Долевое участие в строительстве как самостоятельный институт гражданского права

Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон. Обязанности  по договору долевого участия одной  стороны противопоставляются правам другой стороны и наоборот.

Основными обязанностями Застройщика  являются: — подготовка проектной  документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта; — строительство (реконструкция) или  организация строительства объекта  недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и  правилами, а также условиями  договора; — организация приемки  объекта недвижимого имущества  в эксплуатацию, подключение его  к городским инженерным сетям; —  передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течении семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки дома в эксплуатацию; — гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика. Основными обязанностями Дольщика являются: — осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором; — приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорционально внесенным им капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удовлетворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по стоимости квадратного метра на момент выделения квартир. В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру. Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соответствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в полном объеме: реальный ущерб и упущенная выгода. Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой.

Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполнением  или ненадлежащим исполнением обязанности  по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование  чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону  от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве

 

2.1 Соотношение  договора долевого участия в  строительстве и договора купли-продажи

 

Договор долевого участия в строительстве  имеет некое сходство с договором  купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в  отношении договора купли-продажи  будущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или  приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих  черт соотносимых договоров можно  выделить, то, что оба договора заключаются  на момент, когда недвижимой вещи еще  не существует, а также то, что  в результате исполнения договора и  последующей государственной регистрации  прав одна из сторон становится собственником  недвижимости. Однако, договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем: Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение договора купли-продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ». Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью. К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи. Предмет договора долевого участия в строительстве уже: права из него могут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объекты, прочно связанные с земельным участком). В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче имущества, которое на момент передачи не является объектом права собственности. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права. Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности Дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права. Соответственно, критерием разграничением договора долевого участия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистрировала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительности являться договором купли-продажи. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сторон шире договора купли-продажи. Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источников финансирования строительства.

По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно  до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены  условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия  оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости. Все вышеизложенное свидетельствует  о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений  о купле-продаже.

 

2.2 Соотношение  договора долевого участия и  договора строительного подряда

 

Договор подряда регламентирован  гл. 37 ГК РФ. По договору строительного  подряда подрядчик обязуется  в установленный договором срок построить по заданию заказчика  определенный объект либо выполнить  иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые  условия для выполнения работ, принять  их результат и уплатить обусловленную  цену (ст. 740 ГКРФ).

Общими чертами договора долевого участия в строительстве и  договора подряда является то, что  оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимого  имущества. Их различия заключаются  в следующем. Договор долевого участия  в строительстве и договор  строительного подряда различаются  по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). Даже если работы оплачиваются отдельными помещениями в объекте, эти помещения передаются Подрядчику уже после их приемки Заказчиком. По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается Дольщику целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по субъектному составу. Подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта. Застройщиком может быть любое физическое лицо или юридическое лицо, в том числе гражданин, не являющийся предпринимателем. Застройщик, как сторона договора долевого участия в строительстве, может не иметь строительной лицензии и осуществлять саму организацию строительного процесса (выступать заказчиком по договору строительного подряда, передать функции заказчика другой организации). Кроме того. Дольщик может заключить договор не напрямую с Застройщиком, а с инвестором, не имеющим представления о строительном деле.

Договор долевого участия в строительстве  и договор строительного подряда  различаются по содержанию. По договору строительного подряда заказчику  предоставлено право осуществлять технический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ. Дольщик может не обладать такими правами. Исходя из вышесказанного к договорам долевого участия в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.

 

2.3 Соотношение  договора долевого участия в  строительстве и договора простого  товарищества

 

Соглашение о долевом участии  в строительстве не предусмотрено  в гражданском законодательстве в качестве отдельного вида предпринимательских  договоров. Поэтому правовая природа  данного договора определяется исходя из его конкретных условий и действий сторон. При этом региональная арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договоров о совместной деятельности (договоров простого товарищества) (постановления Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 27.07.98 по делу № 01-03/1, от 02.02.99 по делу № 3395, от 15.11.99 по делу № А56-45540/99, от 26.06.2000 по делу № А56-4770/2000, от 07.12.2000 по делу № А56-17086/00, от 22.01.2001 по делу № А56-17724/00, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9064/00 от 03.04.2001), что в известной море обусловлено позицией, представленной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве"[15]. Для признания данного договора договором простого товарищества необходима совокупность следующих элементов: 1)соединение сторонами вкладов 2)совместные действия сторон 3)наличие у сторон единой цели

Таким образом, в договоре простого товарищества все действия сторон должны определяться общей для них целью. Представляется верной та позиция, которая  предполагает, что "не будет единого  договора простого товарищества, объединяющего  несколько лиц, в случае заключения одним лицом нескольких самостоятельных  соглашении... Исходя из смысла договора, все его участники должны выразить волю на достижение соглашения между  всеми участниками"[16]. На практике любые дольщики заключают договор  только с инвестиционной компанией (Застройщиком), а друг с другом –  нет. Поэтому цель договора – строительство  объекта недвижимости – не является условием какой-либо договоренности между  инвесторами. Таким образом, цель –  строительство дома будет достигнута только путем комбинации нескольких договоров, где каждый участник связан лишь с этой организацией. Строительство  объекта недвижимости становится общей  целью инвесторов только по факту, без  надлежащего юридического оформления. Поскольку между инвесторами  не заключается соглашение, нельзя говорить и о наличии условия  о соединении вкладов. Свои взносы инвесторы  если и соединяют, то только через  инвестиционную компанию. Также невозможно вести речь и о совместных действиях  инвесторов. Все активные действия инвестора ограничиваются передачей  инвестиционного взноса. В последующем  он никоим образом но участвует в распоряжении инвестициями, заключении договоров с третьими лицами, и распределении прибылей и убытков простого товарищества. Исходя из сказанною, договор между инвестором и инвестиционной компанией по поводу строительства объекта недвижимости, который строится за счет средств инвесторов, не может квалифицироваться как договор простого товарищества, заключенный между всеми инвесторами. участвующими в строительстве. Договор простого товарищества предполагает, что имущество, созданное в процессе совместной деятельности, является общим имуществом товарищей, если иное не установлено договором. При этом устранение кого-либо из товарищей от участия в распределении прибыли и доходов не допускается (ст. 1048 ГК РФ). Если предположить, что общей целью инвестора и инвестиционной компании является строительство недвижимости, то готовый объект должен поступать в общую собственность сторон. По условиям существующих договоров единственным собственником недвижимости становится инвестор. Инвестиционная компания не получает ни права собственности на готовый объект, ни иной компенсации за участие в простом товарищество. Формально она устранена от распределения всего полученного в результате совместной деятельности. Экономическая выгода инвестиционной компании заключается здесь в получении разницы между суммой инвестиционных взносов инвестора и суммой фактических затрат на строительство. Можно сказать. что услуги по обеспечению строительства фактически оплачиваются инвестором. Вместе с тем по договору простого товарищества вклады участников являются их общим имуществом и поэтому не подлежат оплате другими участниками. В связи с этим действия (услуги) инвестиционной компании, осуществление которых возложено на нее условиями инвестиционного договора, нельзя признавать ее вкладом в простое товарищество, поскольку они выполняются, по существу, за плату.

Таким образом, можно заключить, что  подобные договоры не содержат как  минимум двух обязательных для договора простого товарищества элементов: отсутствует  общая цель у инвесторов, с одной  стороны, и инвестиционной компании с другой, а также не происходит соединения вкладов сторон.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3 Правовое регулирование долевого строительства жилья

 

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» направлен  на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение  доступности приобретения жилья  гражданами.

Основная цель Федерального закона - защита прав и интересов граждан  и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья  и иных объектов недвижимости (за исключением  объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая  реализуется путем решения следующих  задач:

1. снижение рисков участников  долевого строительства за счет  установления обязанности застройщиков  по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

2. установление обязательных условий,  порядка заключения, изменения и  исполнения договоров участия  в долевом строительстве;

3. обязательность учета договоров  участия в долевом строительстве  для недопущения передачи прав  на одну строящуюся квартиру  или иной объект долевого строительства  одновременно нескольким лицам;

4. обеспечение возврата застройщиком  средств участников долевого  строительства при невыполнении  договора путем установления  залога земельного участка и  строящегося объекта;

5. государственный контроль за долевым строительством;

6. установление административной  ответственности за привлечение  средств на строительство лицами, не имеющими на это права,  за опубликование недостоверной  информации в проектной декларации, за нарушение требований к  отчетности застройщика.⁸

Указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических  лиц для долевого строительства  многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании  договора участия в долевом строительстве  и возникновением у участников долевого строительства права собственности  на объекты долевого строительства  и права общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.