Экспертиза жилого частного дома

 

Техническому состоянию системы (п.3.2.4. настоящего отчета и табл. 68 ВСН 53-86(р)) соответствует износ 40%.

С учетом ранее выполненных  замен отдельных элементов системы  уточняем физический износ по сроку эксплуатации ( см. рис .6 и рекомендуемое приложение 4).

Табл.5

Итого: физический износ системы  внутренней канализации по сроку  службы-42%. Принимается физический износ системы 42%.

 

 

 

 

 

 

 

 

4.5. Физический износ системы электрооборудования.

 

 Техническому состоянию системы (п.3.2.5. настоящего отчета и табл. 69 ВСН 53-86(р)) соответствует износ 50%.

С учетом ранее выполненных  замен отдельных элементов системы  уточняем физический износ по сроку эксплуатации ( см. рис .7 и рекомендуемое приложение 4).

Табл.4 . Физический износ системы электрооборудования.

 

Элементы системы	Удельный вес в Восстановительной Стоимости системы Центрального отопле- ния, %	Срок Эксплуатации, лет.	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фр, %.
Магистрали	20	15	45	9
Внутриквартирные сети	25	20	50	12,5
Электроприборы	30	10	43	12,9
ВРУ	25	15	45	11,25
Итого	100			45,65

Итого: физический износ системы  внутренней канализации по сроку  службы-46%. Принимается физический износ  системы 50%.

 

 

 

 

 

 

 

 

4.6.Физический износ здания в целом.

Доли  восстановленной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания ( в %) приняты по укрупненным показателям восстановительной стоимости здания.

  Табл.5 Физический износ здания в целом.

10)отделка	11	100	11	2	0,22
11)Холодное снабжение	3,2	100	3,2	3	0,096
12)Электро снабжение	3,0	100	3	2	0,06
13)газоснабжение	9,5	100	9,5	6	0,57
14)телефон	0,3	100	0,3	1	0,003
15)канализация	2	100	2	7	0,14
16)прочие	8		8	1	0,08
ИТОГО:	100		100		7,75

Наименование элементов	Удельные веса укруп. конструкт. элементов  посб.28, таб.44,%	Удельные  веса каждого эл-та по таб.прил 2 ВСН 53-86р, %	Расчет ный удель ный вес элемента.,%	Физический износ элементов здания,%
				По рез. оценки Фк	Средневзвешенно значение ФИ
1	2	3	4	5	6
1)фундаменты	6	100	6	20	1,2
2)стены	24	80	19,2	17	3,26
3)перегородки		20	4,8	4	0,2
4)перекрытия	6	100	6	15	0,9
5)крыша	8	40	3,2	3	0,096
6)кровля		60	4,8	5	0,24
7)полы	10	100	10	4	0,4
8)окна	9	56	5,04	4	0,2016
9)двери		44	3,96	2	0,08

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Выводы и  рекомендации.

         Строительные конструкции одноэтажного частного дома находятся в удовлетворительном состоянии.

Основными причинами деформации и  повреждений кирпичных стен является конструктивные и производственные ошибки, а также низкое качество при проектировании эксплуатации. Участки  и стен с трещинами до 1 мм. Восстанавливают  путем заделки трещин и выбоин цементным раствором. Растворы, применяемые  для инъецирования должны обладать малым водоотделением, незначительной усадкой, высокой морозоустойчивостью и требуемой прочностью на сжатие, сцепление. Необходим постоянный мониторинг трещин.

Деформации фундаментов объясняются  осадками вследствие уплотнения грунтов основание. Имеются трещины. Рекомендуется выполнить расшивку трещин полимербетоном, стойким к морозу и воде.

В течение лет конструкция деревянного  пола в доме может изменяться за счет влаги, нарушение правил эксплуатации, что приводит к возникновению механических напряжений меж досками пола. Независимо от причины повреждения, можно выполнить ремонт деревянного пола. Несмотря на то, что деревянные полы долговечны, они могут потрескаться, запачкаться или обуглится. Может появиться скрип досок и их прогиб в результате ослабления крепления досок. Преимуществом деревянных полов есть то, что их недостатки легко можно исправить.

Физический износ здания составляет 8%.

 

 

6.Оценка объекта недвижимости  затратным методом.

6.1. Характеристика  оцениваемого объекта.

Определять  рыночную стоимость объекта следует  на основе следующих данных, приведенных в следующей таблице.

 

Наименование  показателя	Условное обозначение	Единица измерения	Величина показателя
Строительный объем здания	V	Куб.м.	478,733
Физический срок эксплуатации здания	Т0	год	15
Удельные затраты на строительство аналогичного здания	Ct	Тыс.руб.	1,5
Коэффициент отличий  оцениваемого здания от типового	K	Доля единицы	1,01

 

 

 

 

Функциональный износ здания	Ифункц	Тыс.руб.	85% от восстановительной стоимости системы вентиляции и телефонизации
Внешний износ здания	Ивн	Тыс.руб.	0,8% от восстановительной стоимости здания
Стоимость земельного участка	Sзу	Тыс.руб.	500

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.2.Алгоритм  расчета.

