Техническая эксплуатация зданий

Задачей технической  эксплуатации является ежегодная проверка устойчивости парапетных ограждений. При осенних и весенних осмотрах необходимо обращать внимание на надежность примыканий, отсутствие протечек в этих местах со стороны чердачных помещении. При проведении очередных планово-предупредительных текущих и капитальных ремонтах кровель, заменяют уплотняющие прокладки в местах креплений стоек к конструкцииям крыш, стен, перекрытий, а также негодные элементы парапетов.

На некоторых зданиях   старой    постройки имеется  эркер — часть помещения, которая   ограждена наружными стенами, выступающими за внешнюю плоскость фасада. Наиболее ответственным узлом, как и в балконах, является верхняя часть эркера, которая выполняется или в виде балкона, или как совмещенная крыша. Конструкция примыкания элементов эркера к стене предопределяет   эксплуатационные свойства этих узлов. В процессе планово-предупредительных ремонтов и осмотров устраняют неисправности всех покрытий примыканий эркера к стене.                      

Лоджии,   в отличие  от эркеров, имеют капитальные несущие  боковые   стены,   связанны наружными стенами здания. Здесь также следует следить за состоянием примыканий элементов к стене с устройством гидроизоляции покрытий. При эксплуатации необходимо обращать особое внимание на надежность гидроизоляции и водоотвод с полов лоджий.

При эксплуатации фасадов  систематически контролируют состояние  крепления свесов и водосточных  труб. Во избежание закупорки водоотводящих  устройств льдом рекомендуется  на зимний период перекрывать воронки  водосточных труб металлическими листами, отметку располагать на расстоянии 20...25 см от уровня тротуара. Если установить отметку ниже 20 см, быстро образуется ледяная пробка. При установке отметки выше 25 см происходит переувлажнение цоколя брызгами стекающей воды.

Состояние элементов  фасадов определяют весной и осенью путем осмотра, а также перед назначением здания на очередной   планово-предупредительный   ремонт. При осмотре балконов, лоджий, эркеров помимо плотности примыкания их частей к зданию следует проверить состояние несущих конструкций: консольных плит и балок, кронштейнов и подкосов. Трещины в плитах, балках, кронштейнах надо очистить от грязи, определить их глубину и проверить состояние арматуры или металлических балок. При наличии подтеков и ржавых пятен необходимо проверить простукиванием качество гидроизоляции и плотность защитных   штукатурных или бетонных слоев конструкций. Иногда состояние   скрытых конструкций   и материала   железобетонных   элементов определяют в лаборатории по пробам.

При необходимости производят проверочные    расчеты, а также проверочные испытания балконов пробной нагрузкой. Балконы, состояние которых в процессе обследования признано   неудовлетворительным,     назначаются    на   ремонт, пользоваться такими балконами запрещается.           

При осмотре карнизов проверяют прочность крепления деталей. В кирпичных карнизах - контролируют прочность раствора кладки, в оштукатуренных - состояние и прочность сцепления штукатурки с основанием.

Зону возможного обрушения  частей карниза обносят ограждением и закрывают проход При осмотре стен фасадов проверяют состояние сандриков, наличников, поясков и других архитектурных тянутых и лепных элементов и деталей. Непрочные детали, а также имеющие признаки отслоения снимают. Снимают также штукатурные слои с нарушенным сцеплением, что устанавливается легким простукиванием.

Нормальные эксплуатационные свойства фасадов и их элементов  поддерживаются планово-предупредительными ремонтами в сроки, установленные Положением о проведении планово-предупредительного, ремонта жилых и общественных зданий . При очередных ремонтах необходимо восстановить эксплуатационные свойства всех элементов фасадов, так как их работа взаимосвязана и нарушение одного элемента вызовет преждевременный износ других деталей фасада.

Особое внимание обращают на обеспечение долговечности фактурного слоя фасадов, что достигается применением облицовочных каменных или полимерных материалов.

При очередных плановых ремонтах восстанавливают герметичность  стыков, гидроизоляцию элементов  балконов, эркеров, лоджий.

Водопроницаемость стыков панелей наружных стен наблюдается  иногда даже при наличии в указанных  местах герметиков. Причиной этого является образование незначительных трещин в стыках и на поверхности панелей вследствие различных атмосферных воздействий. Так, влага, проникающая через эти трещины, вызывает выветривание и преждевременное разрушение панелей.

