Техническая эксплуатация зданий

Реконструкция - изменение технико-экономических показателей (количества и качества квартир, изменение строительного объема, площади и т.д.), изменение назначения.

Оптимальный срок службы зданий

Срок службы здания —  продолжительность его безотказного функционирования.

При определении нормативных  сроков службы здания принимают средний  безотказный срок службы основных несущих  элементов: фундаментов, стен (он может быть в зависимости от материалонесущих конструкций 40-150 лет). При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Поэтому для безотказного и комфортного пользования зданием необходимо эти элементы заменять (полы - через 40 лет, деревянные перекрытия —через 60 лет, радиаторы - через 40 лет, трубопроводы - через 30 лет).

Нормативный срок службы определяется с учетом соблюдения требований системы технического обслуживания и ремонта элементов здания. Если их не выполнять, то конструкция выйдет из строя преждевременно, периодичность ремонтных работ зависит от долговременности материалов из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий технического обслуживания и ремонта зданий, главное значение в котором имеют плановые ремонты.

 

Тема 1.3 Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений

 

Виды работ  по техническому обслуживанию зданий

Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение заявок населения. Объем этих работ не всегда можно точно запланировать, так как возникновение мелких отказов носит случайный характер. В отличие от капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.

Сложность технического обслуживания заключается в организации  постоянных наблюдений, фиксации возникающих  дефектов, диагностики причин. Комплекс работ по техническому обслуживанию сводится к ниже приведенным задачам.

1 Поддержание в жилых  помещениях требуемого температурно-влажностного  режима (обеспечение исправности  ограждающих конструкций, поддержание  требуемой температуры, достаточная вентиляция). Он влияет на состояние конструкций, которые под воздействием колебания этого режима могут преждевременно изнашиваться.

2. Защита от переувлажнения внешних частей зданий (от паров 
   воздуха, дождя, талых вод). Атмосферная влага может проникать в 
   конструкции      здания   через   неисправные   кровли,   водоотводящие 
   устройства,   стыки  элементов  зданий  и  отмостки.  Под  действием 
   капилярных явлений грунтовая вода поднимается по каменным стенам 
   при отсутствии надежной изоляции до 2-го этажа здания. Это приводит 
   к износу и ослаблению   каменной кладки. С повышением влажности 
   ухудшаются теплозащитные качества конструкций.
3. Предохранение конструкций от перегрузок путем пересчета 
   конструкций    и    установления    возможности    размещения    нового 
   оборудования  без  усиления,  с  разгрузочными  площадками  или  с 
   усилением конструкций.

Техническое обслуживание включает в себя:

Работы, выполняемые  при проведении осмотров отдельных  элементов помещений:

- устранение    незначительных    неисправностей    в    системах 
водопровода,   канализации  (смена  прокладок,  устранение  засоров, 
регулировка смывных бачков, прочистка сифонов - мелкий ремонт), 
центрального    отопления,    электротехнических    устройств    (смена 
электролампочек, розеток, электропроводки);

- проверка заземления оборудования и т.д.

2 Работы, выполняемые  при подготовке здания к эксплуатации  в весенне-летний и осенне-зимний  периоды:

• укрепление водосточных труб,
• снятие или постановка пружин на входных дверях:

- консервация или наладка и регулировка систем центрального 
отопления,

• устройство или консервация поливочных систем,
• осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Контроль за техническим  состоянием осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры  проводятся два раза в год для  подготовки к сезонной эксплуатации зданий: зимнему периоду (осмотр с  целью проведения ремонта систем отопления, котельных, утепление зданий для поддержания нормального температурного режима), весенне-летнему природу. Таким образом общие осмотры являются заключительным этапом в выполнении мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в соответствующий период года. При этих осмотрах контролируется техническое состояние здания в целом, его систем и внешнего благоустройства.

Частичные осмотры проводятся в процессе подготовки зданий к сезонной эксплуатации, осматриваются отдельные элементы зданий, конструкции, оборудование зданий.

Внеочередные  осмотры (неплановые) обязательны после стихийных бедствий (землетрясений, ливней, снегопадов, ураганных ветров и т.д.), особо тщательно обследуются конструкции, наиболее подверженные данному стихийному явлению (крыши - снегопады, подвалы - при наводнениях и ливнях и т.д.)

Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами. В  основном через каждые 3-6-12 месяцев; мусоропроводы, системы пожаротушения, домофоны - ежемесячно; стальные детали - через 10-15 лет, а за тем через 3 года.

Результаты осмотров отражают в документах по учету технического состояния здания. В них содержится: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие  эти неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в техническом паспорте здания.

 

Система планово-предупредительных  ремонтов. Стратегия планирования

Ремонт здания - комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа.

