Классификация объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости

Объектом недвижимости может  считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое  его перемещение обязательно  повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую  мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных  особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов  и структуры рынков, в рамках которых  производятся операции по купле-продаже  объектов и т.п.

Согласно такой классификации  объекты недвижимости могут подразделяться:                                                                                  1.Функциональному назначению:

• земельные участки, предназначенные для застройки;
• природные комплексы (для  эксплуатации);
• постройки
• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады;
• прочие       

2.По происхождению:                                                                             

• Земельные массивы
• Отдельные земельные участки.
• Комплексы зданий и сооружений
• Жилые многоквартирные дома
• Жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи)
• Подъезд (секция).
• Этаж в подъезде.
• Квартира.
• Комната.
• Летняя дача
• Комплекс административных зданий.
• Здание.
• Помещение или части зданий (секции, этажи).

3.Готовность к эксплуатации

• Готовые объекты.
• Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
• Объекты, требующие завершения строительства.

Существуют и другие подходы  к классификации.

Вариант классификации, указанный  в новом стандарте Российского  общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости  объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

• неспециализированная недвижимость;
• специализированная недвижимость.

Специализированной  недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую  существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от Российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объектов (A,B,C).               Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

В свою очередь, она делится  на:

• недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.
• здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

Недвижимость которая  относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени. Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.                        

Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок  которых еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения  полезных ископаемых.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно  применять разные принципы классификации  в зависимости от их происхождения  и назначения. Однако определение  недвижимости предполагает выделение  в его структуре двух составляющих: 
1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе». 
2. Искусственные объекты (постройки): 
а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; 
б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; 
в) общественные (специальные) здания и сооружения. 
– лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.); 
– учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.); 
– культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.); 
– специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.; 
г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

Каждую из этих групп можно  подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название – «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут  быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать  реконструкции или капитального ремонта, а также относится к  незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также: 
- при консервации – срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ; 
- при полном прекращении строительства – порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Земельные участки могут  быть делимыми и неделимыми. Участок  называется делимым, когда его можно  разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки  с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством  не допускается раздел городских  земель, земель фермерских хозяйств и  пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий  земель: 
1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: 
– для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); 
– для личного подсобного хозяйства; 
– для коллективного садоводства и огородничества; 
– для подсобных сельскохозяйственных производств; 
– для опытных и научных станций. 
Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации. 
2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4 % территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами. 
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. 
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается. 
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. 
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. 
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской  деятельности и перевода из одной  категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и  субъектов Федерации.

Вышеперечисленные земли  относятся к категории текущего использования земельного участка, т. е. не для продажи.

Земельный участок в обороте  используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и  пр.

Территория Петербурга разделена  на 19 зон, в зависимости от ее ценности. Для каждой зоны установлен свой налоговый  тариф.

Земельный налог платят: 
– граждане и компании, имеющие участки в собственности; 
– предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование; 
– физические лица, чьи наделы закреплены на основе пожизненного наследуемого владения.

Размер ставки не зависит  от того, каким бизнесом занимается собственник. 
Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены специальные ставки.

В частной собственности  находится 7301 га, что составляет 5 % территории Большого Петербурга. Граждане в основном владеют участками при индивидуальных жилых домах (1113 га). Предприятия  занимают 5432 га, под сельскохозяйственные земли занято 4321 га.

Порядок купли-продажи земельных  участков, занятых приватизированными государственными (муниципальными) предприятиями, определяется «Основными положениями  Государственной программы приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации  после 1 июля 1994 года», утвержденными  Указом Президента РФ от 22.июля 1994 года № 1535, а также рядом других нормативно-правовых актов.

Продавцом вышеназванных  земельных участков является фонд имущества, осуществивший продажу определенного  предприятия либо акций акционерного общества, созданного при приватизации государственного (муниципального) предприятия.

Объектом продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится в  собственности покупателя земельного участка, а для предприятий –  участок в границах территории предприятия-землепользователя.

Покупатели земельных  участков под приватизированным  предприятием, зданием, сооружением, помещением могут подать заявку на выкуп земельного участка полностью или частично.

К заявке в обязательном порядке прилагаются следующие  документы: 
– для юридических лиц – нотариально удостоверенная копия учредительных документов либо их подлинник; 
– для физических лиц – копия паспорта или документа, его заменяющего; 
– договор купли-продажи или иные документы, подтверждающие право собственности на все здания, сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке; 
– три копии проекта границ земельного участка, выданные комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА); 
– три копии плана земельного участка, выданные и заверенные комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ); 
В случае отсутствия у покупателя документов, перечисленных выше, к заявке прилагается решение органов власти о предоставлении земельного участка, в котором указана площадь и местоположение участка, а также копия плана приватизации; 
– выписка из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающая, что не менее семидесяти процентов уставного капитала юридического лица находится в частной собственности; 
– справка об источниках денежных средств, направляемых на оплату по договору купли-продажи (для юридических лиц), либо справка о доходах (для физических лиц), зарегистрированная в территориальном налоговом органе.