Страхование недвижимости в России и за рубежом

оцениваться со слов страхователя, что зачастую  ведет  к  завышенной  оценке

объекта  недвижимости.  В  ситуации,  когда  завышение  страховой  суммы   в

договоре  страхования  было  следствием  обмана  со  стороны   страхователя,

страховщик  вправе   требовать   признания   договора   недействительным   и

возмещения  причиненных  ему  этим  убытков  в  размере,  превышающем  сумму

полученной им от страхователя страховой премии.

      Такое же  правило применяется, если страховая  сумма превысила страховую

стоимость в результате страхования одного и  того  же  объекта  у  двух  или

нескольких страховщиков — так называемое двойное страхование. В этом  случае

сумма  страхового  возмещения,   выплачиваемая   каждым   из   страховщиков,

сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы  по  соответствующему

договору страхования (ст. 952 ГК РФ).

      Страховщик  естественным  образом  заинтересован  в  активной   помощи

страхователя  по  сокращению  размера  ущерба.  Закон  требует,  чтобы   при

имущественном страховании страхователь принимал доступные ему разумные  меры

для уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при  этом  расходы

страховщик  обязан  возместить,  даже  если  общая  сумма  выплат  превышает

страховую сумму (ст. 962 ГК РФ).  Поэтому  договор  страхования  недвижимого

имущества  может  предусматривать  обязанность  страхователя   предпринимать

необходимые  действия  по   спасению   имущества   при   страховом   случае:

своевременный вызов аварийных служб и  органов  правопорядка,  своевременное

уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.

      Недвижимое  имущество может быть застраховано  по договору страхования в

пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего  основанный  на

законе,   ином   правовом   акте   или   договоре   интерес   в   сохранении

застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).

      Как видно  из данной формулировки, интерес  состоит только в  сохранении

этого  имущества,  но  не  в  получении  каких-либо  выгод  и   преимуществ,

связанных с владением, пользованием или распоряжением  этим  имуществом.  Не

страхуется также интерес, связанный с возможными расходами  при  утрате  или

повреждении  этого  имущества.  Иными  словами,  по   договору   страхования

недвижимого имущества подлежит возмещению только одна  составляющая  убытков

— утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве  повреждения

имущества здесь рассматривается утрата  возможности  выполнять  определенные

функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том,  чтобы  имущество

находилось в неизменном  состоянии  не  только  с  точки  зрения  физической

сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

      Лицом,  имеющим  интерес  в  сохранении   застрахованного   имущества,

является, прежде всего, собственник, поскольку по общему  правилу  он  несет

риск утраты или повреждения. Однако риск утраты  или  повреждения  имущества

может быть возложен законом  или  договором  на  другое  лицо.  Например,  в

договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о  том,  что

риск случайной гибели или повреждения  арендованного  имущества  возлагается

на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.

      Таковы  основные  понятия  и  правила  при   страховании   недвижимого

имущества.

 

          3. Страхование недвижимости и  риски, его обуславливающие

      Огромное  значение при закреплении гарантий  имущественных  прав  имеет

принятие Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  статья  12  которого

непосредственно посвящена способам защиты гражданских прав.  В  соответствии

с  указанной  статьей   Гражданского   кодекса   защита   гражданских   прав

осуществляется путем:

      •    признания права;

      •    восстановления положения, существовавшего  до нарушения  права,  и

пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

      •   признания   оспоримой   сделки   недействительной   и   применения

последствий     ее      недействительности,      применения      последствий

недействительности ничтожной сделки;

      • признание  недействительным акта государственного органа  или  органа

местного самоуправления;

      •    самозащиты права;

      •   присуждения  к исполнению обязанности в  натуре;

      •    возмещения убытков;

      •    взыскания неустойки;

      •    компенсации морального вреда;

      •    прекращения или изменения правоотношения;

      •  неприменения  судом акта государственного  органа или органа местного

самоуправления, противоречащего закону;

      •  иными  способами, предусмотренными законом.

      Различные  правовые акты (земельное, водное,  лесное  законодательство)

устанавливают общие подходы  и  принципы  к  закреплению  за  собственниками

имущественных прав на объекты недвижимости.

      В области  защиты прав в  России  проделана  большая  институциональная

работа, создана система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с

ним. Менее проработанными являются вопросы  создания  реальных  экономически

целесообразных  механизмов  финансовой  компенсации   в   случае   нарушения

имущественных прав.

      Снижение  рисков,  связанных  с  осуществлением  операций   на   рынке

недвижимого имущества, требует значительных  затрат  времени,  финансовых  и

иных ресурсов. Во многом величина этих Затрат зависит  от  законодательства,

и прежде всего от того, каким образом законодательство фиксирует и  защищает

права на недвижимость.

      Статьей 302 Гражданского кодекса Российской  Федерации введено  понятие

добросовестного   приобретателя.   Добросовестный   приобретатель   —    это

приобретатель имущества, который не знал и не мог знать об отсутствии  права

отчуждения данного имущества у лица, его реализующего.

      В  соответствии  с  указанной  статьей  Гражданского   кодекса,   если

имущество  возмездно  приобретено  у  лица,  которое  не  имело  права   его

отчуждать, о чем приобретатель  не  знал  и  не  мог  знать  (добросовестный

приобретатель),  то  собственник  вправе  истребовать   это   имущество   от

приобретателя в случае, когда имущество  утеряно  собственником  или  лицом,

которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено  у

того или другого, либо выбыло из их владения  иным  путем  помимо  их  воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права  его

отчуждать,  собственник  вправе  истребовать  имущество  во  всех   случаях.

Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть  истребованы  от

добросовестного приобретателя.

      Права   добросовестного   приобретателя   недвижимости   должны   быть

закреплены законодательством и защищены как государством, так  и  различными

экономическими механизмами. Чем стабильнее  состояние  прав  добросовестного

приобретателя,  тем  меньше   затраты,   связанные   с   приобретением   или

отчуждением  недвижимости,  что  в   свою   очередь   позволяет   динамичнее

развиваться рынку недвижимости.

      В  целом  проблемные  ситуации,  с  которыми  сталкиваются  российские

участники рынка недвижимости, обусловлены следующими рисками:

      • риски, возникающие по  вине  работников  учреждений,  осуществляющих

регистрацию  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок   с   ним,   органов

технического и кадастрового учета;

      •    риски,  возникающие  в  результате  несовершенства   действующего

законодательства;

      •   риски, связанные с недобросовестными  действиями  отчуждателей  или

приобретателей   недвижимости,   а   также   мошенничество   и   иные   виды

правонарушений;

      •   риски, связанные с  неосмотрительными  действиями  отчуждателей  и

приобретателей недвижимости[4].

     3.1. Риски, возникающие  по вине работников государственных  структур

      Законодательством   предусмотрена   ответственность    государственных

органов,  участвующих  в  процессе  государственной  регистрации   прав   на

недвижимое имущество, за возникший по  их  вине  ущерб  у  участников  рынка

недвижимости.  В  частности,  Закон  о  регистрации  прав  на   недвижимость

определяет ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за:

      •   своевременность  и точность записей о праве  на недвижимое имущество

и сделках с ним в Едином государственном реестре прав;

      •   полноту  и подлинность выдаваемой информации  о правах на недвижимое

имущество и сделках с ним. Кроме того, законом предусмотрена возможность

      направления  части платежей, взимаемых за  регистрацию,  на  обеспечение

гарантий зарегистрированных  прав.  В  соответствии  со  статьей  11  Закона

Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной  регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним*  средства,  получаемые  в  виде

платы за регистрацию и  предоставление  указанной  информации,  используются

исключительно на создание, поддержание и  развитие  системы  государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним,  в  том  числе  на

обеспечение    государственных     гарантий     зарегистрированных     прав.

Централизуемая  доля  указанных   средств   устанавливается   Правительством

Российской Федерации в размере,  не  превышающем  пять  процентов  взимаемых

платежей,  и  направляется  в  федеральный  орган  исполнительной  власти  в

системе государственной

      регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

      Учитывая  высокую стоимость  сделок  с  недвижимостью,  размер  выплат,

которые потенциальна  могут  быть  выплачены  учреждениями  юстиции  в  счет

покрытия ущерба, возникшего по  их  вине  у  субъектов  рынка  недвижимости,

может исчисляться огромными суммами (особенно когда речь идет о  юридических

лицах). На возмещение ущерба в полном объеме у учреждения юстиции  может  не

оказаться достаточных финансовых средств.

      Существовала  практика, когда учреждения юстиции  по  регистрации  прав,

сознавая  опасность  возникновения  указанной   выше   ситуации,   создавали

специальные   гарантийные   фонды.   Предполагалось,   что   данные    будут

использованы учреждениями  юстиции  для  компенсации  ущерба,  возникшего  у

субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на  практике

создание  таких  фондов  нецелесообразно  и   неоправданно.   Причин   этому

несколько:

      •  средства  фонда выделяются в структуре  средств  учреждения  юстиции

только для целей внутреннего учета и контроля. Фактически они не  выделяются

в виде отдельной суммы, размещенной на обособленном  банковском  счете.  При

возникновении кассовых разрывов средства  со  счета  списываются  без  учета

вероятности возникновения необходимости возмещения ущерба  участникам  рынка

недвижимости;

      •    не снимается риск того, что  средств на счете  учреждения  юстиции

может оказаться недостаточно  для  исполнения  обязательств  по  компенсации

причиненного ущерба.

      Более того, в  сложившейся  системе  регистрации  прав  на  недвижимое

имущество и сделок с ним нечетко  установлен  правовой  статус  платежей  за

регистрацию.  На  сегодняшний  день  установленный  Законом  о   регистрации

порядок финансового  обеспечения  системы  регистрации  прав  на  недвижимое

имущество и сделок с ним предполагает поступление соответствующей  платы  на

счета учреждений юстиции. Финансирование учреждения юстиции и  его  филиалов

осуществляется за счет  внесения  платы  за  государственную  регистрацию  и

предоставление информации  о  зарегистрированных  правах,  за  счет  средств

бюджетов субъектов Российской  Федерации  и  средств  иных,  не  запрещенных

законом источников. При этом расходование средств учреждения юстиции  и  его

филиалов производится в соответствии со сметой,  утверждаемой  регистратором

прав, возглавляющим учреждение юстиции.

      В  то  же  время  по  своей  сути  плата   за   регистрацию   является

государственной пошлиной,  поскольку  ей  присущи  признаки  государственной

пошлины,  указанные  в  ст.1  "Понятие   государственной   пошлины"   Закона

Российской Федерации от 09.12.91  №2005-1  "О  государственной  пошлине"[5],

которая  гласит:  “Под  государственной  пошлиной  понимается  установленный

настоящим Законом обязательный и действующий на всей  территории  Российской

Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий  либо

выдачу документов уполномоченными на то органами или  должностными  лицами”.

Это, во-первых, обязательный и действующий  на  всей  территории  Российской

Федерации платеж. Во-вторых, это платеж, взимаемый за совершение  юридически

значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами  или