже земельных участков большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т. д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята следующая тенденция: увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства – на 10-15% цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 20%.

Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с земельными участками, является аренда. При проектировании операций по аренде земельных участков принимались во внимание следующие тенденции: увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20% увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи, строительства в сельских населенных пунктах и в городах и поселках – на 5-7%, а в ненаселенных пунктах – на 1% увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания – на 10% увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах – на 0%, в городах и поселках – на 40% увеличение арендной платы для граждан и их объединений для предпринимательской деятельности – на 30%.

Прогнозирование операций с жилыми помещениями

В связи с происходящими изменениями появляется необходимость проектирования операций с жилыми помещениями.

Для проектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать последние имеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий, тенденцию изменения и ряд других факторов.

Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период обеспеченность населения жилой площадью.

Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры, необходимо правильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для строительства и дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с поддержкой государства, для продажи на коммерческой основе и т. д.

При строительстве наибольший удельный вес приходится на двух- и трехкомнатные квартиры, что диктуется повышенным спросом на них.

Как правило, для сдачи внаем преимущественно используются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир.

Для реализации программы жилищного строительства необходимо привлечение инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2011 по 2012 год, по прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая тенденция сохранится и на перспективу.

Прогнозирование операций с нежилыми помещениями

              Еще одним сегментом рынка недвижимости, который затронут происходящие изменения, является рынок нежилых помещений, поэтому необходимо провести проектирование операций с нежилыми помещениями.

При проектировании площадей нежилых помещений в основу были положены следующие тенденции (за весь прогнозный период):

- увеличение количества предприятий и организаций по отраслям экономики – на 5-10%

- средняя площадь нежилого помещения остается неизменной

- увеличение общей потребности в нежилых помещениях на предприятия и организациях на 3%.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого,  явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета операций с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных операций. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
 

1)     Конституция Российской Федерации

2)     Гражданский кодекс Российской Федерации

3)     Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

4)     Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами риэлторов”  // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.

5)     А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество”  // Экономическая газета; № 4, 1996г. 

6)     В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г.

7)     Козырь О. "Понятие недвижимого имущества" // "Закон",1999 г. № 4.

8)     Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.