Приватизация и деприватизация жилых помещений

 

Наследодателями могут быть только физические лица — граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства. Не могут выступать в качестве наследодателя организации, так как в случаях прекращения деятельности организаций порядок передачи их имущества другим лицам или государству определяется не нормами о наследовании, а специальными правилами о ликвидации или реорганизации юридических лиц.

Наследники — это указанные  в завещании или в законе лица, к которым переходят гражданские  права и обязанности наследодателя.

Наследование возникает в случае смерти физического лица или объявления его умершим в установленном законом порядке, где основанием возникновения наследственных правоотношений является решение суда, которое базируется на предположении, что физическое лицо (наследодатель) умерло. С этими юридическими фактами закон связывает появление у наследников права на принятие наследства, а у всех других лиц — обязанности не препятствовать им в осуществлении этого права. После принятия наследства наследник становится участником одних и тех же правоотношений, субъектом которых раньше был наследодатель, то есть фактически происходит замена субъекта в правоотношениях, участником которых был наследодатель.

Кроме перехода прав, к наследникам  переходят также и имущественные  обязанности наследодателя (например, уплата долгов, возмещение причиненного вреда и т.п.). Права и обязанности наследодателя, которые входят в состав наследства, переходят к наследникам как единое целое. Поэтому, если наследник принимает какую-нибудь часть наследства, то он считается таким, который принял все наследство, принадлежащее ему по закону или по завещанию, Такой переход прав и обязанностей называется универсальным правоприемничеством, где наследство переходит к наследнику как единое целое.

От универсального правоприемничества отличают правоприемничество сингулярное, при котором к наследнику переходит не вся совокупность прав и обязанностей наследодателя, а лишь определенное количество его прав (или обязанностей). Например, если завещанием наследодатель возложил на наследника обязанность передать какую-нибудь из полученных по наследству вещей в пользование третьему лицу, то это третье лицо будет сингулярным правопреемником и вдобавок получает соответствующее право не непосредственно от наследодателя, а через наследника.

Наследование может быть двух видов: по завещанию или по закону. Во втором случае наследование происходит независимо от воли наследодателя и возможно тогда, если наследодатель вообще не высказал своего желания определенным образом распорядиться своим имуществом на случай смерти или если его желание является юридически недействительным. В случае наследования по завещанию воля наследодателя выражается в завещании. В этом случае лицо имеет возможность изменить предусмотренный законом порядок перехода своего имущества в случае смерти. Наследование по завещанию осуществляется в соответствии с тем распоряжением, которое оставил наследодатель на случай смерти. Это распоряжение или же завещание является выражением воли наследодателя, которую он в той или иной форме фиксирует на случай своей смерти.

По своей правовой природе завещание является односторонней сделкой и поэтому регулируется не только нормами наследственного права, но также подчиняется общим правилам о заключении сделок и их недействительности.

 Если на имущество составлено  завещание, и оно вступило в  силу, то приоритет предоставляется именно этому ввиду наследования. Если завещания нет или оно признано недействительным, или если все наследники по завещанию отказались от наследства или умерли к открытию наследства, то наступает наследование по закону. В этом случае наследственное имущество переходит к тем лицам, круг которых исчерпывающим образом определен в законе (наследники по закону).

4. Рента жилых помещений.  Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной — по правилам купли-продажи, так и безвозмездной — в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещением и сделка с ним — государственной регистрации. Субъектами договора ренты являются:

• получатель — граждане и некоммерческие организации, если это соответствует  целям их деятельности (для постоянной ренты);

• плательщик — граждане и юридические  лица.

Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная), пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат.

Перевод жилых  помещений в нежилой фонд.

Основаниями для перевода жилого помещения  в нежилое могут, например, являться: решения государственных органов (в том числе суда) и органов местного самоуправления в случае признания жилых помещений непригодными для проживания; договоры (например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое) и иные сделки; решения собственников (владельцев) жилого помещения.

Следует отметить, что не каждому  жилью (квартире) можно присвоить  статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

В нежилое можно перевести жилое  помещение (ст. 22 ЖК РФ), если:

- на него отсутствует обременение права собственности;

- к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

- помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "переводимой" квартирой, не являются жилыми;

- гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);

- жилое помещение признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическое задание.

Задание 8. Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120000 долл. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5 %. Период владения составляет 5 лет, вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500000 долл. по завершении 5-го года. Ставка дисконтирования 23 %. 

 

Дано:

PMT = 120 000 долл./год

n = 5 лет

i = 23 %

FV = 1 500 000  долл.

PV объекта = ?

 

Решение:

PV объекта = текущая стоимость PMT + Текущая стоимость реверсии

Текущая стоимость РМТ = РМТ * [1- (1/ (1+i) ^n)] /i;

Текущая стоимость реверсии = FV * [1/(1+ i)] ^ n; 

 

Доход, ожидаемый от объекта  недвижимости, состоит из двух частей:

1. текущей стоимости  потока доходов

2. текущей стоимости  реверсии

Расчет текущей стоимости потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле: 
 Р = С₁ / (1 + i)¹ + С₂/(1 + i)² + …. + С_n/(1 + i)ⁿ, где:

Р - текущая стоимость  потока доходов;

С_n - поток денежных средств за n-й период;

i - выбранная ставка дисконтирования;

t - продолжительность периода владения.  

 

Годы	ЧОД	Фактор текущей стоимости	Значение фактора текущей  стоимости	Текущая стоимость
1	120 000	(1+0,23)^1	1,23	97 561
2	126 000	(1+0,23)^2	1,5129	83 284
3	132 300	(1+0,23)^3	1,8609	71 095
4	138 915	(1+0,23)^4	2,2889	60 691
5	145 861	(1+0,23)^5	2,8153	51 810
Итого текущая стоимость  потока доходов				364 441

Текущая стоимость реверсии = 1 500 000* [1/(1+ 0,23)] ^ 5=1 500 000*0,355 =523 500

Рыночная стоимость  объекта = 364 441+ 523 500 = 887 941 

 

Вывод: рыночная стоимость объекта 887 941 долл.

 

Список литературы: