Статистическое исследование рынка недвижимости в России

Особенности развития рынка недвижимости в России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения рынка недвижимости многие исследователи относят к середине 1990г., когда Закон "О собственности в СССР" признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992г. - с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости. Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в России - стадия его становления - характеризовалась следующими особенностями:

- оценка жилой недвижимости  производится на основе балансовой  стоимости, цены на недвижимость  в несколько раз ниже мировых;

- значительное превышение спроса  над предложением;

- система регистрации сделок  и корпоративные формы деятельности  риелторов не развиты;

- поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;

- форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого периода произошел  резкий рост цен на объекты жилой  недвижимости в 7-8 раз.

Следующий период, который в различных  регионах Росси проходил со второй половины 1993г. до начала 1995г., можно  назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

- начальный уровень цен достаточно  высокий, но они еще далеки  от мировых цен в городах-аналогах;

- коммерческие цены на первичном  рынке догоняют и перегоняют  цены вторичного рынка на аналогичные  квартиры и стимулируют их  рост;

- поведение продавцов и покупателей  - рыночное: цены выражаются в  долларах, все знают уровень цен  и следят за курсом доллара;

- темпы приватизации жилья,  активность рынка достигают пика  и начинают снижаться.

Изменение материальной базы рынка (приватизировано  около 30-40% объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что  в конце переходного периода  происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная  нормативная база, усиливается регулирующая роль государства. Следующий этап развития жилищного рынка - стадия продвинутого, сформировавшегося рынка.

В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом доллара.

Становление рыночных отношений в  сфере недвижимости, а также закономерное вовлечение российской экономики в  общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие рынка недвижимости было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие рынке недвижимости начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют.

3. Система показателей  рынка недвижимости.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как: ценовая ситуация на рынке; конъюнктура спроса и предложения; активность рынка, объем операций на рынке; ликвидность объектов; доступность объектов, состояние платежеспособного спроса; состояние инфраструктуры рынка, его субъектов; состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

Для обеспечения комплексности  анализа рынка в ходе мониторинга  рассчитывается определенный набор  показателей (индикаторов) состояния  рынка, характеризующих, например:

ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

активность  рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут  быть разделены на следующие категории.

Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь  введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

Относительные (безразмерные):

 а) доли от целого - проценты  или доли единицы (структура  предложения, спроса, сделок, жилого  фонда, цен и т.д.

 б) индексы, характеризующие  изменение абсолютных показателей  во времени:

- темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов

- накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода

- индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую  последовательность действий:

1. анализ и оценка текущего состояния показателей;
2. исследование динамики показателей;
3. совместное исследование динамики различных показателей;
4. исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
5. прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса  на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

4. Проблемы  российского рынка недвижимости и пути их решения. Прогноз на 2013 год.

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Что мешает применять в России давно  известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации  и оздоровления в сфере жилищного  строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения  его доступности для населения  у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста  цен на рынке жилья. Почему жилье  в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного  бизнеса, инвесторы и конечные потребители  жилья по-разному отвечают на этот вопрос.

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора  Инвестиционной корпорации ВНЛ, который  полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне  менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие  от других отраслей экономики специфика  жилищного строительства состоит  в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение  средств частных инвесторов до момента  получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и  инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:

- предоставив застройщикам рассрочку  в выплате доли города на  весь период строительства;

- комбинируя долю города в  натуральном (по площади) и  стоимости выражении;

- кредитуя за счет государственных  целевых программ предприятия  строительной индустрии, а не  инвесторов – покупателей жилья,  что увеличит предложение на  рынке жилья, а не спрос на  него;

- упростив и четко регламентировав  саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.

Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся  ситуации с безудержным ростом цен  на новое жилье. Он приводит следующие  цифры: «За последние семь лет  рост себестоимости по основным 50 позициям – от стоимости цемента до размера  зарплаты рабочих – не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы – право  аренды, подключение к коммуникациям  и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос  на него ниже; ниже спрос – нет  смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку  издержки строительной компании делятся  не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый  круг».

Население с повышенной боязнью  ожидает изменений на рынке недвижимости в 2013 году. И для этого есть уважительные причины. Экономисты предусматривают, что этот год не будет легким для  рынка недвижимости. Чтобы оценить, как будет выглядеть рынок  недвижимости в 2013 году, были опрошены экономисты значительных исследовательских  компаний из недвижимости. Их прогноз не является весьма оптимистичным: цены на жилье будут и в дальнейшем падать на некоторых рынках, а в большинстве регионов процесс роста цен замедлится, т.е., цены останутся на том же уровне, или даже немного уменьшаться (на процент инфляции). Уменьшение количества продаж приведет к одному этапу спада цен в 2011- 2012 годах. Количество должников будет продолжать возрастать. Даже те, кто будет стараться удержать жилье, понесут потери, поскольку _{стоимость} жилья будет оставаться такой же, или даже низшей, в сравнении с той ценой, за которую это жилье было куплено. Процент на заемы ипотечного кредитования будет дальше возрастать. Обесценение недвижимости, будет продлеваться.