Страхование недвижимости в России и за рубежом

должностными лицами.

      В соответствии  со  ст.  13  "Федеральные  налоги  и  сборы"  части  1

Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится  к

федеральным налогам и сборам и подлежит  перечислению  в  бюджет.  Признание

платы за регистрацию государственной пошлиной приведет к  изменению  статуса

учреждения юстиции — признанию его  бюджетным  учреждением.  В  этом  случае

учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его  распоряжении

денежными средствами. При недостатке у учреждения юстиции находящихся в  его

распоряжении  денежных   средств   субсидиарную   ответственность   по   его

обязательствам несет собственник соответствующего имущества.  Учитывая,  что

имущество учреждения юстиции  является  собственностью  субъекта  Российской

Федерации и  закрепляется  за  учреждением  юстиции  на  праве  оперативного

управления, субсидиарную ответственность по его обязательствам должен  нести

субъект Российской Федерации.  Таким  образом,  недостающие  для  возмещения

средства  должны  взыскиваться  за  счет  казны  соответствующего   субъекта

Российской  Федерации.  Таким  образом,  раскладка  ущерба  производится  не

только среди участников рынка недвижимости, но и среди  тех,  кто  сделки  с

недвижимостью не осуществлял, но исправно платил налоги в местный бюджет.

      3.2. Риски, связанные  с положениями действующего законодательства

      Основные  риски  этой  группы  обусловлены   тем,   что   существующие

законодательные  и  иные  правовые  акты  не  в  полной  мере   обеспечивают

приобретателям на рынке недвижимости защиту  имущественных  прав.  При  этом

особенно  серьезным  препятствием  для   развития   рынка   недвижимости   и

активизации  инвестиционного   процесса   являются   две   основных   группы

проблемных ситуаций.  Во-первых,  в  российском  законодательстве  права  на

здания и сооружения отделены от прав  на  земельный  участок.  Во-вторых,  в

соответствии с  действующими  положениями  Гражданского  кодекса  Российской

Федерации и  Закона  о  регистрации  прав  на  недвижимость  участник  рынка

недвижимости  может  быть  лишен  принадлежащей  ему  недвижимости  по  ряду

оснований. Например, возможность лишения прав собственности в случае,  когда

выясняется,  что  были  нарушены  права  членов  семьи  продавца  жилья  при

первичной приватизации квартиры  или  при  совершении  сделки  купли-продажи

квартиры.

      Таким образом, созданная сегодня в России  законодательная  конструкция

не  дает  полной  гарантии  прав  сегодняшних  собственников  на  недвижимое

имущество.

      Эта   "негарантированность"   охватывает   практически   все   объекты

недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет  совершались  какие-

либо сделки. В результате этой "негарантированности" прав:

      •    повышается стоимость кредитных  ресурсов,  выдаваемых  под  залог

недвижимости;

      •   существенно  повышается стоимость жилья при  первичных сделках.

      По  оценкам  экспертов,  на  столичном  рынке  жилья   разница   между

стоимостью аналогичного жилья на первичном и вторичном рынках составляет  до

20%.  При  этом,  как  правило,  чем  большее  число  собственников  сменила

квартира, тем ниже ее стоимость.

     3. Риски, обусловленные  недобросовестными действиями отчуждателей и

                         приобретателей недвижимости

      Данная   группа   рисков   связана   исключительно   с   деятельностью

правоприобретателей  и  отчуждателей  на   рынке   недвижимости.   Проблемы,

возникающие у участников  рынка  в  этом  случае,  не  связаны  прямо  ни  с

действиями регистрирующих органов, ни с действиями  органов  технического  и

кадастрового    учета,    ни    с    качественным    уровнем    действующего

законодательства.  Подобные  риски  присутствуют  на   рынках   недвижимости

практически всех стран.

 

      Участники  рынка  стремятся  снизить  возникающие   риски   следующими

способами:

      •  тщательным  подходом  к  анализу  правоустанавливающих  документов,

партнеров по сделке и условий совершения сделки с недвижимостью;

      •    внесением в договоры, на основании  которых осуществляется переход

права на недвижимость, защитных оговорок;

      •        страхованием рисков в страховых  компаниях.

      Таким образом, снижение негативных последствий  может  быть  достигнуто

как  путем  совершенствования  законодательства,  методологии   и   процедур

технического (кадастрового) учета  и  государственной  регистрации  прав  на

недвижимое имущество и  сделок  с  ним,  так  и  за  счет  развития  системы

государственного гарантирования и частного страхования.

