Долевое участие в строительстве как самостоятельный институт гражданского права

Нормы названного Закона предусматривают  перечень обстоятельств, наличие которых  позволяет застройщику привлекать денежные средства участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 названного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после  получения в установленном порядке  следующих документов:

1. разрешения на строительство;

2. опубликования, размещения и  (или) представления проектной  декларации в соответствии с  настоящим Федеральным законом;

3. государственной регистрации  застройщиком права собственности  на земельный участок, предоставленный  для строительства (создания) многоквартирного  дома и (или) иных объектов  недвижимости, в состав которых  будут входить объекты долевого  строительства, или договора аренды  такого земельного участка.

Договоры долевого участия в  строительстве жилья регистрируются в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, Закон № 214-ФЗ выделяет договор долевого участия  в строительстве в отдельный  вид договора и определяет условия, без которых такой договор  будет считаться незаключенным. ⁹

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве  законодателем отнесены:

1) определение подлежащего передаче  конкретного объекта долевого  строительства в соответствии  с проектной документацией застройщиком  после получения им разрешения  на ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома и (или) иного объекта  недвижимости;

2) срок передачи застройщиком  объекта долевого строительства  участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок  ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект  долевого строительства.

Объектом договора является объект долевого строительства, т.е. в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона жилое или нежилое  помещение, подлежащее передаче участнику  долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве  является правильное указание в нем  объекта долевого строительства, чтобы  у государственного органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий  и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства  является недвижимое имущество, которое  будет построено в будущем, в  договоре следует с особой тщательностью  указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т.д.) и т.д.

Поскольку не представляется возможным  конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные  данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном  участке будут известны только после  технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую  инвентаризацию, и государственной  регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом  строительстве необходимо указать  технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия  в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в  предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный  дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передает соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Срок передачи застройщиком объекта  долевого строительства участнику  долевого строительства является одним  из существенных условий договора участия  в долевом строительстве. 1. В части 1 комментируемой статьи впервые в  российском праве закреплена обязанность  застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует определенным обязательным требованиям. Данная норма основана на одном из важнейших прав потребителя - праве на получение товаров, результатов работ и услуг (далее - продукция) надлежащего качества, под которой понимается продукция, соответствующая по качеству требованиям, установленным в соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В части 2 ст 6 установлены вид и размер ответственности застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В этом случае застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Размер неустойки застройщика по сравнению с прежней редакцией комментируемой статьи снижен в 4 раза, в случае если участником долевого строительства является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, и в 2 раза, в случае если участником долевого строительства является гражданин.¹⁰

В части 1 ст.7 закреплена обязанность  застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует определенным обязательным требованиям. Данная норма основана на одном из важнейших прав потребителя - праве на получение товаров, результатов работ и услуг (далее - продукция) надлежащего качества, под которой понимается продукция, соответствующая по качеству требованиям, установленным в соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Требования к объекту устанавливаются  Градостроительными регламентами (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ) с  учетом:

1) фактического использования земельных  участков и объектов капитального  строительства в границах территориальной  зоны;

2) возможности сочетания в пределах  одной территориальной зоны различных  видов существующего и планируемого  использования земельных участков  и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик  их планируемого развития, определенных  документами территориального планирования  муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов  культурного наследия, а также  особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Проектная документация (ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса) представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой  форме и в виде карт (схем) и  определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические  решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и  другие характеристики надежности и  безопасности объектов капитального строительства.¹¹

В части 2 ст. 8 установлено обстоятельство, до наступления которого передача объекта  долевого строительства не допускается. Таким обстоятельством является получение застройщиком в установленном  порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию представляет собой  документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства  в полном объеме в соответствии с  разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства  градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта  в эксплуатацию.

Уполномоченный орган в течение 10 дней со дня поступления заявления  о выдаче разрешения на ввод объекта  в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления установленных документов, осмотр объекта  капитального строительства и принять  решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или  об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого  решения.

Разрешение на ввод объекта в  эксплуатацию является основанием для  постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

На сегодняшний день не сложилась  единообразная практика применения судами норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, учитывая длительность цикла  строительства многоквартирных  домов и объектов недвижимости.

 

Заключение

 

Строительство жилья - довольно высокодоходный бизнес. Вместе с тем он требует  значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от полутора до трех лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии. При этом стоимость строительства может достигать нескольких миллионов долларов. Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота столь значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. В мировой практике при осуществлении крупных проектов организации, как правило, пользуются банковским кредитом. Однако, поскольку в настоящее время из-за высоких процентных ставок привлечение банковского кредита для строительства жилья в нашей стране пока не получило должного распространения, застройщиками было найдено альтернативное решение - привлечение инвестиций других организаций, а также граждан.¹²

Правомерность существования договора долевого участия в строительстве  основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой  сказано, что стороны вправе заключить  договор как предусмотренный, так  и не предусмотренный законами или  иными правовыми актами. Значит, договор долевого участия в строительстве  относиться к договором особого рода, не предусмотренным законодательством. Встает вопрос о том, какие нормы, и в какой последовательности должны применяться к этим отношениям. Есть различные точки зрения. Но мне кажется более верной точка зрения М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, которые считали, что к данным отношением необходимо применять первоначально закон, который посвящен данному своеобразному типу, затем общие положения обязательственного права, либо аналогия.¹³

Наиболее  важное звено – специальный закон  – отсутствует в этой цепочке. Подобное положение вещей свидетельствует  об отсутствии детального регулирования  договоров в этой сфере, незащищенности прав дольщика, что в свою очередь  негативно сказывается на привлечении  средств частных инвесторов в  строительство.

 

 

Список используемой литературы и  источников

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета», № 237, 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ РФ 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996. № 14-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410.
4. Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. – М. – 1998. – С.329.
5. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2. – С. 29
6. Бублик В. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. – 2002г. №2.- С. 107
7. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс. – 2001.-№5.- С.30
8. Цепов В.Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. – 2001. - №2
9. Брагинский М.И., ВитрянскийВ.В. - Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с. 151.
10. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Казань 2006
11. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Тюмень - 2003
12. Тютюник Павел Николаевич Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России нужд / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Ростов-на-Дону, 2006.

 

 

 

 

¹ Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд / Автореф. дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Тюмень, 2003. С. 12.

² Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. – М. – 1998. – С.329.

³ Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право. – 2000г. - № 2. – С. 29