Техническая эксплуатация зданий

Шахты лифтов должны иметь сплошные несгораемые  ограждения. Пуск лифтов должен производиться после технического осведетельствования и испытаний (проводятся каждые 12 месяцев). При техническом осведетельствовании производят:

- статическое испытание (производят нагрузкой равной двойной 
грузоподъемности лифта в течении 10 мин при нижнем положении 
кабины) - проверка прочности канатов, кабины лифта.

- динамическое  испытание   -   проверка  действий  механизмов 
тормоза,   ловителей   и   буферов   при   рабочей   скорости   (нагрузка 
превышает грузоподъемность на 10%).

Техническая эксплуатация лифтов предусматривает  комплекс планово-предупредительных ремонтов: годовых; квартальных; месячных; декадных, каждодневных.

 

Раздел 3. Организация содержания помещений и придомовых территорий.

 

Тема 3.1 Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации

 

Мероприятия и работы, выполняемые при подготовке к эксплуатации жилищного фонда  в зимний период, сроки подготовки.

Зимний период наиболее сложен в технической эксплуатации инженерных систем, конструкций и оборудования зданий. Санитарно-технические системы работают в это время с наибольшей нагрузкой. Ограждающие конструкции испытывают в это время с наибольшей нагрузкой. Ограждающие конструкции испытывают воздействие знакопеременных температур. Большие ветровые нагрузки при низких температурах создают условия для интенсивного охлаждения помещений, что при определенных условиях нарушает нормальный температурно-влажностный режим в помещениях.

При составлении планов подготовки зданий к зиме в первую очередь необходимо предусматривать  ремонт источников теплоснабжения, теплотрасс, а также устранение недостатков  в системах отопления, горячего и  холодного водоснабжения и других инженерных системах, выявленных в истекшем отопительном сезоне.

Важной работой, обеспечивающей нормальную эксплуатацию здания в зимний период, является проверка регулировочной и запорной арматуры в системах. В ходе подготовки к зиме следует  проверить и восстановить графические схемы систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, систем газоснабжения и наружных коммуникаций с указанием расположения на них запорно-регулировочной арматуры и устройства. Все изменения инженерно-технических систем, следует отразить в исполнительных чертежах.

Местные котельные и  отопительные системы, не требующие  капитального ремонта, по окончании  отопительного сезона должны быть законсервированы. Перед консервацией следует выполнить  все работы по текущему ремонту. О  выполнении работ и консервации котельных с систем отопления составляется акт, который подписывает представитель газового хозяйства или теплотехник районного жилищного управления организации, эксплуатирующей котельную, о представитель общественности.

Наряду с этим утверждаются графики расконсервации котельных и систем отопления. Эти графики согласуются с организацией, эксплуатирующей газовое хозяйство. При составлении графиков подготовки объектов к зиме предусматривают выполнение наиболее сложных и трудоемких мероприятий в начале подготовительного периода, чтобы сосредоточить внимание, силы и материальные ресурсы на наиболее ответственных участках работы с первых дней подготовки зданий к зимнему периоду эксплуатации.

В планах следует отразить сроки подготовки городских коммуникаций и источников тепло-, газо-, водоснабжения с учетом готовности всего городского хозяйства в установленные сроки. Здание считается подготовленным к зиме при условии завершения всех ремонтно-строительных работ, а также готовности к зимним условиям эксплуатации источникам тепло-, газо, и водоснабжения.

Большое значение для  подготовки здания к зиме  имеют  мероприятия по утеплению, обеспечивающие наиболее рациональное  использование  тепла, а также регулировочные и  другие работы, направленные на экономное расходование горячей и холодной воды и электроэнергии.

При выполнении перечисленных  работ следует иметь ввиду, что  значительные потери тепла наблюдаются  в чердачных помещениях. Практика эксплуатации в осенне-зимний период показала, что при создании а чердачном помещении температурного режима способствует тому, что не образуются наледи и сосульки.

Обследование чердачных  помещений, особенно домов, подверженных интенсивному обледенению, следует  начинать с измерения температуры  воздуха термометром, предназначенным для изменения температуры воздуха. При разнице температуры наружного воздуха и температуры внутри помещения , необходимо установить источники поступления тепла в чердачное помещение.

