Реконструкция застройки с преобладанием 5-этажных домов первого периода индустриального домостроения в г. Москве

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ 

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

МОСКОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Организации строительства  и управления недвижимостью» 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ

по  дисциплине:

«Основы территориального пространственного развития городов»

На  тему:

Реконструкция застройки с преобладанием 5-этажных  домов первого  периода индустриального домостроения в г. Москве. 
 
 
 
 
 

                                                                                Выполнил: Агапов  А. А.

                                                                                Группа:  47/4-Н

                                                                                      Проверил: Банцерова О. Л. 
 
 
 
 
 

Москва 2011г. 

   Краткая история и современное  состояние индустриального  домостроения

   В конце 50-х годов прошлого столетия, когда наша страна пыталась решить острейшую жилищную проблему, возникшую  в послевоенное десятилетие в  Москве и других крупных городах  Советского Союза, появились первые проекты полносборных 5-этажных домов. Сегодня в простонародье эти  дома называют «хрущевками», а специалисты – «типовыми домами первого периода индустриального домостроения». В то время перед индустриальным домостроением ставилась двоякая задача: во-первых – в сжатые сроки возвести большое количество жилья для расселения людей в отдельные благоустроенные квартиры из подвалов, многосемейных «коммуналок» и неблагоустроенных бараков, и во-вторых – сделать это с минимальными затратами материальных ресурсов.

   В результате, всего за одно десятилетие  на окраинах Москвы выросли новые  жилые районы, застроенные 5-этажными полносборными жилыми домами: Измайлово, Фили, Новые Черемушки, Бескудниково, Свиблово и много других. Первые жители «5-этажек» были вполне довольны своим новым жильем, ведь отдельная благоустроенная квартира, пусть даже малометражная, была в то время «пределом мечтаний». Но, когда первый, самый острый «жилищный голод» был отчасти утолен, начали повышаться требования к жилью. Люди стали менее охотно селиться в дома без лифта и мусоропровода, в квартиры, в которых практически отсутствовала прихожая, санузел был смежным, а площадь кухни – 5 метров квадратных. Поэтому, вслед за первым периодом индустриального домостроения пришли второй и третий и четвертый.

   В типовых домах новых серий  проектировщики, наряду с различными технологическими и конструктивными  особенностями, старались учитывать, по мере возможности, все возрастающие требования населения к жилью. Дома стали многоэтажными; в них появились  мусоропроводы, пассажирские и грузопассажирские  лифты; заметно улучшились параметры  самих квартир; увеличились их площади, стала более удобной их планировка.

   В результате развития базы индустриального  домостроения объемы и темпы строительства  выросли до небывалых высот; в 2004 году в Москве было построено 4,5 миллиона квадратных метров жилья.

   Между тем, неизменными остаются основные свойства домов индустриальной постройки  – ограниченный выбор типов квартир, отсутствие достаточного разнообразия внешнего облика домов, схематичность  и монотонность застройки. Это результат  того, что требования технологии производства преобладают над требованиями и  интересами потребителей жилья.  

   В чем заключается  моральный износ  домов первых поколений  индустриального  домостроения

   Сегодня жилье в типовых пятиэтажках  не популярно, так как сильно проигрывает  по своим потребительским качествам  даже домам последних периодов индустриального  домостроения, и, уж тем более, домам, построенным по индивидуальным проектам. Многие жители стали стремиться выехать из «хрущевок» и вселиться в дома, новых типовых серий. Это значит, что моральная стоимость жилья в типовых пятиэтажках сильно снизилась, или, если пользоваться специальными терминами, произошел их «моральный износ». 

   «Моральный  износ», или, попросту говоря, устаревание  – процесс естественный и неизбежный, и касается он всего, что производится людьми и имеется на рынке (конечно, за исключением антиквариата и раритетов, у которых главным является не потребительские качества, а их историческая значимость). Особенно наглядные примеры  быстрого устаревания нам предоставляет  динамично развивающаяся компьютерная техника, где моральная долговечность  оборудования и программного обеспечения, составляет, буквально, один – два  года. Что касается жилья, то, по данным МосжилНИИпроекта, средняя величина морального износа составляет за 20 лет – 18%; за 30 лет – 33%, за 40 лет –44%.

   Однако, эти цифры характеризуют уже произошедший моральный износ и, вряд ли, могут выполнять функцию прогноза, ведь, в отличие от физического износа, который возникает в результате процессов, происходящих в самом объекте (истирание, ослабление, коррозия, выветривание и т.д.), моральный износ происходит в результате процессов, происходящих вне его (изменение конъюнктуры рынка, появление новых, соответствующих современным требованиям, образцов товаров, возникновение новых технологий, изменение требований, предъявляемых к товару потребителями). И, соответственно, интенсивность, с которой происходят эти процессы (а они, как мы видим, происходят с постоянным ускорением), является одним из главных факторов, определяющих моральную долговечность жилья. Другим немаловажным фактором, является тот ресурс моральной долговечности, который был заложен в объект при проектировании. Иными словами, то жилье обладает большей моральной долговечностью, которое соответствует не только последним современным требованиям, но и будущим. В московском жилищном строительстве примером этому могут служить кирпичные жилые дома по проекту архитектора Вулыха, так называемые «Башни Вулыха». Проект повторного применения был разработан в 1964 году в начале второго периода индустриального домостроения, но его нельзя назвать устаревшим, так как его архитектурно-планировочные решения, практически полностью соответствуют требованиям современных нормативов и параметрам жилья в типовых домах, которые строятся сегодня.   

   О том, какой должна быть жилая среда

   В той динамично меняющейся социальной и экономической ситуации, которая  имеет место быть в нашей стране и в ее столице, когда растет благосостояние населения, на рынок жилья начинают влиять новые социальные слои, такие, как «средний класс», появляются новые  импортные и отечественные технологии, чрезвычайно важно, при проектировании, и строительстве новых объектов жилья предвидеть и стремиться удовлетворить  те требования к жилью, которые возникнут, хотя бы, в неотдаленном будущем. Иначе, строящийся объект может устареть уже к концу строительства. И такое явление, которое наблюдается в последние годы, когда люди вселяясь в только что построенный типовой 17-этажный дом, сразу же начинают заниматься перепланировкой своих квартир, можно объяснить не иначе, как изначально заложенным в этом доме некоторым моральным износом.

   Когда на рынке нет конкуренции и  потребителям не из чего особенно выбирать, то моральный ресурс, естественно, большой  роли не играет, но, как только конкуренция  на рынке жилья появится, то моральный  ресурс сразу станет одним из определяющих факторов рыночной стоимости жилья, а значит и окупаемости строительства.

   Каковы  же эти требования, удовлетворение которых может обеспечить жилью  высокую моральную стоимость?

   Во-первых, это – широкий ассортимент  различных типов квартир. Кроме  «обычных» жилых – необходимо строить достаточное количество квартир, объединяющих в себе жилую  функцию с возможностью проводить  прием «на дому» посетителей  юристами, врачами и прочими специалистами, работающими, как частные предприниматели; или квартир для специалистов творческих профессий. На московском рынке  жилья сегодня практически отсутствуют  квартиры для «сложных» семей, состоящих  из нескольких поколений. Не стоит «списывать со счетов» и малогабаритные квартиры; они могут пользоваться спросом  у тех потребителей, для которых  цена имеет решающее значение. Достаточно большим спросом могут пользоваться квартиры «свободной планировки» с  трансформирующимися внутренними  перегородками.

   Огромное  значение в привлекательности жилья  имеет то, как развита и организована инфраструктура. Кроме предприятий  торговли, необходимо иметь в непосредственной близости помещения для хранения личных автомобилей (гаражи-стоянки), предприятия  сервиса, медицинского обслуживания, помещения  для проведения досуга и для занятий  с детьми, и многое, многое другое.

   Наряду  с требованиями бытового и технического характера, весьма важную роль в оценке привлекательности жилья играют требования эстетического плана. Архитектурно-композиционное решение жилого образования должно быть привлекательным и гармоничным, и – это следует подчеркнуть особенно – иметь индивидуальный, неповторимый образ.  