 

 

 

             4. Российский опыт страхования  права собственности

      Первыми   на   ситуацию,   складывающуюся   на   рынке   недвижимости,

отреагировали  страховые  компании,  которые  сегодня   достаточно   активно

предлагают участникам рынка недвижимости свои услуги по страхованию.

      Учитывая,  что  в  России   рынок   услуг   по   страхованию   “титула

собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика,  а

доступность информации о сделках на рынке  недвижимости  и  их  последствиях

для  страховых  компаний  ограничена,  размер  страховых   премий,   которые

страховые компании взимают с участников рынка, часто  более  чем  в  10  раз

превышает  размер  страховых  премий,   взимаемых   зарубежными   страховыми

компаниями за страхование от аналогичных рисков. Так, например, если  в  США

размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на  срок  не  менее

10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в  России  страховая  премия,  взимаемая

страховыми  компаниями  при  заключении  договора  страхования  на  1   год,

колеблется  в  пределах  от  0,3  до  2,5%[6].  По   мере   развития   рынка

недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав  на

недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения  информационной  прозрачности

можно  прогнозировать   снижение   размера   страховых   премий,   взимаемых

российскими страховыми компаниями.

      При этом  существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации

деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:

      •   сложность  доступа к информации о правах  на  недвижимое  имущество,

хранящейся в настоящее время в различных государственных органах;

      •    противоречивая судебная  практика  в  судах  общей  юрисдикции  в

отношении сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке;

      •      не всегда высокий уровень  качества информации,  предоставляемой

органами кадастрового и технического учета;

      •    сложность установления  истинности  информации  о  первоначальном

возникновении  права  на  недвижимость  (разные  учреждения  и   организации

выдавали свидетельства на  право  собственности,  сами  первичные  документы

оформлены по-разному).

      Установление  срока  действия   договора   страхования.   Статья   181

Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  устанавливает,  что   иск   по

применению  последствий  недействительности  ничтожной  сделки  может   быть

предъявлен в  течение  10  лет  со  дня  ее  совершения.  По  существу,  это

означает, что в течение 10 лет любые права, зарегистрированные на  основании

ничтожной  сделки,  могут  быть  аннулированы,  независимо   от   факта   их

регистрации, а по истечении 10 лет эти права получают правовую защиту.

      К сожалению, страхование  нотариусов  и  регистраторов  осуществляется

сегодня без учета современных требований к страховой защите,  например,  при

установлении  страховой  суммы  (лимита  ответственности)   нет   какой-либо

привязки  к  размеру  возможного  ущерба.  Так,  ответственность  нотариусов

зачастую  ограничивается  суммой  10  000  руб.,  которая,  естественно,  не

покроет расходы при оспаривании  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок,

совершенных с ним. Та же проблема остается и при  осуществлении  страхования

ответственности регистраторов.

      Так как  при осуществлении сделок с  недвижимостью может применяться  три

различных вида страхования:

      •    страхование регистраторов;

      •    страхование нотариусов;

      •   страхование  риска  утраты  недвижимого  имущества  в   результате

прекращения права собственности (title insurance),

      то  при  использовании  всех  трех  видов  страхования  осуществляется

дополнительная раскладка ущерба и между видами страхования, что  значительно

снижает финансовую нагрузку на участников страхования.

 

 

                                 Заключение

      Одним  из  наиболее  распространенных  объектов  страхования  является

недвижимость,  которая  имеет   повышенную   экономическую   ценность.   Это

обусловлено, прежде всего, тем, что она предназначена  для  использования  в

течение длительного  времени.  Как  правило,  объект  недвижимости  обладают

конструктивной  сложностью,  требующей  больших  затрат  на  поддержание   в

надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно не  простой  процесс  передачи

права собственности на недвижимость обуславливает не очень  высокий  уровень

ликвидности недвижимости как товара, так как ее  нельзя  быстро  реализовать

на наличные деньги.

      В данной  работе мы  рассмотрели  основы  страхования  недвижимости.  А

также,  в  качестве  немаловажной  составляющей  страхования   недвижимости,

выделили титульное страхование. Завершающийся год  оказался  для  российских

страховщиков богатым на события - особенно в сфере страхового права,  именно

поэтому мы  более  подробно  разбирали  страхование  недвижимости  от  риска

утраты права собственности.

       И  хочется,  надеется,  что  совершенствование  законодательной  базы

затронет не только установление размеров уставных капиталов  для  российских

страховщиков   на   европейском   уровне,   но   и    обеспечит    достойную

законодательную базу для владельцев недвижимости и для  страховых  компаний,

как главных участников рынка недвижимости.