Для улучшения теплоизоляции  чердачного перекрытия рекомендуется следующий способ:

- увеличить толщину  утеплителя до нормы, добавить  утеплитель рекомендуется легкий: керамзит, минеральную вату, и.т.д.

- добавлять тяжелый  утеплитель, например шлак.

- нельзя применять  глиняную смазку рулонной гидроизоляцией, так как будет нарушена вентиляция перекрытия.

 От проникания тепла  с лестничной клетки чердачное  помещение изолируют. Двери и  люки обшивают кровельной сталью  по асбесту или войлоку, смоченному  в глине. Для плотного притвора  прокладывают уплотняющие прокладки  из резины, поролона и других материалов.

Проверка теплоизоляции  трубопроводов центрального отопления  и горячего водоснабжения, проходящих в чердачном помещении, производится осмотром. Не допускается наличие  оголенных участков и трещин теплоизоляции.

Канализационные стояки при  прохождении через чердак соединяются  раструбами вверх, чтобы конденсат не попадал через стыки на перекрытие, и обязательно утепляются кожухом из шлаковаты толщиной 5-7 см или деревянным коробом с засыпкой шлаком толщиной 10-15 см.

Недостаточная вентиляция крыш может вызвать значительное увлажнение конструкций и утеплителя, что приводит зимой к переохлаждению помещений верхних этажей и обильному образованию конденсата на поверхности потолков. Поэтому в случае появления пятен на потолках верхних этажей необходимо проверить влажность утеплителя и толщину засыпки. Недопустимо уменьшать сечения вентиляционных каналов, забивая решетки приточных отверстий, закрывая приточные или вытяжные отверстия кусками утеплителя или кирпича.

При эксплуатации совмещенных крыш необходимо следить за состоянием  выступающих над поверхностью кровель элементов: дымовых и вентиляционных труб, дефлекторов, антенн и др.

  Для наиболее рационального расходования тепла необходимо обеспечить проектный расход теплой воды. Для регулирования систем отопления при их подготовки в летний период устанавливают и привозят в технически исправное состояние регулировочную запорную арматуру.

- устанавливают недостающие  пробочные краны на стояках,

- устанавливают недостающие,  ремонтируют или заменяют недействующие регулировочные краны у нагревательных приборов,

- наносят риски на  трехходовые регулировочные краны,  указывают на их правильное  положение при регулировке.

- проверяют герметичность  запорной арматуры на теплосети  на вводе в здание, чтобы иметь возможность отключить местные системы при авариях на теплотрассе.

Расход воды в теплосети  от местных котельных регулируют задвижками на подающей и обратной магистрали теплосети, на вводе в  здание. При разветвленных тепловых сетях регулировка задвижками может не обеспечить правильного распределения сетевой воды между всеми строениями. В этом случае налаживать теплосеть должны специализированные организации по договору с жилищно-эксплуатационными конторами. В случае резкого уменьшения или увеличения расхода сетевой воды, установленного по показаниям приборов, необходимо наладить регулятор расхода. После этого проверить фактический расход сетевой воды в элеваторном узле и циркулирующей системе отопления в каждом строении, сравнивая их с проектными.

Если здания отапливаются от местных котельных, эксплуатационные организации обязаны своевременно из ремонтировать и подготовить  к отопительному сезону. При подготовке котельных к зимней эксплуатации устраняют неисправности котлов, обмуровки, дымоходов, производят гидравлическое испытание котлов и арматуры и проверяют эффективность их действия.

Нарушенные участки  обмундировки котлов восстанавливают  после гидравлического испытания  котлов специальной мастикой, которую  наносят после полного высыхания предыдущего слоя. Щели в обмуровке заделывают асбестоцементным шнуром. Неплотность в боровах устраняют затиркой глиняным раствором. Зазор между шибером и рамой должен быть не более 3 мм.

При подготовке внутренних систем водоотвода и канализации  необходимо выполнять работы, связанные с предохранением трубопроводов от замерзания. Трубопроводы, проложенные в холодных помещениях, утепляют двумя слоями войлока или минеральной ваты, после чего их заключают в деревянные короба, которые затем засыпают опилками, смоченными известковым молоком.

При подготовке систем вентиляции жилых домов к зиме должны быть устранены все неисправности, выявленные в результате весеннего осмотра  зданий, а также в прошедший  период зимней эксплуатации.

  Одновременно с ремонтом чердачных коробок и плит, необходимо проверить герметичность двойных дверей, ведущих в вентиляционные камеры и снабдить из врезанными замками.

В период подготовки дома к зиме следует проверить состояние: групповых и распределительных  щитков, электропроводки к домовым фонарям, на лестничных клетках, в подвалах, осветительной арматуры, выключателей и др.

 При ремонте групповых  и распределительных щитков необходимо:

- проверить целостность  панели, очистить ее от пыли  и грязи.

- подтянуть винты и  болты, очистить подгоревшие и окислившиеся контакты.

- проверить соответствие  плавких вставок и предохранителей  силе пропускаемого тока.

- установить недостающие  крышки на переходных коробках.

 

Мероприятия и работы, выполняемые в летний период эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства.

После окончания работ, связанных с подготовкой строений к зимней эксплуатации в эксплуатационных организациях должны быть начаты работы по подготовке объектов в весенне-летней эксплуатации. Эти работы выполняют  также по утвержденным графикам с конкретными сроками подготовки каждого строения, за исключением зданий, включенных в планы планово-предупредительного текущего и капитального ремонта, а также строений, требующих выполнения только охранных работ в свяхзи с запланированным сносом по ветхости или реконструкции. В зимние работы внутри зданий, а также работы по регулировке и наладке систем водопровода, канализации и электроснабжения.

В этот же период в мастерских жилищно-эксплуатационных организаций  и на стройдворах ремонтно-строительных управлений должны быть изготовлены  столярные изделия, которые необходимы для замены садовых скамеек, козырьков и др.

Готовность зданий к  весенне-летней эксплуатации проверяет  в ходе весеннего осмотра комиссия, о чем составляет соответствующий  акт. Строение с прилегающей ко нему территорией домовладения и расположенными к нему территорией коммуникациями считается подготовленным к эксплуатации в весенне-летний период при условии:

- исправности кровли, чердачного помещения, окраски  кровли.

- приведения в порядок фасадов и их архитектурных деталей, балконов, экранов и ограждений балконов.

- ремонта и окраски  входных дверей.

- ремонта цоколей зданий, приямков, водосточных труб, номерных  знаков.

- оборудования спортивных  и игровых площадок, приведения  в исправное состояние малых архитектурных помещений.

- ремонта ограждений, сноса нетиповых оград, сараев  и ненужных построек.

В процессе общего весеннего  обследования обобщают объемы ремонтных  работ, которые должны быть выполнены  в период подготовки зданий к зиме, а также при очередных планово-предупредительных ремонтах.

Результаты общего весеннего  осмотра и итоги работы, проделанной  жилищно-эксплуатационной конторой в  период подготовки жилых домов к  эксплуатации в весенне-летний период, обсуждаются на производственных совещаниях работников эксплуатационных служб. Здания, не принятые комиссией на готовность к эксплуатации в весенне-летний период, должны быть повторно подготовлены к сдаче в течении не более трех недель.

 

Тема 3.2 Техническое  содержание помещений зданий и придомовой территории

 

Содержание  квартир. Правила содержания квартир.

Для того чтобы повысить ответственность населения и  жилищных работников за содержание в исправном состоянии жилых помещений необходимо заключать договоры найма жилого помещения между гражданами (нанимателями) и владельцами жилого фонда. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.

К договору прилагается  паспорт на предоставляемое жилое помещение, где указываются его характеристики и техническое состояние, характеристики санитарно-технического и другого оборудования.

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями наниматель обязан: обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относится к санитарно-техническому и иному оборудованию; использовать жилое помещение по назначению; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения. Наниматель жилого помещения обязан проводить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и мест общего пользования в квартире: побелку, покраску, замену     оконных     и     дверных     проемов,     ремонт     внутренней электропроводки.