Постепенно герметики  в стыках панелей и блоков наружных стен теряют свои защитные свойства и их требуется заменять. Замене герметиков должно предшествовать тщательное просушивание сырых мест стен. При отсутствии герметиков уплотнять стыки можно канатами или антисептированной паклей. Иногда отдельные участки панельных стен подвергаются переувлажнению конденсатом, накапливающемся в зимний период в толще стены из-за недостаточна ее теплозащиты. Утепление может быть выполнено путем установки с внутренней стороны таких участков утеплителя (гипсошлаковых древесноволокнистых, цементно-фибролитовых плит), оштукатуриванием легкими растворами, имеющими объемную массу 4...1,4 т/м³, или Напылением слоя асбеста на жидком калиевом стекле с наружной стороны. Часто наблюдается промерзание стен в зонах расположения металлических закладных дета-1ей, что устраняется также утеплением этих мест. Причиной переохлаждения панелей может быть нарушение технологии при устройстве примыканий к стенам оконных и дверных заполнений, в результате чего в откосах образуются щели, являющиеся источником переувлажнения стен.

Следует иметь в виду, что работы на фасадах должны начинаться только после ремонта кровли и водоотводящих устройств. Невыполнение этого требования приводит к порче отремонтированных фасадов. На фасадах и крышах вновь построенных жилых домов, а также домов после капитального ремонта должны быть закладные устройства для крепления самоподъемных люлек и лесов, используемых при осмотрах фасадов и их ремонте.

 

 Техническая эксплуатация перекрытий и полов. Конструкции и материалы перекрытий и полов.

Перекрытия разделяют  здание по высоте и воспринимают нагрузки от находящихся в здании людей и оборудования.

По конструкции перекрытия бывают балочные и крупноразмерные. Наиболее чувствительные к нарушению  нормальных условий эксплуатации и  наименее долговечны деревянные перекрытия, а также перекрытия по металлическим балкам с деревянными накатами.

Проникание влаги в  толщу перекрытия, нарушение гидроизоляции  концов деревянных и металлических  балок, заделанных в каменные стены, приводят к быстрому загниванию деревянных элементов и коррозии металлических  балок.

Сборные перекрытия из крупнопанельных элементов, а также монолитные перекрытия имеют срок службы, соответствующий долговечности основных несущих элементов здания. Эти перекрытия более устойчивы к действию влаги, однако наличие агрессивной среды, частое попеременное изменение влажностного режима могут привести к ускоренному разрушению бетона, появлению в его толще трещин, нарушению плотности защитного слоя, интенсивной коррозии арматуры.

Важными задачами эксплуатации перекрытий являются обеспечение маловлажных  режимов помещения, исправная работа санитарно-технических систем. Наиболее подвержены разрушению перекрытия в санузлах и чердачных посещениях.

Перекрытия санузлов могут переувлажняться в результате утечек воды из систем горячего и холодного  водоснабжения, а также конденсации паров при нарушении работы вентиляции помещений санузлов.

В чердачных помещениях и большинстве случаев расположены  трубопроводы верхнего разлива систем отопления, воздухозаборники и другие инженерные устройства, в результате неисправности которых может происходить переувлажнение чердачных перекрытий.

Возможным дефектом перекрытий может быть нарушение их звукоизоляционных  свойств. Это происходит в результате появления усадочных трещин между  их элементами, а также в местах примыканий перекрытий в стенах.

К полам предъявляют  конструктивные, эксплуатационные, санитарно-гигиенические, художественно-эстетические требования.

Конструкции и материал пола помещения определяются назначением  помещения. В зависимости от этого  одно или несколько перечисленных требований могут оказаться наиболее важными.

Полы любых помещений  должны иметь хорошее сопротивление  механическим воздействиям, необходимую  жесткость и упругость, малое  теплоусвоение, быть гладким, нескользким, не создавать шума при ходьбе по ним, быть удобным в эксплуатации.

В современном строительстве  полы выполняют монолитными из рулонных листовых и штучных материалов. Монолитные полы могут быть из бетона, асфальта, ксилолита, а также синтетических  материалов.

Бетонные, цементные, мозаичные  полы устраивают в помещениях, где полы подвержены воздействию влаги. Асфальтовые полы обладают хорошими гидроизоляционными свойствами.

