Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости расположенного по адресу: Липецкая область, Добринский район,поселок Добринка,село Приозе

 

 

 

Обязанности оценщика:

1.    Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности.

2.    Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки (очевидно, что такими обстоятельствами могут является: невозможность независимости оценщика в отношении объекта оценки, недостаточность информации для проведения оценки, иные обстоятельства).

3.    Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.

4.    Предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности ( в том числе о порядке лицензирования, обязанностях оценщика, требования к договору и отчету об оценке и стандартах оценки), об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете.

 

 

5.    Предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Характерно, что для возникновения такой обязанности оценщика необходимо требование заказчика.

6.    Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

7.    хранить копии составленных отчетов в течение трех лет.

8.    В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

9.    Соблюдать стандарты оценочной деятельности, обязательные к применению. Отечественные стандарты не предусматривают возможность отступления от них. В отличие от них, международные стандарты предполагают возможность отступления от применения их положений, то эти отступления необходимо отразить в отчете об оценки, а также сообщить об этом заказчику.

10.     При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения;

Риски, связанные с недвижимостью:

Риск  всегда обозначает вероятностный характер исхода, при этом в основном под  словом риск чаще всего понимают вероятность получения неблагоприятного результата (потерь), хотя его можно описать и как вероятность получить результат, отличный от ожидаемого. В этом смысле становится возможным говорить и о риске убытков, и о риске сверхприбыли. Риск – это неопределенное событие или условие, которое в случае возникновения имеет позитивное или негативное воздействие на репутацию компании, приводит к приобретениям или потерям в денежном выражении. В финансовых кругах риск — понятие, имеющее отношение к человеческим ожиданиям наступления событий.

 

Здесь оно может обозначать потенциально нежелательное воздействие на актив или его характеристики, которое может явиться результатом некоторого прошлого, настоящего или будущего события. В обыденном использовании, риск часто используется синонимично с вероятностью потери или угроз 
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. 

Основные подходы оценки недвижимости:

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

 

 

 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости:

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее - метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

 

 

 

 

Сравнительный (рыночный) подход:

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Затратный подход:

 
Затратный подход – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.  
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

 

Доходный подход:

 

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования .

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

 

 

 Методика проведения анализа эффективности использования основных производственных фондов:

Для проведения анализа основных средств, как и для проведения любого экономического анализа необходимы соответствующие данные. Источниками данных для анализа основных средств являются: план экономического и социального развития предприятия, план технического развития, Отчет о наличии и движении основных средств, Баланс производственной мощности, Отчет о запасах неустановленного оборудования, Отчет о выполнении плана ввода в действие объектов основных средств и использовании капитальных вложений, инвентарные карточки учета основных средств и другие.

На основе этих данных производится анализ основных средств по следующим основным направлениям:

Анализ наличия, структуры и движения основных средств на предприятии

Анализ основных показателей использования основных средств

Анализ использования оборудования и производственной мощности предприятия

Анализ обеспеченности предприятия основными средствами

Анализ использования производственных площадей

Для того чтобы проанализировать деятельность предприятия за какой-то период работы производят вышеперечисленный анализ за несколько лет деятельности предприятия. За отчетный год принимают один из годов (базовый) работы предприятия, а остальные годы его деятельности называют анализируемыми. Производимый при этом анализ позволяет четко определить те факторы, которые повлияли на результаты работы и выявить резервы повышения основных производительных показателей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчетная часть:

1. Расчет восстановительной стоимости дома:

 

 

2. Повышающие поправки:

• центральное отопление 3,9%

 

• газоснабжение 1,4%

 

• h потолка = 2,83м.

 

3. Общие повышающие поправки:

1,039 * 1,014 * 2,83 = 2,982

 

 

5. Понижающие поправки:

• канализация 2,6%

 

• ванная с газовыми колонками 3,5%

 

• горячее водоснабжение 2,5%

 

 

6. Общий понижающий коэффициент:

0,974 * 0,965 * 0,975 = 0,917

 

7. ФВС = 73,06 * 0,917 = 66,99

 

8. ПВС = 66,99 * 218,4 = 14630,62руб.

 

9. 69 -> 91 = 14630,62 * 1,889 = 27637,25руб.

91 -> 13 = 27637,25 * 58,391 = 16135608,37руб.

 

10. С учетом НДС = 1635608,37 * 1,18 = 19040017,88руб.

 

1. Расчет восстановительной стоимости сарая:

 

 

2. ПВС = 30,4 * 23 = 699,2руб.

 

3. Оштукатурен:

1,028 * 699,2 = 718,78руб.

 

4. 69 -> 91 = 718,78 * 1,889 = 1357,8руб.
91. -> 13 =1357?8 * 58,39 =79281,9руб.

 

5. С учетом НДС = 79281,9 * 1,18 = 93552,64руб.

 

1. Расчет восстановительной стоимости калитки (металлическая):

 

 

2. ПВС = 21,5 * 2,1 = 45,15руб.

 

3. 69 -> 91 = 45,15 * 1,889 = 53,277руб.

91 -> 13 = 53,277 * 58,39 = 3110,85руб.

 

4. С учетом НДС = 3110,85 * 1,18 = 3670,80руб.

 

1. Расчет восстановительной стоимости забора (металлический):

 

 

2. ПВС = 10,9 * 21,5 = 234,3руб.

 

3. 69 -> 91 = 234,3 * 1,889 = 442,59руб.

91 -> 13 = 442,59 * 58,39 = 25842,84руб.

 

4. С учетом НДС = 25842,84 * 1,18 = 30494,56руб.

 

 

 

 

 

 

 

1. Расчет восстановительной стоимости погреба:

 

2. ПВС =93руб.

 

3. 69 -> 91 = 93 - 1,889 = 175,68руб.

91 -> 13 =175,68 – 58,39 =10257,97руб.

 

4. С учетом НДС = 10257,95 – 1,18 = 12104,38руб.

 

1. Расчет восстановительной стоимости дорожек:

2. ПВС = 6 * 28 = 168руб.
3. 69 -> 91 = 168 – 1,889 = 317,35руб.

91 -> 13 = 317,35 – 58,39 =18530,06руб.

4. С учетом НДС = 18530,06 - 1,18 = 21865,47руб.

 

Расчет общей стоимости: