Реконструкция застройки с преобладанием 5-этажных домов первого периода индустриального домостроения в г. Москве

   -                   Во всех домах, при реконструкции, требуется устройство лифтов и мусоропроводов, а также замена конструкций кровли, что целесообразно производить вместе с надстройкой 1-2 этажей.

   -                   При реконструкции необходимо решать вопросы повышения теплоизоляции наружных стен и ремонта балконов и входов, одновременно улучшая архитектурный облик здания.

   -                   При реконструкции необходимо в большей части квартир увеличить площадь кухонь, санузлов и других подсобных помещений, при этом, заменить системы отопления и водоснабжения.

   -                   К 1-2-комнатным квартирам, находящимся в торце зданий, желательно пристроить дополнительные помещения. Это позволит снизить теплопотери и сократить количество 1-комнатных квартир, имеющих заниженную, относительно действующих норм, площадь.

   -                   При комплексной реконструкции жилых кварталов рекомендуется в реконструируемых домах для развития сети предприятий общественного обслуживания использовать недостаточно инсолируемые первые этажи.

   Таким образом, посредством реконструкции, можно и должно привести массовую 5-этажную застройку в соответствие современным требованиям к жилью, и придать ей подобающий архитектурно-художественный облик. Это положение подтверждено и постановлением правительства  Москвы №28 ПП от 22 января 2003г. «О программе  капитального ремонта, модернизации реконструкции  и реновации зданий сложившейся  застройки, начиная с 2003 года, и основных объемных показателях на 2003 – 2004 годы».   

   Практический  опыт реконструкции 5-этажных  домов первого  периода индустриального  домостроения в Москве.

   Хотя, реконструкция вообще – явление  вовсе не новое, тем не менее, реконструкция  полносборных 5-этажных домов первого  периода индустриального домостроения имеет свою специфику, и практический опыт реконструкции именно таких  домов пока еще не велик. Однако он имеется, и со временем – прибавляется.

   В течение последних нескольких лет  в Москве за счет средств коммерческих организаций была осуществлена реконструкция  ряда «пятиэтажек».

   Вот некоторые примеры реконструкции  этих объектов:

   1.            Реконструкция пятиэтажного жилого дома серии 1-511 с надстройкой мансардного этажа без отселения  жителей: САО, р-н. “Войковский”, ул. Клары Цеткин, дом 13 (рис. 1).

   Заказчик, генподрядчик и генпроектировщик – ООО «Тритон С».

   Существующий  пятиэтажный четырехсекционный жилой дом – кирпичный, серии 1-511 (модификация с французскими балконами), с подвалом, чердачной скатной крышей по деревянным стропилам и организованным наружным водостоком.

   Проектом  реконструкции предусмотрено и  реализовано: надстройка здания одноуровневой  ложной мансардой с сохранением  чердачной скатной крыши; устройство в мансарде однокомнатных квартир  первой категории комфортности для  последующей коммерческой реализации.

   В качестве компенсации жильцам за неудобства, в существующем здании был проведен капитальный ремонт с заменой всех инженерных систем, в том числе водоснабжения, отопления, электроснабжения

   С учетом опыта указанного эксперимента, в настоящее время все перечисленные  выше работы по надстройке и капитальному ремонту аналогичного пятиэтажного жилого здания могут быть выполнены  в течение шести-семи месяцев  и в любое время года.

   2.             Реконструкция пятиэтажного жилого дома с надстройкой мансарды: СЗАО, район «Хорошово-Мневники», бульвар Генерала Карбышева, дом 8 (рис. 2).

   Заказчик–ОАО«Реконструкция»;  
генподрядчик–АОЗТНПП«Внедрение»;  
генпроектировщик – ОАО «47 ЦПИИ»

   Существующий  пятиэтажный четырехсекционный жилой дом широтной ориентации был построен в середине 60-х годов. Здание – кирпичное, с подвалом, со скатной чердачной крышей по деревянным стропилам, с тремя продольными несущими стенами и сборными железобетонными перекрытиями по балкам. Высота этажей - 2,75 м в чистоте.

   Проектом  реконструкции были предусмотрены  и реализованы: разборка конструкций  существующей крыши и надстройка здания  мансардным этажом; организация новых входов в жилой дом со стороны двора; устройство навесных остекленных шахт для лифтовых подъемников с противоположной стороны от новых входов в здание; выполнение эркеров на месте существующих балконов, начиная с третьего этажа; полная перепланировка всех помещений в базовой части здания с устройством на первом и втором этажах служебных помещений, а на остальных этажах – квартир; замена деревянной оконной столярки на пластиковые окна со стеклопакетами универсального открывания; выполнение кровли мансарды из металлочерепицы с устройством окон типа “Велюкс”; утепление наружных стен; оштукатуривание и покраска фасадов.

   На  третьем и четвертом этажах размещены  одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в одном уровне, а на пятом и  шестом этажах – двухуровневые квартиры из двух, трех и четырех жилых  комнат. Все квартиры предназначены  для коммерческой реализации.

   Здание  оснащено всеми необходимыми инженерными  системами, а также устройствами, обеспечивающими доступ в него инвалидов-колясочников. Мусороудаление предусмотрено пакетное, с устройством специальных контейнеров у подъездов жилого дома.

   3.             Реконструкция пятиэтажного жилого дома серии 1-515 с обстройкой и надстройкой четырех этажей: СЗАО, район “Северное Тушино”, Химкинский бульвар, дом 4 (рис. 3).

   Заказчик  и генподрядчик – ЗАО НПП «Тема»;  
генпроектировщик – Проектное бюро ЗАО НПП «Тема».

   Существующий  пятиэтажный крупнопанельный жилой  дом серии 1-515 расположен в квартале со сложившейся застройкой из аналогичных  жилых домов и жилых зданий повышенной этажности. Год постройки  – 1965.  Жилой дом – пятисекционный, меридиональной ориентации, с полупроходным чердаком и малым уклоном скатной крыши из железобетонных плит покрытия.

   Реконструкцией  предварительно отселенного здания предусмотрены: демонтаж конструкций  крыши, внутренних перегородок, балконов, инженерных систем и столярных изделий; обстройка здания по периметру (в  т.ч. пристройка жилых комнат к торцам дома); надстройка на 4 этажа (в т.ч. один – мансардный), выполняемая с  опорой на выносные пилоны из монолитного  железобетона на свайном основании; полная перепланировка и увеличение площади квартир; устройство грузопассажирских  лифтов и мусоропроводов; расширение и обустройство входной группы помещений  на первом этаже; замена инженерных коммуникаций; использование, при заполнении оконных  проемов, блоков из профилей ПВХ с  тройным остеклением, и устройство в мансардной части окон производства фирмы “Велюкс”.

   Наружные  стены базовой, 5-этажной части  здания  утепляются снаружи с применением эффективного плитного утеплителя.

   Состав  квартир в реконструированном доме предусмотрен I и II категории уровня комфорта, в соответствии с заданием префектуры, что позволяет использовать данный дом для волнового переселения  жителей при реконструкции всего  квартала.

   Приведенные выше примеры иллюстрируют различные  подходы к проблеме реконструкции 5-этажных домов и различные  методы реализации этой реконструкции. Однако более привлекательным в  экономическом отношении является реконструкция не отдельных зданий, а групп из нескольких домов, то есть – реконструкция застройки.  

   Какими  методами реконструировать сложившуюся застройку?

   Следует признать, что реконструкция застройки  – задача из разряда не простых. Причем, кроме требующих своего разрешения различных серьезных технических и организационных проблем, существует еще и проблема финансирования реконструкции массовой 5-этажной застройки. По данным БТИ, в Москве в настоящее время имеется около 20 миллионов квадратных метров жилого фонда, который составляют 5-этажные дома первого периода индустриального домостроения. Весь этот жилой фонд имеет значительную степень физического и морального износа, и требует существенных капитальных вложений на его ремонт и модернизацию.

   Улучшению жилищных условий и сохранности  жилищного фонда в Москве уделяется  большое внимание. Ежегодные затраты  на капитальный ремонт составляют треть  от тех средств, что вкладываются в новое строительство. Но, учитывая то, что в шестидесятых годах прошлого столетия, когда жилищное строительство перешло на индустриальные методы, произошел существенный скачек в темпах строительства и ввода в эксплуатацию жилья, и с тех пор эти темпы неуклонно возрастали, можно ожидать, что такими же темпами будет происходить и рост капитальных вложений на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда. Эти финансовые затраты могут стать тяжелым бременем для бюджета города.

   С целью уменьшения финансового бремени  для городской казны, и вовлечения в этот процесс инвесторов, модернизацию жилого фонда необходимо проводить  такими методами, которые позволяют  частично или полностью окупать  затраченные средства. Это может  быть осуществлено за счет получения, в результате реконструкции, дополнительных жилых и нежилых помещений.

   Для получения экономического эффекта  необходимо увеличение общей площади, квартир и помещений общественного  назначения до 2-2,5 раз. Совершенно ясно, что одной лишь надстройкой жилого 5-этажного дома такого результата далеко не всегда возможно добиться. Даже, если усилить фундаменты и стены, или  опирать надстройку на автономные пилоны (что само по себе ведет к дополнительным затратам и уменьшению экономической  эффективности), соседние дома могут  не позволить этого сделать по условиям инсоляции и освещенности.

   Экономического  эффекта и существенных улучшений  параметров жилой среды можно  добиться только вовлекая в реконструкцию не отдельные дома, а группы домов, кварталы, микрорайоны. В этом случае могут быть использованы ресурсы территории и те возможности, которые заложены в застройке.

   Об  эффективности такого подхода к  проблеме говорят работы, выполненные  специалистами МНИИТЭП в 90х годах  прошлого столетия.

   Так, в 1997 году по заданию Москомархитектуры  были разработаны архитектурно-технические решения по реконструкции пятиэтажных жилых домов типовых серий 1-510, 1-511 и 1-515.

   В данной работе рассмотрены различные  варианты реконструкции схожих по объемно-планировочным  характеристикам и конструктивной схеме типовых серий 5-этажных  домов: 1-510, 1-511, 1-515, проведен сравнительный  анализ этих вариантов друг с другом и с вариантом замены домов  новыми, построенными по действующим типовым проектам. В выводах этой работы, касающихся экономической эффективности рассмотренных в ней вариантов реконструкции наиболее эффективным и востребованным в реальных условиях массовой застройки называется вариант реконструкции здания с увеличением его объема до 2,5 раз, с максимальной перепланировкой базовых квартир, с надстройкой дополнительных 2-3х этажей и пристройкой торцевых полусекций.

   При таком дополнительном строительстве, которое ведет к увеличению объема здания в 2 – 2,5 раза, базовый дом  не только изменится до неузнаваемости, но и реально приобретет новое  качество. При умелом использовании  тех средств, которые предоставляет  реконструкция с пристройкой  дополнительных объемов, он из безликого  рядового элемента застройки может  превратиться в здание с выразительной  архитектурой и весьма комфортными  условиями для проживания.

   Примеры решения комплексной реконструкции  групп 5-этажных домов содержатся в другой работе МНИИТЭП, выполненной  в 1996 году по заданию, утвержденному  В.И. Ресиным. Эта работа называется «Архитектурно-технические решения по реконструкции пятиэтажных зданий первого поколения индустриального домостроения в целях уплотнения существующей застройки», и содержит анализ градостроительной ситуации и архитектурно-технические решения по реконструкции 5-этажных жилых домов серий 1-510, 1-511 и 1-515.