В плиточных полах  могут быть повреждения в виде расколотых и отставших плиток. При  попадании на пол жидкостей, агрессивных  по отношению к цементному раствору и бетону, поврежденные места быстро разрушаются.

Деревянные дощатые  полы, предохраняемые от разрушения и  поражения грибковыми заболеваниями, жуками-точильщиками, должны быть сухими. Если полы сильно усохли и между  досками появились щели, необходимо при очередном плановом ремонте сплотить доски, тщательно прошпаклевать поверхность и окрасить масляной краской.

Паркетные полы требуют  постоянной температурно-влажностной  среды. Эти полы нельзя мыть. Во избежание  переувлажнения их следует покрывать лаком или натирать мастикой.

Полы из линолеума  не рекомендуется мыть горячей водой, а также применять средства содержащие соду. Эти полы следует периодически натирать воском или мастиками. При  вспучивании линолеумных полов  необходимо снять их, просушить линолеум и основание, а затем тщательно очистить основание и уложить на него линолеум.

Полы из синтетических  материалов эксплуатируют также  как и линолеум.

В асфальтовых полах  попадание влаги из-за нарушения  покрытия может привести к их вспучиванию. Асфальтовые полы неустойчивы к воздействию бензина и керосина. Особенно плохой водостойкостью отличаются ксилолитовые полы.

При планово-предупредительном  ремонте ксилолитовых полов запрещается  применять известь, известково-цементные, шлакоцементные, гипсовые растворы, так как эти материалы, вступая в реакцию с соединениями как магний, разрушают полы.

Техническая эксплуатация крыш и кровель. Методика оценки состояния крыши.

Конструкцию крыш разделяют  на элементы ограждения и несущие  части. К ограждающим элементам относятся кровля и основания под кровлю, к несущим частям стропила, фермы, панели. Несущие части воспринимают нагрузку от ветра, веса, ограждающих элементов. По конструкции крыши бывают чердачные и бесчердачные.

Несущими конструкциями  в крышах жилых домов старой постройки являются в основном деревянные наслонные или висячие стропила. В полном домостроении несущими элементами являются железобетонные или армированные легкобетонные конструкции.

В первые годы крупнопанельного строительства применялись невентилируемые многоскатные крыши с неорганизованным водостоком. Такие крыши требуют особого внимания в процессе технической эксплуатации.

В конструктивных полносборных, особенно совмещенных, крыш с внутренним водостоком необходимо обратить внимание на состояние приемных воронок и примыканий ковра к ним. В процессе эксплуатации следует систематически прочищать решетки приемных воронок.

Необходимо постоянно  следить за состоянием сопряжения кровельного  покрытия со смежными конструкциями  и элементами инженерного оборудования.

Кровельную сталь предохраняют от коррозии  оцинковкой или окраской масляной краской.

При эксплуатации кровель  из асбестоцементных листов, черепицы и других штучных материалов с  уклоном кровли более 26% пользуются ходовыми досками и стремянками, прочно прикрепленными к конструкциям.

В крышах чердачного типа во избежание фильтрации холодного  воздуха сверху утеплителя устраивают известковую или глиняную корку  и не допускают ее разрушения в  процессе эксплуатации.

Осмотр крыши начинают с чердачного помещения, при этом обращают внимание на состояние несущих конструкций, элементов инженерных систем, расположенных на чердаке и проходящих через кровлю.

При осмотре несущих  конструкций выявляют деформации отдельных  элементов крыши, стропильных конструкций, ферм, и.т.д.При осмотре железобетонных конструкций выявляют трещины, выбоины, оголения арматуры в несущих элементах крыши.В чердачных помещениях определяют также состояние  антикоррозионной защиты металлических частей.

Предупредительный периодический осмотр и соблюдение системы планово-предупредительного ремонта предупреждает возникновение многих дефектов.

При эксплуатации зданий следят, чтобы вентилируемые отверстия  всегда были открыты для проветривания, не заливались водой и не заносились снегом.

На крышах не допускается  скопления листьев, хвои. Запрещается  сметать мусор с крыш в воронки  водостоков.

Наиболее уязвимые участки  – места пересечения крыш шахтами, трубопроводами, а также примыкания кровельных покрытий к парапетам  и газоходам.

Мягкие кровли один раз в три года необходимо покрывать битумной мастикой.