В комплекс мероприятий  по технической эксплуатации зданий входит:

• текущий, плановый ремонт и наладка оборудования - для 
  восстановления работоспособности конструкций и систем инженерного 
  оборудования, а также поддержания эксплутационных показателей;
• капитальный плановый ремонт - для восстановления ресурса 
  здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и 
  систем инженерного оборудования;
• непредвиденный текущий ремонт;
• выборочный (внеплановый) капитальный ремонт;
• техническое обслуживание зданий (плановые и внеочередные 
  осмотры).

Текущий ремонт предупреждает  преждевременный износ конструкций. Несвоевременное проведение работ  по техническому ремонту может вызвать дополнительные затраты на ремонт. Отдельные элементы окон, дверей, кровли, инженерных систем и других элементов, если они не вызывают потери прочностных и других физических свойств элементов или инженерных систем под воздействием нагрузок устраняют при текущем ремонте.

При планировании затрат на ремонты 75 % затрат планируются на плановый текущий ремонт и 25 % - на непредвиденный.

Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, выполняются через капитальный ремонт.

Основным видом капитального ремонта является плановый, который  выполняется через определенные сроки согласно ВСН 58 — 88 (р). На этот вид ремонта затрачивается 50 % средств  выделяемых на капитальный ремонт. Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного ремонта.

Внедрение плановых предупредительных  ремонтов может способствовать сокращению случайных непредвиденных отказов элементов зданий.

Система планово-предупредительного ремонта состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых  зависят от сроков службы и видов  материалов и конструкций зданий. Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости (перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3-4 года после истечения нормативного срока увеличивает его стоимость на 18-21%).

Важнейшей частью организации капитальных ремонтов является разработка его стратегии. Возможны два варианта ремонта:

1. по техническому состоянию (когда ремонт начинают после 
   появления неисправности для ее устранения);
2. профилактическо-предупредительный - ремонт начинают до 
   появления отказа, для его предупреждения.

Исследования показали экономическое и социальное преимущество второго направления. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления  отказов можно создать такую  систему профилактики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений.

В практике технической  эксплуатации зданий используют сочетание  двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных  работ определяют по техническому состоянию.

Периодичность текущих  и капитальных ремонтов зависит от капитальности жилых зданий, общего износа зданий (до 60% и более 60%). Капитальные ремонты проводят через 9-25 лет, текущие через 3-5 лет, и с большим износом через 2-4 года.

Основной технологической  документацией при проведении ремонта и реконструкции зданий является проект производства работ (ППР), который разрабатывается с учетом СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства" и ВСН 41-85 (р) "Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий". ППР разрабатываются с целью повышения эффективности и качества капитального ремонта на основе рациональной организации работ, обеспечение их выполнения с наименьшими материальными, финансовыми, трудовыми затратами, сокращения продолжительности строительных работ.

К основным работам по капитальному ремонту и реконструкции  можно приступать только после передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями  объекта подрядной организации  и выполнения всех подготовительных работ.

Подготовительные работы должны включать:

• изучение проектно-сметной и организационно-технологической 
  документации (включая документацию по результатам технического 
  обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых 
  зданий),
• освобождение зданий, подлежащих реконструкции, от жильцов и 
  арендаторов,   освобождение   площадки   (расчистка   площадки,   снос 
  строений и т.д.),
• перекладки и прокладки инженерных коммуникаций, устройство 
  постоянных и временных дорог и площадок, ограждение площадки в 
  границах, определенных стройгенпланом,

- размещение инвентарных зданий для хранения материалов, 
изделий, оборудования и т.д.

ППР разрабатывается  генподрядной организацией или по ее заказу специализированной проектной  организацией за счет накладных расходов генподрядной организации.

ППР согласовывается  с руководителями эксплуатирующих  организаций в зоне действия которых  осуществляется ремонт или реконструкция, и утверждается главным инженером (техническим директором, зам. директора) генподрядной организации.

Исходными данными для ППР являются:

технико-экономические  обоснования (ТЭО), технико-экономические  расчета (ТЭР), бизнес-планы;

- материалы технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий и сооружений;

данные о возможности  и сроках освобождения реконструируемых зданий;

- проектно-сметная документация;

согласования с подрядными и эксплуатирующими организациями  решения по применению основных конструкций  и изделий;

- данные об условиях  поставки и транспортировки на  объекты конструкций, материалов, оборудования и т.д.;

- данные об обеспеченности  объектов трудовыми ресурсами.

Выше указанные материалы  передаются проектной организации  заказчиком.

В проекте производства работ должны содержаться решения  по производству следующих видов  ремонтно-строительных работ в зимних условиях: земляные, бетонные, каменные (каменная кладка и облицовка поверхностей камнем), отделочные, внутренние и наружные санитарно-технические.