Виды износа и методы его определения

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ ТЕХНОЛОГИЙ И  УПРАВЛЕНИЯ

 

                                                                    КАФЕДРА

                             « Экономика и управление народным хозяйством»

 

 

 

 

 

 

Теория и практика оценочной  деятельности

 

 

      ТЕМА: «Виды износа и методы его определения» 

 

 

 

 

 

                                                                   КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

СТУДЕНКИ 3-ГО КУРСАФ –ТА ЭБ (ПФО)

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 080503

АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

                                                                                                          СМИРНОВА А.Э.

                                                                              ШИФР: № 2521-080503-10/000009

 

 

 

                                                   Содержание

Введение………………………………………………………………….3

1.Понятие и виды износа объекта недвижимости……………………..4

2.Физический износ и методы  его расчета…….....................................6

3.Функциональный износ и методы  его расчета……………………..10

4.Внешний износ и методы его  расчета………………………………13

Заключение……………………………………………………………..16

Список используемой литературы……………………………………17 
                    ВВЕДЕНИЕ

 

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект.

Этапы затратного подхода:

-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

 

1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ИЗНОСА  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным  выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

• физический,
• функциональный
• внешний.

Физический и функциональный износ  подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов  износа - это накопленный износ  объекта недвижимости. В стоимостном  выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ  является функцией времени жизни  объекта. Рассмотрим основные оценочные  понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).

Рис. Периоды жизни здания и характеризующие  их показатели

 

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском  учете (начисление износа). Оценочный  износ - один из основных параметров, позволяющих  рассчитать текущую стоимость объекта  оценки на конкретную дату.

 

2. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС И  МЕТОДЫ ЕГО РАСЧЕТА

 

Физический износ – постепенная  утрата изначально заложенных при строительстве  технико-эксплуатационных качеств  объекта под воздействием природно-климатических  факторов, а также жизнедеятельности  человека.

Методы расчета физического  износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);
• стоимостной;
• метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует  определять по формуле:

 

          где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости  отдельных конструкций, элементов  и систем в общей восстановительной  стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям  восстановительной стоимости жилых  зданий, утвержденных в установленном  порядке, а для конструкций, элементов  и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно  в отечественной практике. При  всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

• по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
• трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
• невозможность измерения функционального и внешнего износа;
• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения  физического износа заключается  в определении затрат на воссоздание  элементов здания.

Данный метод позволяет сразу  рассчитать износ элементов и  здания в целом в стоимостном  выражении. Поскольку расчет обесценения  производится на основе разумных фактических  затрат на доведение изношенных элементов  до «практически нового состояния», результат  по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

 

,

          где

И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов  здания с последующим суммированием  рассчитанных обесценений, так и  для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

                                       .

            Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

 

.

      На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих  элементов» возникает вследствие естественного  изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ  компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной  стоимостью и величиной устранимого  износа, умноженной на соотношение  хронологического возраста и срока  физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов  с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому  износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ  элементов с долгим сроком жизни  рассчитывается как разница между  восстановительной стоимостью всего  здания и суммой устранимого и  неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

 

3. ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС  И МЕТОДЫ ЕГО РАСЧЕТА

 

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на: устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального  износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

·  недостатки, требующие добавления элементов;

·  недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

·  сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении  и без которых оно не может  соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций  измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или  модернизации элементов - позиции, которые  еще выполняют свои функции, но уже  не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное  оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического  износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа  существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).