1. Восстановительная стоимость здания определяется по формуле:

Sвосст.=С1*К*V=1,5* 1,01*478,733=725,3 тыс.руб.

2. Для расчета физического износа здания (Ифиз) определяется восстановительная стоимость его конструктивных элементов, а затем рассчитывается коэффициент износа двумя способами:

-простым К=Ф/Д

-скорректированным  стоимостным Кск.ст.=Ф(Ф+Д)/2Д²

Где Ф - фактический срок службы элемента;

     Д – долговечность  или нормативный срок службы.

3.Необходимые  данные для расчета физического  износа приведены в      следующей таблице.

Наимен. Конструктивных Э-тов здания	% от Восстанов. Стоимости Элемента, Тыс.руб.	Восст. Стоимость Элемента, Тыс.руб.	Факт. Срок  Эксплуат, Ф	Нормативный срок эксплуатации,Д	К	Кск.к	Сумма износа С прим Простго коэф. Ик.физ.	Сумма износа с Прим. скорректир. Стоимостного коэф. Иск.ст.физ.
1	2	3	4	5	6	7	8	9
фундамент	6	43,5	15	50	0,3	0,195	13,1	8,48
стены	18,2	132	15	50	0,3	0,195	39,7	25,8

 

 

перегородки	5,76	41,8	15	40	0,38	0,531	15,7	22,2
перекрытия	6	43,5	15	40	0,38	0,259	16,3	11,3
крыша	3,2	23,2	15	35	0,43	0,256	9,96	5,9
кровля	4,8	34,8	6	35	0,17	0,1	5,95	3,48
полы	10,0	72,5	15	50	0,30	0,195	21,8	14,14
окна	6,03	43,7	5	40	0,12	0,07	5,47	3,06
двери	2,97	21,5	15	40	0,37	0,259	8,08	5,58
отделка	11,0	79,8	2	15	0,13	0,265	10,7	21,14
холодное снабжение	3,2	23,2	15	30	0,5	0,375	11,6	8,7
электро снабжение	3,0	21,8	15	30	0,5	0,375	10,9	8,16
газоснабжение	9,5	68,9	8	30	0,27	0,169	18,6	11,64
телефон	0,3	2,18	10	50	0,2	0,12	0,44	0,26
Всего	100	725	15	50	4,35	3,355	188	149,8

 

 

 

 

 

 

 

4 Накопленный  износ здания (И) определяется  по формуле:

И^к = И_физ. + И_функц.. + И_вн. =188,2+20,6+22,3=231,1(с учётом простого коэффициента износа)

И^ск..ст. = И_физ. + И_функц.. + И_вн.= 149,8 +20,6+22,3 =192,7(с учётом скорректированного стоимостного коэффициента износа)

5 Остаточная  стоимость здания (Sост.) определяется:

S^кост.= S_восст.- И^к=725,3-231,1=494,2

S^ск.ст.ост.= S_восст.- И^ск.ст.=725,3-192,7=532,6

6 Рыночная стоимость оцениваемого  объекта определяется как сумма  остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка:

S^крын.= S^кост.+ S_зу =494,2+500=994,2

S^ск.ст.рын.= S^ск.ст.ост.+ S_зу =532,6+500=1032,6

 

7. Варианты сравниваются между собой. При расчете рыночной стоимости объекта (одноэтажного частного жилого дома) с учетом коэффициента, скорректированным стоимостным способом стоимость немного выше, чем при учете простым способом.

Ориентировочная стоимость одноэтажного частного жилого дома 1013,4 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. Список используемой литературы.

 

1. Техническая эксплуатация зданий и сооружений / Калинин В.М., Сокова С.Д., Топилин А.Н.: Учебник для средних и профессионально-технических учебных заведений. – М.: ИНФРА – М, 2005. – 288с.
2. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. СП 13-102-2003 (принят постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003 г. №153).
3. Обследование и испытание зданий и сооружений: Учебник для вузов / В.Г. Казачек, Н.В. Нечаев, С.Н. Нотенко и др.; Под ред. В.И. Римишина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Высш.шк., 2006. – 655с.: ил.
4. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 "Р", М., 1988г. 70с.
5. Обследование и испытание конструкций зданий и сооружений / Калинин В.М., Сокова С.Д., Топилин А.Н.: Учебник. – М.: ИНФРА – М, 2005. – 336с.
6. Методические указания по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности: 27011565 «Экспертиза и управление недвижимостью» заочной формы обучения / Составитель О.В. Любова. – Набережные Челны: ИНЭКА, 2006. – 47с.
7. ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 02.01.2006г., действует с 06.08.1996).
8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник.             3-е изд., перераб. и доп. – М.: «Дашков и К», 2003.
9. Завадский В.В., Бутенко В.А. Экономика недвижимости. – М.: Изд-во «Машиностроение», 2000. 399с.
10. Оценка недвижимости: Учебник для студ. вузов /                А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, Н.В. Агуреев и др.; Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика,     2004. – 496с.