   Можно ли достигнуть наилучших  результатов применением  типовых проектов?

   Индустриальное  домостроение уже однажды в истории  нашей страны сыграло свою, несомненно, положительную роль, и, наверняка, достижения индустриального домостроения нам  еще очень пригодятся, но, как  и вообще любое средство его надо применять в тех дозах, в каких это полезно, и в тех случаях, когда это уместно.

   Поскольку в типовом проектировании и индустриальном домостроении главенствующими являются требования технологии производства: поточность, цикличность, минимальное  число типоразмеров, и тому подобное, то ни широкого ассортимента, ни свободной  планировки (в 17-этажных домах все  стены – несущие), ни индивидуальности архитектурно-художественного образа добиться применением типовых проектов не удастся.

   Решение всех этих задачи возможно только средствами индивидуального проектирования и  гибкими неиндустриальными методами строительства.  
 

   Какие подходы могут  быть к реконструкции  застройки? Снос и  новое строительство, или реконструкция  базовых зданий?

   Хотя, в принципе, возможно встраивать типовые дома в существующую застройку, и даже, пристраивать их к существующим зданиям, все же, это – исключительные случаи, снижающие эффективность индустриальных методов строительства. Типовые проекты потому и типовые, что разрабатываются для некой гипотетической, как правило, ровной площадки. Поэтому для массового строительства по типовым проектам необходимо предварительно снести все здания на застраиваемой территории, даже несмотря на то, что в результате получается весьма значительный перерасход материальных, трудовых и энергетических ресурсов.

   Но, это – в случае застройки типовыми зданиями. А в случае индивидуального  проектирования и строительства, снос базовых зданий вовсе не обязателен. Индивидуальный проект может быть разработан с учетом особенностей участка, наличия на нем базовой застройки.

   Конечно это процесс гораздо более сложный и кропотливый, чем привязка типовых проектов, но, зато, его результаты совершенно иного качества.

   Здесь невольно напрашивается сравнение  с «баклушами». Всем известно выражение  «бить баклуши», которое в буквальном смысле означает делать заготовки для  деревянных ложек, разбивать полено на небольшие чурки. Это довольно не интересная, но совершенно необходимая  часть технологического процесса, без  которой не обойтись. Зато, потом  эти грубые, простые заготовки, применив умение, терпение и подходящий инструмент, можно превратить в настоящие  произведения искусства.

   Процесс создания, практически, любого сколько-нибудь сложного изделия начинается (в явном, или не явном виде) со стадии заготовки, болванки. И, порою, этим и ограничивается, как, например, это произошло с  массовой пятиэтажной застройкой, которая  напоминает полуфабрикат, заготовку, своей  упрощенностью схематичностью и  однообразием. При этом, возникает вполне закономерный вопрос: а что можно сделать из этой «заготовки», и можно ли вообще что-нибудь сделать?

   С целью получить ответ на вопрос, какие в массовой 5-этажной застройке  заключены возможности по ее реконструкции, в 90х годах институтами МНИИТЭП  и МосжилНИИпроект был проведен ряд всесторонних исследований существующего положения застройки массовыми сериями пятиэтажных домов – 1-510, 1-511, 1-515. Были проведены исследования состояния конструкций и композиционного решения застройки, а также социологическое обследование населения.

   В результате этих исследований были сделаны  следующие выводы:

   -                   Дома, построенные по типовым проектам 1-510, 1-511, 1-515, как правило, имеют значительную остаточную стоимость.

   -                   Основные несущие конструкции, при правильной эксплуатации не только обеспечивают возможность использования здания в течение длительного времени, но и позволяют, как правило, надстроить 1-2 этажа. При применении облегченных конструкций, возможна надстройка 3-4 этажей.

   -                   Снос этих зданий является весьма дорогостоящим мероприятием, и может быть осуществлен только по соображениям градостроительной целесообразности.

-                   Планировочные решения квартир морально устарели, и не соответствуют современным требованиям. Вместе с тем, в 10-20% квартир могут быть проведены лишь минимальные усовершенствования, так как они заселены семьями из 1-2 человек, не желающими менять типы квартир.