Приватизация и деприватизация жилых помещений

                                   Содержание.

Введение

1. Приватизация и деприватизация жилых помещений.

2. Технология купли – продажи квартир.

3. Обмен и мена жилыми помещениями. Дарение и наследование жилья.

4. Рента жилых помещений. Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

 

Введение.

Жилищная сфера – это область  народного хозяйства, включающая строительство  и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми помещениями, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного  проживания.

К основным операциям с недвижимостью  в жилищной сфере относятся: приватизация и деприватизация, купля – продажа, обмен и мена жилыми помещениями, дарение и наследование жилья, рента жилых помещений, перевод жилых помещений в нежилой фонд. Более подробно каждую операцию рассмотрим в основной части контрольной работы.

Цель работы – изучить операции с недвижимостью в жилищной сфере.

Задачи:

• дать определения всем основным операциям с недвижимостью в жилищной сфере;
• охарактеризовать и проанализировать каждый вид операции;
• изучить алгоритм совершения купли-продажи;
• определить особенности перевода жилых помещений в нежилой фонд.

 

1. Приватизация и деприватизация жилых помещений.

Приватизация представляет собой  бесплатную передачу в собственность  граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде. Основными принципами приватизации:

• добровольность;
• однократность;
• бесплатность.

      Каждый гражданин  имеет право на приобретение  в собственность бесплатно, в  порядке приватизации жилого  помещения в домах государственного  и муниципального жилищного фонда,  но только один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

      Передача жилых  помещений в собственность граждан  осуществляется:  

-  соответствующим органом местного самоуправления;

  -  организацией, за которой закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

  -  учреждением, оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Для оформления приватизации обязателен следующий пакет документов:  

-  заявление на приватизацию;

  -  оригинал ордера или выписка из распоряжения с договором социального найма на жилое помещение;

  -  выписка из домовой книги;

  -  доверенность на сотрудников Управы;

  -  поэтажный план, экспликация и копии этих документов, заверенные в БТИ;

  -  оплаченная квитанция за регистрацию прав собственности.

  ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ на сегодняшний  день не является особо актуальной  для большинства жителей Москвы  или Подмосковья. Но в случае  вступления в силу нового законопроекта – нового Жилищного кодекса, который несёт в себе новые веяния в становлении налога на собственность, деприватизация может стать востребованной услугой. Собственникам жилья необходимо помнить, что расприватизи-ровать можно лишь то жильё, которое приватизировано Вами и в котором Вы проживаете в том же составе семьи на момент расприватизации. В большинстве случаев расприватизация возможна только по решению суда.

2. Технология купли – продажи квартир.

        Купля-продажа жилых помещений – очень распространенный вид сделки в сфере недвижимого имущества.  
        При купле-продаже жилого помещения составляется договор, который заключается исключительно в письменной форме методом составления одного документа. Договор подписывается обеими сторонами.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

• письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;
• указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположению) сторон;
• определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;
• данные о возможных правах третьих лиц;
• цена жилого помещения и оплата расходов по договору;
• срок и порядок передачи имущества.

Покупатели квартир  преследуют следующие цели:

• улучшение жилищных условий;
• перемена места жительства;
• вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении  сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно  осуществить с помощью посредников (риэлторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

• определение стоимости жилого помещения;
• проведение рекламной кампании – поиск покупателя (продавца);
• просмотр вариантов и торг по цене;
• подготовка необходимого пакета документов;
• проверка документов на подлинность и правильность оформления;
• подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);
• государственная регистрация сделки;
• передача (получение) всей суммы денег;
• подписание акта приема (передачи) недвижимости;
• регистрация (прописка) по новому месту жительства.

Определение стоимости  квартиры производится оценщиком или  самостоятельно с учетом площади, местоположения и многих других факторов.

Поиск покупателей (продавцов) осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т.д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.

Просмотр вариантов  т(при покупке, показе или при  продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь  отвечает требованиям покупателя и  достигнуто соглашение о цене, можно  переходить к следующему этапу.

Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности  в зависимости от конкретного  варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие  документы:

• правоустанавливающий документ на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.);
• справка БТИ (форма №11-а), в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.;
• выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;
• копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался – для квартир в домах-новостройках);
• справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных  услуг;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество (об уплате налога на дарение или вступление в  права наследования – в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения или наследования);
• разрешение комиссия районной управы (органа) по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;
• разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;
• справка из паспортного стола милиции, если изменялись названия улицы или нумерация домов;
• в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права;
• справки из психдиспансера и наркодиспансера продавца;
• документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма №6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет);
• справка РЭУ, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы;
• свидетельство  о браке или справка ЗАГС – если один из собственников поменял фамилию;
• согласие супруга (мужа, жены) на продажу или покупку недвижимости – для лиц, состоящих в браке;
• квитанция об оплате регистрационного сбора;
• письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;
• нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;
• паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

Подлинность каждого  документа может проверяться  специалистами.

Составление и подписание договора производится сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или , по желанию граждан, нотариусом или сотрудниками комитета по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею. В договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:

А) дату подписания прописью полностью;

Б) параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

В) цену сделки – инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);

Г) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям  и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством.

В случае неисполнения продавцом обязанности  по передаче квартиры в надлежащем состоянии (соответствующем условиям договора) покупатель вправе в течение  двух лет со дня продажи предъявить требования продавцу:

• о соразмерном уменьшении покупной цены;
• о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;
• о возмещении своих расходов на устранение недостатков. В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения или появляются подобные недостатки, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном законом. до момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения является продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделкам с нею.

Передача (получение) денег возможна по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:

• ответственного сейфового хранения (ОСХ);
• индивидуального сейфового хранения;
• аренды зала для расчетов.

Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями – после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательства продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца.

После сдачи денег в банк участники  регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении  договорной суммы. Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.

3.Обмен и мена жилыми помещениями. Дарение и наследование жилья.

Обмен — это сделка:

а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем получения обменных ордеров;

б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена — обмен собственности  на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567—571 ГК РФ).

Согласно ст. 67 Жилищного кодекса  РФ наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Въезжающий в порядке обмена доли (не целой комнаты или квартиры — частичный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения права арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

В домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения с ним договора найма жилого помещения является ордер, в связи, с чем обмен жилыми помещениями без оформления ею обменными ордерами не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законодательством.

При обмене нанимателя с арендатором обмен считается совершенным с момента получения обменного ордера с указанием в нем статуса площади (наем, аренда).

При обмене арендатора или нанимателя с собственником;